近日，香港本土老牌银行东亚银行（00023.HK）发出警告，因为市场环境恶化，内地早年批出的贷款资产信贷评级下调，预计来自中国内地非一线城市商业地产资产减值损失25亿港元-30亿港元。

券商中国记者注意到，房地产领域资产减值损失约占东亚银行去年同期上半年净利润的七成，因此，受资产减值损失影响，东亚银行今年上半年预计净利润将出现显著下降。



东亚银行，图片来源：IC photo

非一线城市房地产贷款损失最高达30亿港元

近日，东亚银行突然宣布，截至2019年6月30日的上半年净利与2018年同期的39.92亿元的股东应占净利相比，将出现显著的下降。

今年上半年净利润显著下降的原因，东亚银行归因于内地房地产贷款出现风险。

具体而言，由于东亚银行4项面值总值约62亿港元的、中国内地早年批出的贷款资产预期，会因为市场环境恶化而出现下调信贷级别情况，当下市场环境已经对中国内地非一线城市商业地产产生影响，相关信贷级别下调将导致约25亿港元至30亿港元之间的重大税后资产减值损失。



如公告所述，4项总面值63亿元的内地房地产项目，计提25亿港元~30亿港元，这意味着，资产减值损失率达到近50%。

东亚银行副行政总裁李民斌接受外媒采访时表示，该行有一小部分涉及商业房地产的民营企业客户出现资金压力，在此情况下，该行决定加快确认和处理不良贷款的步伐，在偿付逾期未到90天便提前将该等贷款调降至不良贷款级别，并适度拨备。

业内人士认为，近几年受到中国经济下行压力，加上去年“去杠杆”等因素影响，导致部分企业出现资金困难甚至资金链断裂情况。

资料显示，东亚银行于1918年在香港成立，是恒生指数成分股之一，主要给香港、大中华区以及海外客户提供全面的零售及企业银行业务。

2018年，东亚银行总资产8395亿元，2018年实现营业收入总额170.7亿元，同比增长7%，归属于股东净利65.09亿元，同比减少30.4%。

据记者了解，东亚银行于2007年进入内地设立东亚银行（中国），目前在44个城市建立了网点，同时，东亚银行在内地还拥有券商和信托等业务，它是东亚前海证券公司第一大股东和国通信托第二大股东。

东亚银行在房地产领域经验较为丰富，早在八十年代，东亚银行就将个人房产贷款业务引入内地，当时主要为台湾、香港、澳门等客户购买内地房产提供贷款按揭服务。2007年在内地注册法人银行以来，东亚银行个人贷款业务增长迅速。

不过，在2017年以来，经济下行和地产调控政策不确定性加大环境下，该行开始谨慎新增内地房企和个人住房贷款。东亚银行在2018年报中表示，将着重降低企业贷款的组合风险，尤其是进一步减少房地产行业的依赖。

对于此次25亿港元~30亿港元房地产领域的贷款减值损失，东亚银行表示，该行普通股权一级资本（CET1）和总资本充足比率预期于 2019 年 6 月 30日仍分别高于 14.5% 和 19%，均远超过监管机构的要求，流动资金情况持续强劲，且核心银行业务仍保持强劲，预计拨备前经营溢利将健康增长。

房企分化、房地产承压

业内人士认为，东亚银行在房地产贷款领域遭遇大额损失是中小银行值得警惕的，与此同时，也反映出房地产企业进一步分化，强者恒强与内地中小房企艰难发展并存。

2018年以来，在房地产行业坚持“房住不炒”总基调，以及金融形势去杠杆的大环境下，房地产企业总体面临融资及资金链压力。

某西部信托公司深圳业务部总经理对记者表示，给房地产企业融资更加审慎，基本门槛是全国房地产企业前100强，有些信托公司要求前50强，且项目最好位于一线城市。

同时，房地产行业分化速度不断加快，企业阵营分化加剧，资金、土地等资源不断向百强房企倾斜，行业集中度进一步提升，而中小房企的竞争优势减弱，生存空间急剧压缩，房地产行业进入加速洗牌阶段。

6月13日，央行党委书记、银保监会主席郭树清在2019年第十一届陆家嘴论坛上演讲时称，近年来，我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平。“更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。”

郭树清表示，凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价，凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。

这意味着，房地产领域的融资在经历前几个月宽松后，可能进一步从严，房地产企业的资金成本可能进一步上升。

6月14日，国家统计局公布房地产开发投资等数据，在商品房销售和待售方面，1~5月份，商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1~4月份扩大1.3个百分点。商品房销售额51773亿元，增长6.1%，增速回落2个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年1~5月份商品房销售面积同比跌幅为1.6%。从此类增幅可以看出，目前已出现了连续4个月负增长的现象，而且跌幅有小微的扩大。虽然3月份开始各地房屋销售略有小阳春的态势，房屋销售表现总体还不错，但5月份的市场数据说明楼市回暖是有阻力的，尤其是部分三四线城市可能会继续步入降温的通道中。

而在房地产开发企业到位资金方面，1—5月份，房地产开发企业到位资金66689亿元，同比增长7.6%，增速比1~4月份回落1.3个百分点。

严跃进认为，5月份开始很多房企的融资压力明显增加，资金面略有收紧，这也会影响房企的土地投资和房屋销售策略。类似收紧的趋势预计还会延续，一直要到今年第四季度或才会有新的改善。

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