面对中国生育率的节节下降，网上经常有人调侃：这都是高房价惹的祸。为什么中国的房价会那么高？是中国真的缺地吗？中国生育率的降低与住房问题之间真的存在着关系吗 ?

上周日，由人文经济学会主办，北京大学国家发展研究院、大象公会联合主办的第 27 期人文经济讲座中，制度经济学者、人文经济学会特约研究员周承辉（网名：学经济家）和大象公会创始人及首席执行官黄章晋，对中国土地制度的症结进行把脉，剖析了中国生育率与房价之间的关系，以及官僚组织行为背后的组织行为学根源。

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高房价、老龄化、学区房贵、文娱用地少，都与土地问题有关

房价已经成了许多人的心头焦虑，因为买房成了一件改变我们命运的事情：现在还没有买房的人，也许一辈子都赶不上早早买好房子的人。" 比如说，十年前的北大清华的毕业生，我指毕业在 2000 年到 2008 年的那批学生。他们对自己的未来是非常乐观的。因为经济正在增长，收入正在增加，那时房价涨得还不多。但是现在的毕业生一看，一套房子六百万，很多人心态马上就崩溃了。" 周承辉说。

学区房更是房价焦虑中的一大因素。因为教育事关代际阶层跃迁的问题。且不说中小学的教育资源分配问题，我们的幼儿园的教育资源也很紧缺，费用越来越高。" 因为现在办幼儿园最主要的能力是拿到地。办幼儿园是有很多规定的，比如一个小孩至少要有多少平方米，室内和户外活动面积至少要多大，周围的噪音不能超过多少分贝等。你想拿到一张办幼儿园的执照，是需要非常强的能力的。除非这家幼儿园是小区建设时就配建好的，你才比较容易拿得到地。这种幼儿园的成本是一天一平米一毛多。几乎所有的地只能从教委手里转拿，拿出来的价格跟一个写字楼差不多。拿出来的地又收不了几个小孩，所以学费才那么贵。我们觉得幼儿园贵，第一件事是找教委的麻烦，其实在这些事上，他们也是没有办法的。"

此外，在文化娱乐体验上，我们经常抱怨体育用地不足，因为 " 中国城镇的人均体育用地面积只是一点几平米，美国是 15 平米，而日本是 18 平米。" 而对于商业用地，比如超市，也是缺地的，周承辉调侃道：" 如果超市生在欧美，是地主的命；如果生在东亚，是搬砖的命。东亚的土地太紧缺了，你所有的努力都在给地主打工。" 而超市高昂的租金也转移到了物价身上。

这只是城市居民的切身感受。若我们把视线往城市之外转移的话，我们会发现，在备受忽略的乡村里，还有上千万的留守儿童。而且可预见的是，我们还会有上千万的留守老人。在目前，留守老人的问题之所以没有特别严重，是因为我们的生育高峰在 1963 年，老人暂且还没有那么多。现在网上很多人讨论日本 " 孤独老人 " 的晚年是多么悲惨。周承辉认为，这些工作到七十多岁，然后孤独死去的日本老人，跟中国未来即将出现的留守老人相比，其实还是很幸福的。

高房价、留守老人、学区房贵、体育用地少等，看起来毫无联系的社会问题，其实都跟中国土地制度的症结有关。我们通常认为，这全是因为中国 " 人多地少 "。周承辉并不赞同这种看法。他认为，" 人多地少 " 只是某些利益集团的说辞。因为根据 2016 年《中国土地矿产海洋资源统计公报》和《全国城镇土地利用数据汇总成果》的数据，中国耕地和园地约有 22.3 亿亩，农村的宅基地约 1.6 亿亩，而城镇住宅用地仅约 0.5 亿亩，城镇开发区厂矿、仓储、商业、服务用地仅约 0.5 亿亩。

若聚焦到北京一市来看，北京的城市面积才 11.2 万公顷，比村庄的 11.7 万公顷还要小，" 很多人想象不到这一点：北京摊得那么大，居然比周围那些小村的面积还要小。天津城市面积也比周围的村庄小。假如你把北京的村庄面积变成城市用地的话，城市面积直接摊大一倍。而像河北、山东、河南、安徽和江苏的村庄用地就占了一亿亩，大约是全国城市住宅面积的两倍。这是一件非常搞笑的事情。我们缺地吗？我们并不缺地，缺的是对地权规划的权力，而这个东西是上面松不得的。"

