本文内容来自资深房产经纪人Vicky Wang王紫薇，版权属于原作者

春天刚刚过去，作为历年湾区房地产市场最最火热的季节，今年的市场显得比去年冷清不少；湾区房市充斥着市场上房源过剩，现在已经转换为买家市场，明后年会会加剧下跌等说法。

但从实际经验和数据分析两方面来说，今年的房地产市场不能简单的归结为下跌，通过近距离观察市场与直接参与多个交易，今年的市场更像一种理性回归，同时建立买家和卖家新的平衡。

简单从数据上看，2019年与2018年同比市场下跌，如下图Santa Clara County和San Mateo County今年1-4月与去年1-4月独立屋售价中位数比较。

其他各项数据也是对这种情况的支持，如下独立屋供应各项指标分析。

但同样可以看到，进入2019年以来，市场不断调整，整体成缓慢回暖趋势。

其实，我们把2019年的数据同比2017年的数据就会发现，今年的房价整体依然高于2017年同期，与其说市场的下行，不如说市场一定程度上在修正2018年春季过热的局面，既然是修正，达到合理程度就会停止。

2018年市场过热除了体现在飙升的房价上，更重要的还体现在无论什么样的房屋都能被快速高价售出。2018年春季，市场环境压迫了许多买家的理性思考，很多具有硬伤的房屋，比如靠近高速大路，社区环境差和地块房屋条件、潜力差的房屋也被高价售出。

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到了2018下半年，相对理性的买家开始对这样的房子说不！2019年春天，这样的房子大部分滞留市场，是市场存量居高的遗留因素之一。

进入2019年，买卖双方已经开始不断适应市场的调整，供需逐步趋向平衡。由于房屋不满意或者担心市场继续下行，买家往往犹豫不决。但这种犹豫不决可能是短期的，在持续的看房和出合同的过程中，买家充分认识了对房屋的需求并建立了对市场的认知，就会在合理价格基础上出手满意的房屋。所以，最近经常看见一些房屋从一开始的高价无人问津，到降价后迅速Pending。

同时卖家的心态也作用于市场。去年下半年，许多卖家还沉浸在上半年的售价喜悦中，对售价的心理预期居高不下，到今年春天，部分卖家又开始恐慌市场会一路下行急于抛售。

但总体来说，由于现有卖家持有房屋物业税（property tax）普遍偏低，又吸取上一次经济危机的教训（房地产市场在2012年回暖以后，迅速超过了2007年的高点），开始观望和惜售。

最近市场上常常可见卖家不接受低价的offer，宁可暂时下市。长期以往，最终供需平衡会促进市场平稳。

通过这一轮涨跌，对买家来说有很大的总结意义。对大部分买家来说，特别是自住房买家，湾区房屋的功能性的重要程度应该高于投资性；或者说，房屋的功能性决定了潜在投资价值。对比2018年的大热门地区Sunnyvale和Santa Clara, 与Mountain View和Los Altos，不难发现，传统好区——学区与交通兼顾的区域——价格波动幅度或者回调速度都更快。

从实操方面讲，好位置好学区没有硬伤的好房子依然有多个offer竞争，和抢房时期一样，往往有二次竞价，一周Pending，售价居高不下。形成鲜明对比的是，一些有明显短板的房子即使降价，也无人问津。

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