种一棵树，最好的时间是十年前，其次是现在。

2006年一位加拿大移民在论坛上发了一个帖子“我想在多伦多有20个Condo”。很多看了这个帖子，或许并没有把它当回事。但是，这个世界就有一种人，当他们立了Flag，就一定要实现。

十二年后，他做到了，2018年的他有20套公寓。回看那篇帖子，这位职业为地产经纪的移民说：“每年花5万块首付，买一个condo，出租，让租客供房，然后从65岁开始，每年卖一套房，就算房子不升值，相当于65岁后每年养老可以有20万养老钱，而且还实现了十几个点的投资回报。”　

这个横跨十多年的漫长投资计划，现在实现了。来听听这位老房东的心里话。

1.坚信长期预期一定向好　

在短期（1-3年）的未来市场中，房价是涨还是跌不易判断。但我坚信，房地产市场长期预期一定向好。因为通货膨胀预期 + 加拿大的移民政策。所以房价短期的上涨和下跌，都能让我快乐，即使投资的物业买下来打那一天就跌价，也能愉快接受。

2.自认愚笨做房东　

聪明的人头脑灵活，会赚快钱。我自知比较愚笨，所以买房长期持有，老实做房东。前提是租金能够完全覆盖这个房子的所有开销：地税、管理费、贷款的本金和利息，并略有盈余。我早期投资的房子，都在人口密集的市中心。交通方便，周边是工作人群或在上大学的学生。投资房是要盈利的，关键是中间持有的时候能收到房租熬得住，十几年后，租客已经帮我把十几万的贷款还完。

3.房子要租得出去

如果在地段好的地方投资一个性价比好，租售比合理的房子，能够很容易租出去。去掉管理费、地税、和贷款利息，仅租金回报这部分每年有6-8%的稳定收益（收房后的头三年）。再过三年五载，租金回报率可进一步达到10%以上。鉴于我的胆小谨慎，我只选那些地段好，人流量大的小房子来投资。幸运的是，我碰到的都是收入和人品相对好一点的高素质租客。做房东自然心情舒畅。

4.怎样找到租售比好的房子

真正能够符合租售比和性价比的房子不会超过市面上房子的20%。如何找到这些房子呢？地点很重要。要寻找房价相对较低又能够租出去的区域在哪里，提前布局。人口流入的城市长期看涨，只要租售比高，就不会亏。　

房产投资应该是个长期过程，长时间正现金流和银行按揭杠杆能产生高的资金回报。

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