本文内容来自资深房产经纪人Vicky Wang王紫薇,版权属于原作者
春天刚刚过去,作为历年湾区房地产市场最最火热的季节,今年的市场显得比去年冷清不少;湾区房市充斥着市场上房源过剩,现在已经转换为买家市场,明后年会会加剧下跌等说法。
但从实际经验和数据分析两方面来说,今年的房地产市场不能简单的归结为下跌,通过近距离观察市场与直接参与多个交易,今年的市场更像一种理性回归,同时建立买家和卖家新的平衡。
简单从数据上看,2019年与2018年同比市场下跌,如下图Santa Clara County和San Mateo County今年1-4月与去年1-4月独立屋售价中位数比较。
其他各项数据也是对这种情况的支持,如下独立屋供应各项指标分析。
但同样可以看到,进入2019年以来,市场不断调整,整体成缓慢回暖趋势。
其实,我们把2019年的数据同比2017年的数据就会发现,今年的房价整体依然高于2017年同期,与其说市场的下行,不如说市场一定程度上在修正2018年春季过热的局面,既然是修正,达到合理程度就会停止。
就职于旧金山湾区/硅谷著名的Sereno Group专业地产公司,办公地点位于Los Altos Downtown,是一位服务旧金山湾区/硅谷社区多年的资深地产经纪人, 2017和2018年共售出100多栋湾区精品房,总销售额超过1亿美金。
Vicky 毕业于中国顶尖高校,并获得美国University of Missouri的MBA学位,具有八年在中建筑设计开发经历与在湾区八年房屋销售经验,对房屋的建设与估价,居住文化,竞争市场以及投资与回报有深入的研究与独到的见解。
执照号: DRE# 01917792
电话:408-771-9191
地址:467 First St. #200, Los Altos,
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邮箱:Vicky@SerenoGroup.com
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2018年市场过热除了体现在飙升的房价上,更重要的还体现在无论什么样的房屋都能被快速高价售出。2018年春季,市场环境压迫了许多买家的理性思考,很多具有硬伤的房屋,比如靠近高速大路,社区环境差和地块房屋条件、潜力差的房屋也被高价售出。
(图片来自网络,版权属于原作者)
到了2018下半年,相对理性的买家开始对这样的房子说不!2019年春天,这样的房子大部分滞留市场,是市场存量居高的遗留因素之一。
进入2019年,买卖双方已经开始不断适应市场的调整,供需逐步趋向平衡。由于房屋不满意或者担心市场继续下行,买家往往犹豫不决。但这种犹豫不决可能是短期的,在持续的看房和出合同的过程中,买家充分认识了对房屋的需求并建立了对市场的认知,就会在合理价格基础上出手满意的房屋。所以,最近经常看见一些房屋从一开始的高价无人问津,到降价后迅速Pending。
同时卖家的心态也作用于市场。去年下半年,许多卖家还沉浸在上半年的售价喜悦中,对售价的心理预期居高不下,到今年春天,部分卖家又开始恐慌市场会一路下行急于抛售。
但总体来说,由于现有卖家持有房屋物业税(property tax)普遍偏低,又吸取上一次经济危机的教训(房地产市场在2012年回暖以后,迅速超过了2007年的高点),开始观望和惜售。
最近市场上常常可见卖家不接受低价的offer,宁可暂时下市。长期以往,最终供需平衡会促进市场平稳。
通过这一轮涨跌,对买家来说有很大的总结意义。对大部分买家来说,特别是自住房买家,湾区房屋的功能性的重要程度应该高于投资性;或者说,房屋的功能性决定了潜在投资价值。对比2018年的大热门地区Sunnyvale和Santa Clara, 与Mountain View和Los Altos,不难发现,传统好区——学区与交通兼顾的区域——价格波动幅度或者回调速度都更快。
从实操方面讲,好位置好学区没有硬伤的好房子依然有多个offer竞争,和抢房时期一样,往往有二次竞价,一周Pending,售价居高不下。形成鲜明对比的是,一些有明显短板的房子即使降价,也无人问津。
挑好房。所谓好房,也就是大众认可居住舒适,符合主流人群需求的房屋;坚决对大路房,高速房,路冲房,位置差社区糟的房子说“不”。市场上房源众多,鱼龙混杂,一定要耐心从众多的房源中去挑!
考虑更长远。买适合自己的房屋,不是为了短期三五年,可能还要规划未来八到十年。面对房子,还要想象未来五到十年甚至更长时间,你每天生活在这个房子和社区里的基本状态,比如交通,比如小孩上学,比如房屋日照等等细节;还要参考可能发生的变化,家里新添了小孩,短期内换了工作。
即便无法追求所有的因素齐全,一定程度的平衡不仅提高生活的舒适度,还可以预期房屋出售时的可能增值和降低的风险——毕竟将来的买家可能也面对和你相似的生活阶段与状态,然后做出和你相似的选择!
多出offer, 耐心讲价。因为市场动荡,确定性太小;看到合适的房子,要积极去出offer。积极不意味着拼命溢价,而是首先参与。不能按照市场惯性和一贯的思维模式去衡量卖家的心态和房屋的价格。
一个房子叫价较高,不一定表示卖家的心理期待高,但如果不参与,肯定是没有办法了解双方可能达成的价格。多出offer,理性对待价格,往往会有惊喜。
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