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Nov 4, 2026
首页新闻美国新闻文章正文换房从5年延到12年 美国人为何不爱搬家了琳达目前所居住的犹他州盐湖城附近的社区。（琳达提供）中港台时间 2026-11-0500:41 发表｜11-0501:52 更新人气 156【大纪元2026年10月31日讯】（大纪元记者林雨荷采访报导）琳达‧斯通（Linda Stone）小时候，打包纸箱是家常便饭。她的父亲在美国空军服役，一纸调令下来，全家就得跟着搬家。她住过好几个州，最远一次搬到德国，后来自己结婚，又随丈夫搬到了田纳西州。新学校、新邻居、新口音，对那个小女孩来说不是压力，而是冒险。“我喜欢那种每搬一次家就重新开始的感觉，又可以认识一批新朋友。”斯通对大纪元说。长大后，她把这份“搬家基因”带进了婚姻，前后又搬了四次家。最后一次落脚犹他州之后，她就再也没搬过。如今50岁、在犹他州当会计师的琳达，已经在这栋房子里住了十年。她不打算搬，理由很简单：十年前锁定的房贷利率只有3.5%左右。而且，她开始后悔当年带着孩子搬来搬去。琳达不是特例。现在的美国，大家都不太爱搬家了。这个曾经以“五到七年换一次房”闻名的国家，如今屋主的中位持有年限已拉长到12年。外界常以为美国人爱搬家是因为“爱自由”，但事实上，很大程度上是因为美国的金融与税务制度。“五到七年”定律 已经是上一代的事全美房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，1985年美国人对住房的持有年限中位数是5年；从1987年到2008年，大约是6年。房地产平台Redfin的数据也显示，2005年美国屋主的中位持有年限为6.5年。2008年金融危机之后，房价崩跌让许多人卖不掉房，持有年限一路上升。屋主的中位持有年限在2020年达到13.4年的历史高峰。之后疫情带动一波搬家潮，持有年限缩短到2024年的11.8年，2025年又回升至12年。NAR《2025年购房者与卖房者概览》也指出，卖家卖房前的中位持有年限是11年，创下该报告有史以来最高。这表明，美国人在一栋房子里的居住时间，已经是20年前的两倍。不只是有房一族不换房，连租房族在内，美国人整体搬家的比例也降到历史低点。美国人口普查局1948年开始统计时，每年有20.2%的人搬家，几乎每五个人就有一个。哈佛大学住房研究联合中心分析人口普查局另一项调查（以家庭为单位）显示，2024年只有11.2%的家庭搬家，是该项调查有记录以来最低。制度设计出来的“换房红利”美国人喜欢搬家，首先是因为搬家在税务上很划算。美国国税局规定，卖掉自住房时，单身人士最多可扣除25万美元的利得，夫妻合报可扣除50万美元。条件是卖房前的5年内，自己拥有并为主要住所至少满2年。这就是常被提到的“税法第121条”。换句话说，只要住满两年，房子就是一个免税的储蓄罐。琳达婚后在田纳西州搬了三次家。其中他们的第一套房子以23万美元买入，住了5年，为了给孩子找更好的学区，以28万美元卖掉；另一套只住了3年，因为邻里关系不好，以38万美元卖出。两次都符合自住满两年的条件，价差也远低于50万美元的上限，联邦资本利得税一分钱也不用缴。不过，账面价差不等于真正赚到的钱：中介佣金、过户费、搬家费和新家的装修，都会吃掉一大块。话虽如此，房子越换越贵，还是替琳达一家累积了实实在在的资产。从23万美元的房子到如今43万美元买下的家，她住的房子一次比一次贵；免税的卖房价差，可以直接滚进下一套房的头款。