安大略省房贷经纪监管机构警示民众，切勿与贷款方兼房产中介 Sam Kamra 开展业务；若遭遇与其相关的诈骗，应立即向警方报案。
自 2020 年起，已有七起抵押贷款相关诉讼将 Sam Kamra 列为被告。其中三起案件（含两起仍在审理的诉讼）的法院判决书中记载，Sam Kamra 为借款人安排多笔私人抵押贷款，贷款额度与成本层层攀升，最终导致借款人违约，多名原告名下房产遭法院强制拍卖。
图源：theglobeandmail
仍在审理的其中一起案件原告为 Lisa Bihun 与 Sonia Bihun 姐妹，Morra Caruso Law 律所高级法务书记员 Julie Patterson 在提交的宣誓书中，将这套放贷操作模式定性为榨干房屋净值套路。
诉状指控 Sam Kamra 使用多种手段：叠加高额利息与各类手续费，致使借款人无力按期还款；逾期欠款会被并入新贷款，重新协商的新贷利息与手续费更高。该循环会不断重复，直至借款人房产全部净值被贷款吞噬、借款人彻底违约，随后房产被强制变卖，放贷人收回全部欠款。
安大略省金融服务监管局（FSRA）于 6 月 12 日发布针对 Sam Kamra 的风险公告，并作出警示：“若通过这名无牌照人员办理抵押贷款，将存在潜在风险。”
公告点名 Sam Kamra 名下两家编号企业 ——2707551 Ontario Inc.、2724582 Ontario Inc.，同时提醒借款人可能会被胁迫签署一份非法免责协议，协议中承诺不得向监管机构反映情况。
该公告并未提及 Sam Kamra 本身持有房产中介牌照，目前他在大多伦多地区 Re/Max Millennium Real Estate Inc. 担任房产销售。安大略省房地产管理局（RECO）公示名录中，Sam Kamra 无任何处罚记录，RECO 也从未发布过与其交易的风险警示。
6 月 26 日，Sam Kamra 的代理律师 Obaidul Hoque 向 FSRA 发送律师函，要求撤下风险警示，并对指控依据提出异议。函件称FSRA自2月起便通知 Sam Kamra 对其开展调查，但至今未向其送达正式调查结论通知书。
Sam Kamra 否认自己从事房贷经纪业务，但承认自身属于私人抵押贷款放贷人。
“任何放贷人依法都有权放款，借款人也有权借款，这本身不存在任何违法行为。”Sam Kamra 在接受《环球邮报》采访时表示，“我从未涉足任何他们暗指的违法犯罪勾当，我实在看不出我做过的任何事存在违法之处。”
Sam Kamra 补充称，待时机成熟，他会拿出相关文件证据反驳原告主张。
FSRA 公告中的大部分信息，均基于安大略省高等法院 Ira G. Parghi 法官 2024 年 12 月作出的一份判决。该判决撤销了借款人 Rhonda Gold 签署的免责协议，Rhonda Gold 此前已向安大略省监管机构投诉 Sam Kamra。今年 2 月，Sam Kamra 针对该判决提起的上诉被驳回。
Rhonda Gold 签署的这份协议写明 Sam Kamra 无需承担任何责任，且 Rhonda Gold 不得就其行为联系监管部门。Ira G. Parghi 法官在判决书中宣告该协议无效，并梳理了 60 岁的定制蛋糕烘焙师Rhonda Gold从 Sam Kamra 处办理多笔抵押贷款的全过程。Rhonda Gold 名下贷款全部违约，她居住了30年的住宅已被法院强制拍卖。
法官 Ira G. Parghi 指出，Rhonda Gold对接的私人放贷人包含Sam Kamra的母亲Sana Abdallah，以及其前女友 Danielle Desjardins。法官驳回了Sam Kamra提出的 “上述人员与他无利益关联、属于独立第三方” 的说法。
判决书写道：“系列抵押贷款的实际操控者、真正放贷人是 Sam Kamra，他刻意向 Rhonda Gold 隐瞒该事实，也竭尽全力向法庭掩盖真相。Sam Kamra 的欺骗行为制造了假象，让 Rhonda Gold 以为他在帮她结清旧债；而事实是，他只是让她借一笔成本更高的新债，偿还欠他的上一笔欠款。”
根据 Ira G. Parghi 法官的判决书，2019 年 Sam Kamra 为Rhonda Gold 安排的首笔25万加元抵押贷款，至2022年8月，债务总额已滚至 848679 加元以上。
Whelton Huiton LLP 律所合伙人 Daniel McConville 无偿代理 Rhonda Gold 此案，他表示，叠加高额手续费与利率，Rhonda Gold 的贷款成本持续飙升。
最后一笔贷款期限仅 10 个月，年利率接近 51%，法官在判决书中称该利率高得离谱。判决书显示，Rhonda Gold 的贷款曾每三个月就续签一次，且续签过程她并未知情、也未签署任何文件，累计产生手续费高达 111930 加元。
本案法院已下达临时诉讼费用分摊令，Sam Kamra 的律师 Obaidul Hoque 表示将就此提起上诉。
Daniel McConville 称，待临时诉讼费分摊令的上诉流程走完后，他将推动庭审，审理抵押贷款及房产拍卖的核心争议；整套案件完整事实尚未经法庭质证，Sam Kamra 全盘否认相关指控。
“整件事的核心根源在于私人抵押贷款行业的规则设计：法律层面为银行、大型放贷机构，也包括小型私人放贷人赋予了极强的债权保障，这套制度本身具备合理商业逻辑，但极易被滥用。”Daniel McConville 解释道，“私人放贷人常会出具债务结清证明，叠加各类名目繁多的额外收费，借款人往往只能被动承受。”
私人抵押贷款在安大略省规模庞大。FSRA 最新私人放贷行业年度报告显示，2024 年私人抵押贷款市场占比达 15.8%，全年放款超 6.5 万笔，总规模 320 亿加元。
报告数据显示，使用房贷经纪服务的借款人中，31% 选择了非传统私人放贷机构；这类借款人里，53% 家庭年收入不足 4 万加元。
今年3月，Bihun姐妹取得一份罕见胜诉判决，撤销了 2024 年登记在她们名下的缺席判决。该缺席判决源于 Sam Kamra 相关人员发起的抵押贷款追偿诉讼，其中包括他持有正规房贷经纪牌照的兄长 Bilal Abdallah。
Paul Schabas 法官在判决书中写道：“被告方主张，原告、原告实际控制人、原告代理律师及其他关联人员共同策划了一场诈骗，现有证据足以佐证该主张。”
判决书记载，2023 年 Bihun 姐妹在 Sam Kamra 协助下，借款 60 万加元，年利率 10.99%。
企业备案文件显示，Bilal Abdallah 为唯一董事的企业 1000101702 Ontario Inc.，于 2024 年在姐妹二人房产上登记了一笔 15 万加元抵押贷款，年利率 29%。
Bihun 姐妹否认签署过该笔贷款文件，Paul Schabas 法官表示 “有证据显示二人签名系伪造”；Bilal Abdallah 拒绝对该笔贷款相关问题作出回应。
Bihun 姐妹的代理律师暂未发表评论，二人于 2025 年提起诉讼，要求撤销该笔抵押贷款及 2024 年缺席判决，该案至今尚未开庭审理。Sam Kamra 否认 Bihun 姐妹诉状中的全部指控。
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