▲周承辉展示的国土用途数据（部分）

" 而且官员还把这些事当政绩来讲：在这七年里，我们给西部多批了百分之四十的用地，而给东部才多批了百分之十九。这是因为他们的 KPI（关键绩效指标）就是要求保护耕地，大家居住面积多少不是他们 KPI 的内容，反而还会影响他们的 KPI。" 周承辉分析道。另外，中国的乡村分布十分不连续、破碎化，城镇规划的面积较小，这使得许多城市居民只能挤在六七十平米的高层公寓里，" 现在新疆和甘肃的县城都是这种楼了。" 周承辉感慨道。

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限制供地与房价上涨有什么联系？

中国很多社会问题都与土地政策或多或少都有所联系，而且，中国的土地政策在经济上扮演着重要角色。我国的土地是国家、集体所有的，但可以出让和征收。这些法律规定开始在地方上执行起来时，并不那么顺畅。周承辉举例道，在 2007 年左右，国家开始用卫星来扫描各地方的用地情况，广东就发明了一个办法：在厂房顶上喷绘——把厂房顶上喷绘成稻田和树林，以瞒过卫星的侦查。不过到了现在，这种办法已经不可行了，因此许多村办或县办的没有证的工业园，都给清理掉了，因为在规划上没有这类用地。" 地方政府也因此减少了很多税收，但这只是地方政府的事，而管理土地是土地管理部门的 KPI。"

面对这些国家机关内部的矛盾，周承辉曾经发明过一条 " 部委定律 " 来形容部委政策的出台和发展：部委的政策是永远正确的。如果它成了基本国策或者中央精神，它不仅永远正确，还会年年加码，直到撞到另一个部委的红线或者国家的红线，才会停下来。" 然而，我们民间的讨论、思考和焦虑，只能用四个字来总结：‘背景噪音’。我们现在就在制造另一场背景噪音。" 周承辉苦笑道。

什么是年年加码呢？周承辉说：" 在 2003 年或 2004 年时，‘招拍挂’开始了。然后，在 2006 年，政府把耕地红线给定了下来。在 2014 年，我们就有了新的政策：严格限制特大城市扩张，永久基本农田由近及远划定。所谓由近及远划定，就是先把城市给围起来。你想动这些农田，你就得使劲‘往上跑’。有一百多个市要去报批规划，但上面只有几个人处理这些事。有的市书记都换了三个了，十年都没批下来。所以这些地方政府只有这几种选择，要不你就偷偷向外发展，要是出了什么事，只好在官僚体系内找人铲平。这是无序无规划地发展。另一种方法就是，老老实实守着这个规划发展，你只能把已经有的路翻修第二遍、第三遍 …… 这些东西看起来非常不可思议，但地方政府有着非常多的难处，就算你再往上面找原因，你还会发现上面也有许多不得已。"

" 北京是绝对不希望把人都撵走的，或者把房子都拆了的。因为北京希望卖更多的地，有更多的税收。但是他们并不能这么做。我们就承担了这一切的结果。"

因此，" 根据国家统计局的数据，2004 年‘招拍挂’，房产企业购地面积是 4 亿平米，交了两千五百多亿。2016 年只拍了两亿多平米，但单价涨了十七倍。这就叫‘年年加码’。" 周承辉认为，限制供地与房价上涨有着必然关系。

为了解释为什么房价会涨那么快，周承辉先解释了什么叫 " 资产的边际定价原理 " —— " 资产跟商品不太一样，我们一个小区有一千户，只成交了五十户，这五十户就给这个小区的一千户定了价。假如有很多人来买，这五十户涨了百分之三十，整个的一千户都涨了百分之三十。股票也是这样的，很多股票有几亿股份，每天成交几百万个股就给它定价了。" 根据这一原理，北京在 2015 年和 2016 年，成交了大约六十万套房子，其中新房约二十万套，二手房约四十万套，两年成交了所有房子的约 9%，但北京房价翻了一倍。只用了 9% 这一点点的需求过剩，我们就能把房价拉高两倍。

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中国经济的近忧远虑是什么？

房价上涨影响的层面不仅在于居民的感受，它也会冲击政府运作的财源。年销售约 15 亿平方米的商品房、60 亿平方米的在建和储备，6 万亿土地出让金和其他税费、几十万亿地方债和几十万亿房贷，这些东西组成了我们经济非常重要的循环。

" 这个循环有很大风险：现在 26 到 30 岁的人有 1.12 亿，而现在 20 到 25 岁的人有 0.83 亿，少了接近 30%。这时我们就会发现，市场将会出现一点点的供应过剩，这是一件很痛苦的事情。这些痛苦首先会出现在房地产企业内部，他们有研究员会测算这些数据。所以，他们会停止拍地，停止建设。他们减少了开发力度，因为他们知道要是按这速度，到时购房主力会少很多，这是非常可怕的。"

