加国头条 i4cc.ca ｜【58蒙城】义愤填膺却又无可奈何，自己的物业成为别人的摇钱树了

众所周知加拿大的物业持有成本是比较高的。地校税以外再加上可观的物业管理费导致公寓的持有成本更高。虽然多伦多的公寓以高物业费著称，其他城市包括蒙特利尔在内似乎正在步其后尘。

上图为遭业委会非法肆意榨取的多伦多公寓大楼

物业费是必须的吗？当然！公寓业主每月缴付的管理费一般来说用于支付三方面费用：一是公寓区域的各种帐单费用，比如水、电、煤气、房屋保险、中央空调、有线电视、停车位、公共设施开支等。公共设施越全越高档，管理维护费也就越高。二是日常的维修费、保安费和管理费等。通常来说，楼龄越老，维护费会越高。三是预留储备金，每家物业管理公司都会从管理费中提出一部分金额作为预留金，用于日后维修屋顶、窗户、外墙等等公共部分和公共设施的费用。管理费的高低与业委会敬业程度及其聘用的管理公司也有很大关系。

需要特别指出的是蒙特利尔市区有些老楼物业费特别高，由于是集体产权，物业费中包含了地校税，暖气热水甚至电费。面积大单位的物业费接近和超过一千并非不合理，剔除这部分费用是正常的。

事实上高物业费并不是必须的，只要业委会尽责管理到位，就是在多伦多也有不少低管理费的大楼。下面是几个例子：Hampton Plaza （$0.28元/平呎），228 Bonis Ave （$0.29），Toy Factory Lofts ($0.31)，Plaza Royale ($0.34)，Cascade II（$0.35）

好吧，物业费是合理正常的。可是安省爆出的一些事情我们的心理还是不安，辛辛苦苦攒钱买下的物业，竟然成了别人的摇钱树

安省存在大量业主与业委会和物管公司之间的纠纷。全省有70多万个公寓单位，居住有150万到200万业主或居民。可是最近十年里发生的共管公寓（Condo）矛盾问题就有5500多万起。

家住渥太华市 2650 Southvale Cres 业主Ms.Joumana Azzi女士说她的物业费翻一番达$1500/月。

Ms. Joumana Azzi女士（ottawacitizen.com）

Ms. Joumana Azzi说：在2018年2月AGM会议上，公寓业主委、物业管理公司、雇佣的律师顾问联合发出强制决议，要在未来的三年里，要85户共管公寓业主贡献230万加元公共预留基金，这下缴纳公寓公共基金比以前提高了504%，非常吓人。他们平均每月要交纳除基本物业费 $700外，还要额外缴纳$760加元特别维修基金，共计每月物业费约是$1500加元。说这样才能来保证修缮该共管公寓楼和正常运转。

Ms. Joumana Azzi女士还说：许多业主提出辩护、抗议与抵制。而该公寓业主委（Boards of Director）、物业管理公司、雇佣的律师顾问联合发出强行、霸道、威胁的声音说：如果不缴纳，就会遇到法律麻烦和居住所有权的合法问题。

更有甚者，同样在安省还爆出职业"业委会“操控多桩大楼财务串通欺诈业主的恶行。

上图为事件中业委会成员

多伦多有四名男子在市中心五座大型公寓大厦，通过不同的组合方式担任业主委员会委员，控制每幢大厦动辄数百万加元的年度营运开支及储备基金。更荒谬的是，这四名男子甚至不全是这些大厦的注册业主，其中一人在全部五座大厦任业主委员会委员，竟然从未出席业主大会，其选举也只是通过代理授权书推荐，然后顺利被业主们“选举”出来。

通常他们或其亲密伙伴在每座大厦占据五个业主委员会的席位(加拿大的业主委员会大多由五名委员组成)，如此这般，他们就可以确保在大厦重大事宜投票上占据大多数。多伦多一座超大型大厦的业主委员会中，四人组合占了三名，再加上其中一人的女朋友以及一名相熟的地产经纪好友，整个业主委员会全在掌握之中，运筹帷幄，百战百胜，任何合约的签订、工程的招标等事宜均可为所欲为!

这四名业委会“专业户”显然熟谙物业法规及选举流程，加上他们口若悬河的演讲技巧，让他们在多伦多市中心乃至西边卫星城市的多座公寓大厦的业主委员会选举中全胜，那就意味着这些大厦的运作全在他们控制中。

纸包不住火，最终传媒全面曝光他们的不当行为。目前，四名“专业户”已自动请辞或被业主投票踢出各大厦的业主委员会。大厦委派审计师和律师深度审核有疑问的工程项目与合约，如涉及刑事犯罪将向司法机构提出申请诉讼。各大厦对四名“专业户”的主要指控如下：

利益输送签订天然气销售合约

业主代表及媒体顺藤摸瓜查证，销售合约的代理公司负责人，竟然是大厦其中一位业委会委员。更令业主们愤怒的是，所签订天然气合约的单位价格竟是市场价的两倍。根据市场销售的行规，这名委员可从这份合约中拿到数千加元的佣金。

擅自出售大厦物业管理员的住宅单位(Superintendent Suite)

在多伦多，通常300个以上住宅单位的大厦，均配备管理员的住宅单位，以应付如火警和水淹等大厦紧急状况，熟悉大厦系统和设备的管理员可即时切断水源和电源等，迅速把损失降低。

一幢近600个公寓单位的大厦被四名“专业户”控制，建筑商特别配备了管理员住宅单位作为大厦卖点，而且也是这座大型公寓的必需品。令人震惊的是，被操控的业主委员会决定把管理员住宅单位出售，套现近40万加元，全数拨入大厦的银行账户。但这桩买卖绝对违法，因为该单位列入大厦的章程书(Declaration)及附例(By-law)内，必须取得80%以上业主同意才能出售。业主委员会罔顾业主的意愿，擅自出售大厦物业，后果严重。

上图为经办不能出售管理单位的律师

涉嫌讹骗使用业主授权书(Proxy)

为了顺利成为多幢大厦的业主委员会委员，他们偷用法律认可的“授权书”制度，利用制度的漏洞，甚至不惜以讹骗的手段伪造授权书，让四名“专业户”顺利当选。其中一人甚至被指控非法盗取文件、假冒签名。

炒掉所有服务合约商和供应商

四名“专业户”及其同僚控制大厦后，不久会以莫名其妙的理由，与现有的签约商解除合约。其中一座大厦的物业管理公司、保安和清洁等最重要的服务公司被一次性悉数炒掉，随即被他们属意的新公司取代，扰乱了住户的正常生活，使他们百思不得其解。被无端解约的物业管理公司向大厦及业主委员会提出诉讼，要求65万加元的损害赔偿。

现在问题是上面这种离谱的事实怎么发生的呢？如何有效防范？事件中物业管理公司（Property Management Company），业主委（Boards of Director），加上聘用的利益化共同化的律师，一起勾结联合，为了他们的各自私有利益对共管公寓楼中最广泛的业主可以做出各种蛮横、欺压、歧视、甚至是欺诈、腐败的事情。所以，如果你拥有的公寓管理公司和业委会出现以下情形，就要小心了，立即与其他业主沟通，查清事实防止恶性事件发生。