零售业遭受疫情重创，无数商户苦苦经营或被迫结业，连商业用地亦面对转型危机。美国西雅图林伍德市（Lynnwood）拥有逾四十年历史的购物中心Alderwood Mall正尝试转型作公寓。当商户逐一撤出，商场转作住宅等其他用途，是否无可避免的下一步？

这个商场原本是当地最大的商业用地，自1979年开始营业以来，吸引许多知名零售品牌包括梅西百货（Macy~q~s）及全美最大连锁百货商店杰西潘尼（J.C Penney）进驻，成为支撑商场营运的核心租户，为购物中心提供稳定的租金收入和客源。

如今，商场希望保留部分零售空间，同时改装成拥有300间公寓的住宅，改建工程预计于2022年完成。

林伍德市距离西雅图巿中心仅26公里，被视作睡城（commuter town），许多人在巿内工作，日常跨城返工。作为微软、亚马逊、波音等大公司的总部所在地，西雅图一直面对住屋不足的问题，上班族可负担的住宅不多。新建的轻轨延伸线预计于2024年开通，方便通勤。因此，这些空置出来的商用空间，可望解决西雅图上班族的住房问题。

林伍德市规划部门官员David Kleitsch表示，已经计划在Alderwood Mall周边规划居住区，并推动相应的公共设施和交通配套。林伍德居民大多是中低收入人士，大部分是服务性行业雇员，饱受疫情冲击。因此当局拟针对疫情制订计划，增加社区及教育服务。

商场变公寓的个案并非特例，洛杉矶的Westside Pavilion购物中心也将变成Google的办公室。今年6月，美国联邦住房和城市发展部长卡森（Ben Carson）提出，鼓励商业地产项目转型，将零售空间改为市民可负担的住宅。不少美国商场的持有人都在思考应否将商场转型。

美国哥伦比亚大学商学院零售研究总监Mark A. Cohen教授认为部分购物中心能够幸免，他表示：“最流行、规模最大且租户最多的商场将处于上风，这些购物中心可以承受百货公司等主力商店和专卖店倒闭的浪潮，而不会出现餐厅乏人光顾和人流疏落的情况。”

尽管网购在疫情期间保持良好势头，将进一步影响零售市场，抢占更多市场份额，但他强调：“许多消费者仍愿意光顾实体商店，不过，他们可能会拣选最好的城郊购物商场 （Super Regional Shopping Center），并放弃其他设施配套较差的商场。”

大企站不住小店也离场

英国斯特灵大学（University of Stirling）市场及零售教授Leigh Sparks则认为，疫情前不少商场的经营状况已经很差，许多正面临倒闭危机，疫情只不过是加速恶化情况。他认为，位置理想且经营良好的商场仍能生存下来。

Sparks预计，未来一段日子会见到不少商场转型的情况。“这将会出现大量转变，部分可能作住宅用途，其余可能是混合用途，又或者是作商业办公用途。”

传统的美国购物中心一般围绕着百货公司而建，拥有宽敞的停车场，设有空调、自动扶手电梯，室内普遍充斥各种香水和Mrs. Fields曲奇的混合气味。疫情下，许多商店无法支付租金，包括J.C. Penney和尼曼．马库斯（Neiman Marcus）在内的知名百货公司都已申请破产保护，GAP、Victoria~q~s Secret、星巴克（Starbucks）等大型品牌亦大规模关闭门市。

大型百货公司不仅吸纳人流，而且吸引小商户进驻。美国许多购物中心的租约条款列明，如果主力租户退出，其他小商户可以选择离开。因此，若大型百货公司退场，将进一步加剧商铺空置情况。况且，目前戏院等娱乐场所因疫情暂时关闭，这些因素均令商场的经营更加困难。

美国零售科技数据公司Coresight Research首席执行官Deborah Weinswig预测，在未来三至五年内，全美约有四分之一的商场将会消失。她补充：“如果我们不能停止流血，这一比例可能会上升到50%，最终甚至改变美国的面貌。”

商场购物体验难以取代

根据美国商业房地产资讯分析公司CoStar Group的数据，购物中心的使用率在今年第二季跌至十年新低的94.4%。然而，疫情对于美国商户的打击，并未在这些数据上完全反映出来，结业潮将在下半年涌现。该公司的高级顾问Kevin Cody表示，美国1,793个封闭式购物商场中，有近500个“由于地理位置较差”或“由于依赖于上班族或旅游业”而备受威胁。另一顾问Robin Trantham补充：“购物中心肯定会陆续关闭，商场老板必须具有创造力，才能生存。”

不过，并非所有人都对零售业的前景悲观。管理咨询公司Kearney的零售业务合伙人Michael Brown对零售业发展素有研究，他指出，“在家用膳是不错的选择，但是食物没有那么热，卖相没有那么佳，而且事后总得有人洗碗。”

他认为长远而言，商场这种购物体验模式仍然具吸引力。“在某个时间点，我们将再一起聚集在这些公共场所，一起享受美食、娱乐、运动或消闲。”商场的独特性质是无法替代，不会因疫情而完全改变。

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