她十年前以43万美元买下的现居，如今在Zillow上的估价已达76万1,900美元，涨了约33万美元，增幅约77%。将来卖掉时，这笔利得仍在夫妻合报50万美元的免税额度内。NAR认为，房价稳步上涨让长期屋主累积了可观财富，典型卖家持有房屋11年，手上有厚实的房屋净值可以用于下一次换房。房贷制度是第二个推手。美国最常见的是30年期固定利率房贷，而且提前还款罚金受到严格限制。根据美国消费者金融保护局（CFPB）自2014年起实施的规定，只有符合特定条件的固定利率贷款可以收罚金，且只限前三年，前两年最多2%，第三年最多1%。卖房就能还清贷款、轻松脱身，房子的流动性因此大大提高。第三是就业市场。美国没有户籍限制，跨州跳槽、调职只是搬一辆卡车家具的事。不少企业会提供搬迁补贴，帮员工分担搬家和买卖房的成本。琳达的第四次搬家，就由不得她。丈夫工作调动到犹他州，全家只能跟着走；她说，为了丈夫的工作，他们也没有选择。这次搬家，他们拿到了1万美元的搬家费。十年前，他们在当地买下一套43万美元的房子，一直住到现在。美国的这套制度鼓励一种“房产阶梯”式的人生：二十多岁买小房，三十多岁为孩子换大房、换学区，五十多岁孩子离家后再换小房。琳达几乎就是照这个剧本走的，直到利率让这一切停了下来。3.5%的房贷舍不得放当年让美国人轻松搬家的30年期固定利率房贷，如今却把他们留在原地。经济学家称之为“利率锁定效应”（lock-in effect）。利率可以锁定30年，但只属于这栋房子。一旦卖掉，旧贷款结清，新房只能按今天的利率重新贷款。房地美（Freddie Mac）数据显示，截至2026年10月29日，30年期固定房贷平均利率为7.24%；而十年前，只有3.5%左右。假设琳达当年买43万美元的房子时付了两成头款，贷款34.4万美元，以3.5%计算，每月本息约1,545美元；同样金额换成今天的7.24%，每月要付约2,344美元，多出将近800美元，一年约9,600美元。根据Realtor.com依联邦住房金融局（FHFA）资料整理的统计，2026年第二季，美国未偿还房贷中有49.1%利率低于4%，利率在6%以上的只占22.5%。也就是说，将近一半的屋主，都抱着一笔“卖房就会失去”的低息贷款。FHFA的研究显示，市场利率比屋主原贷款利率每高1个百分点，卖房的概率就降低18.1%；2022年第二季到2024年第二季，锁定效应共“消灭”了约172万笔房屋交易，并把房价推高了约7%。不卖的人越多，市场上的房子越少，房价反而会升高。前述Atlas Van Lines调查发现，28%的企业表示，员工因担心新地点的住房或房贷而拒绝调职，21%表示员工担心卖不掉或放不下旧房；也有28%的企业开始帮员工处理房贷利率。以往的搬迁补贴是锡上添花，现在得先补上利率的缺口。老化也是不愿搬家的一个因素。NAR的数据显示，卖房者的年龄中位数已达64岁，首购族年龄中位数则上升到40岁，两者都是历史最高；新买家预期在新家住15年，28%的人说这是“一辈子的家”。她喜欢的新鲜感 孩子不一定喜欢让琳达放弃搬家还有一个重要的理由，就是孩子。琳达本以为孩子会像自己小时候一样，把搬家当成冒险。结果不是这样。每搬一次，孩子就得换一次学校、重新适应一次；好不容易熟了的玩伴，又留在了上一个社区。“他们一直没有固定的玩伴。”她说，现在回想起来，有点后悔当年搬来搬去。搬到犹他州后，孩子的适应又多了一层。犹他州以后期圣徒教会（俗称摩门教）信众为主，琳达说，当地宗教氛围浓厚，对养儿育女来说还不错；但他们是基督徒，不属于该教会，孩子在学校的朋友并不多。