▲周承辉展示的 2010 年第六次人口普查 60 岁以下人口数和男女人口差

" 因为这个问题不是每个家庭都能承受的，而是整个社会都不可承受的。" 周承辉很担心。" 地方债是要靠卖地来周转的，若房地产企业减少或停止拍地，或者房子价格大幅下跌，那么对地方政府来说，债务怎么办？谁给你续？还有房贷都是很严重的问题。我们就看着这些问题往后推，推到出现风险的时候，大家都不干了。房地产企业不买地了，整个经济马上就会掉下来，房贷也会掉下来，大家就开始缩减消费来偿还房贷。在缩减消费时，我们就会发现，其他人就开始一轮一轮的失业。但是我们政府每年现在需要二十万亿的流水，其中包括十几万亿的税收，几万亿的土地出让金来维持政府的运作。若经济往下掉，那是非常痛苦的。所以我们说，没有压力的时候，改革都只能喊。真正的改革一定要有巨大的压力，才能先推动一些小的部委之间或地方之间的改革。这些是近期的忧虑，几年之内的问题。"

" 还有一个远虑是老龄化问题。1995 年后，中国人口出生数急剧下跌。我们能看到日本现在是最惨的。因为日本的生育高峰在 1946 年，现在这批人都是 70-74 岁。而韩国生育率现在是 1.0。但韩国的老龄化问题没有特别严重，原因是朝鲜战争是 1953 年结束的，他们的生育高峰是 1955 年，现在这批人才六十几岁 …… 他们在悲剧上演的前夜。台湾生育高峰也是 1955 年左右，他们的养老金和储蓄计划，要是人口数量下降的话，都是要破灭掉的。"

▲周承辉展示的台湾人口趋势图

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生育率与房子的大小有关

李普塞特说，" 只懂得一个国家的人，他实际上什么国家都不懂。" 因此，周承辉为各国的土地制度做了国际比较。他认为，美国给我展示了一个很好的案例，因为美国有些城市是管制的，而有些城市是自由的，因地制宜。

此外，美国的企业用地成本非常低，迁徙很容易。比如，亚马逊能直接搞全国招标，向全美国的大城市发招标书，表明亚马逊想把总部搬过去，需要某些条件，然后各个城市政府回复。在亚马逊收到回复之后，它还对各个城市进行点评，比如说，税太高、交通不好等。他们的企业迁徙是非常便利的。

而对于普通居民来说，" 除了超大城市，几乎所有地方都住洋房。我们可以看见，当我们对比美国城市房价、生育率以及一个城市里公寓的占比，我们就能发现，房价越低和公寓占比越少，生育率相对越高。比如说，密西西比州的房价中位数是约 12 万美元，这是非常低的，家庭平均收入是 6 万美元。而且，现在的新房大概平均约 240 平米，而公寓占比非常低，是 13.9，2017 年生育率就高达 1.85…… 我们用常识就能很清楚地知道，如果只有一两个房间，你肯定是不想生孩子的；假如你住的是大宅子，外面有草地，房间空了一排，生育意愿很容易就上来了。" 房价越低，大家买房的年龄也越年轻，而且面积也大，这与生育率呈正相关关系。

▲周承辉展示的美国人口数量前 35 位的州，房价中位数、公寓占比和生育率的关系。

周承辉举了两个反例：" 像新加坡，买房人均要排队五年，他们的小孩三年级就开始分级，精英和非精英就开始分化了，这导致新加坡人不太敢生孩子。因为他们的竞争压力和阶层跃迁压力非常大。其实整个东亚在这方面压力都很大。"

" 还有，在赫鲁晓夫时代的苏联大城市，六七对夫妻共用一个厨房。所以那时苏联的城市生育率就一点几了，只能靠着乡村和非俄罗斯族的加盟共和国往上拉，总共也就 2.1 左右。"

周承辉总结道，" 为了解决这个问题，大家想出很多招数，什么补贴、产假、奖励，其实美国都没用这些。" 他认为，房价、房间数、公寓占比与生育率的相关性是很明显的。这些补贴和奖励，对于刺激中产阶级的生育意愿来说，还不如多一个房间。

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我们的内需为什么不振？

东亚的官僚社会是很相似的，其特征也使得其危机具有某种相似性。" 东亚模式跟美国是相反的。东亚都有全国性的总规划 …… 我们现在很容易理解日本金融泡沫的发生。那些农地，若你要开发，你要花好几年去上面办手续。这肯定导致价格上涨，而根据资产的边际定价原理，一点点的成交量就能把价格拉得很高，价格一高，很多人都涌进来了，再加上银行的贷款，这注定是一场泡沫。"