她自己的童年其实是个极端例子。哥伦比亚大学政策研究中心的报告显示，军人家庭的孩子从幼儿园到高中毕业，大约要搬6到9次家。维吉尼亚大学心理学家大石繁宏（Shigehiro Oishi）的团队追踪7,108名美国成年人10年，结果发现，小时候搬家次数越多，成年后的生活满意度越低，高品质的人际关系也较少。但影响因人而异：内向的人受影响最大，外向的人则没有这种负面关联。同样的搬家，对一个孩子是冒险，对另一个则可能是不断反复告别带来的沮丧情绪。这也解释了为什么孩子常常是美国家庭决定“不搬”的理由之一。搬家公司Atlas Van Lines对549名企业决策者的调查显示，员工拒绝调职搬迁的头号理由是家庭因素，而“让孩子转学”首次列入选项，就挤进前五名。下一次搬家 跟着孩子走琳达并没有把“搬家”的想法彻底从人生里划掉。孩子们渐渐长大，她和丈夫打算再等几年，看孩子最后在哪里落脚就搬到哪里，也可能搬回田纳西州。房子要换小的；更关键的条件，是找一个对退休族更友善的州。以她的两个候选地为例，税负就不一样。田纳西州原本还对利息和股息课征“霍尔税”，该税已于2021年1月1日全面废除，田州从此不需要缴纳个人所得税。犹他州则采4.45%单一所得税率，社会安全金也要纳税，但可用抵免额抵销；夫妻合报收入在9万美元以下可全额抵免，收入更高则逐步递减。年轻时，琳达为了孩子的学区搬家，又为了丈夫的工作搬家；将来，她打算为了孩子和退休生活再搬一次。中间这十年的“不搬”，一半是利率的算盘，一半是对当年的反省。她说，“年轻时搬家还可以。”现在，她暂时不想搬了。责任编辑：文风#标签美国搬家美国房产美国税收30年期固定利率房贷相关专题：大头条集锦相关文章退休搬家不只看天气 美国人如今更在意这四点德州城市成为美国首选搬家地点美国小镇书店搬家 居民组人链接力搬书9100本2023年搬家模式：美国人向东和向南移动美国人搬家热情微降温 离开大城市仍是趋势25%美国购房者想搬家 这个州是首选目的地2022年搬家 美国人最爱和最不爱去的十个州莎莉：美国人均搬家11次美国去年最受欢迎搬家目的地 这十城市上榜如果您有新闻线索或资料给大纪元，请进入安全投稿爆料平台。新闻排行上海书记陈吉宁五中全会后一度被中办叫走人气 16070李燕铭：曾庆红成清洗目标？六大高危信号人气 9558曝光遭张高丽性侵后失踪五年 彭帅新消息浮现人气 8795沈舟：中共辽宁舰诡异的演训路线人气 7778横河：五中全会 习面临与毛泽东同样困境人气 7572【中国观察】五中全会文件泄权斗动向人气 5563热门排行榜上海书记陈吉宁五中全会后一度被中办叫走人气 16070李燕铭：曾庆红成清洗目标？六大高危信号人气 9558曝光遭张高丽性侵后失踪五年 彭帅新消息浮现人气 8795沈舟：中共辽宁舰诡异的演训路线人气 7778横河：五中全会 习面临与毛泽东同样困境人气 7572王赫：习为何让军委副主席张升民进政治局人气 6510如果您有新闻线索或资料给我们请进入安全爆料平台纪元推荐阅读更多【中国观察】五中全会文件泄权斗动向人气 5563上海书记陈吉宁五中全会后一度被中办叫走人气 16070横河：五中全会 习面临与毛泽东同样困境人气 7572万圣节多城人潮汹涌 上海北京等地严管人气 4401纪元图解阅读更多【图解】美国国旗星条旗的光辉历史人气 3【图解】七二零27周年 多国政要吁追究中共罪责人气 2【图解】《宪法》——解读美国的根本大法人气 2守护善良正义，值得奋战到底