周承辉认为，中国比较好的一点是，我们的泡沫是因为供应缺少。我们不能盖房子是因为我们不能盖。这对企业也有影响。我们的企业不能像亚马逊一样招标。只能老老实实待在大城市里。所以，工作机会也集中在某些大城市里。而若进不了大企业，想实现阶层跃迁是有难度的。

租金过高则会影响企业利润、也进而影响工薪阶层和内需。" 当我看到台湾地区的工业地价是日本、韩国的三倍时，我马上明白，台湾青年为什么二十年不涨工资。" 周承辉说。当一个地区税收低、租金低，那么更多的钱可以让股东和工人得到。

▲周承辉

" 企业家想要赚钱，假如税费和租金比较低，他们投资就会比较大。为什么我们不强调劳动力成本？因为发出去的工资是会回来的。因为涨了薪水的工人会消费，他们的心态不同于收租的人。收租的人会大量存钱，企业家会大量的扩张生产，而工薪阶层会拿钱去买车买房。收租的人不加杠杆，钱流回来的比例要比那些人低。若租金和税收很高，企业家和工薪阶层所得很少，这个经济循环会出现问题。" 这也是土地制度决定一个地区的产业和人们的生活模式的例子。

" 外汇储备前十五名的国家和地区，在 1990 年总量是三千六百亿美元，而现在已经八万多亿美元了。若不算卖石油的沙特阿拉伯和替全世界理财的瑞士。我们会发现，头几名是中国、日本、中国台湾、韩国和中国香港。这些地方有相当的一致性：租金价格很高，工业地价很高。因此，我们可以知道为什么这些地方的内需是不振的，所以他们必须积累外储来维持这些地方的就业率，否则，汇率一涨上来，这些地方就会有很多人失业。"

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这些现象的背后也与官僚系统的组织行为有关

周承辉认为，东亚这些现象，诸如房价高、地价高、租金高等可以从相似的官僚系统中找到其组织行为学的根源。 " 结构性宏观最关键的是不同的利益在不同的部门中怎么样分配。" 他说。一块土地从不可建设变得可建设，是最有利可图的。因为这里面有溢价如何分配的问题。周承辉认为美国的房产税和配套费很值得参考，因为这能让市场机制去决定，从而消灭许多争执。

但若是这样，就没有人去求那些官员了。" 熊本县修了新干线，一个车站要挪三十米，要县长亲自去中央跑好几次。日本国土厅每年都有来自全日本各地的陈情团，他们大吃大喝，讲这些安排。这些东西就跟海洛因一样戒不掉。其实这些事本来可以地方自己协商的。日本直通中央，什么事都要跑到部委去。"

周承辉认为，现在大众都 " 拜政府教 "，其实这种政府的委托代理的链条越短越好。在日本，官僚社会层层嵌套。在官僚系统里，类似师父带徒弟一样，徒弟不可能说师父不对，而且师父对徒弟有很多安排和交代，包括资源的传承。而且这样一个铁索连环的官僚机构，还能主导立法。而议员们对专业问题不甚熟悉，只精于笼络选票，上任领导之后，对于专业问题的处理依然受到官僚系统的制约。就算日本有民主选举、独立司法、自由媒体，也很难约束官僚系统。因此，周承辉称东亚仍处于 " 进化的不完备态 " 中。

而周承辉认为中国借鉴了很多日本的经验。他认为，国家部委如央行、财政、外交、国防跟其他部委的竞争并不是那么激烈，而教育、卫生、国土、农业、交通等行业部委竞争很激烈，这也是我们很多政策机制性的原因所在。

而中国的部门竞争是要搞定上面，以显得自己很重要。周承辉举例说，某县虽然没有华侨，但是侨办的位置不能撤，因为假如撤了，就证明这个部门似乎无足轻重了。每个机构都在向上面证明自己的重要性，以拿到最多的利益。这种官僚竞争的机制，也会把压力传导到社会上。

周承辉总结道，养人才是第一大产业。我国的基础设施投资，是按十四亿人口的规划来建的，若人口减少，这些基础设施的亏损面会非常大。此外，我们要触发 " 链式反应 "，让土地流转起来。" 农村人的可支配收入比城市人少 2.7 倍，因为他们没财产性收入，他们只能卖命，一辈子卖到老。" 其次，老龄化和生育率下降是明确的风险。因此，周承辉认为，我们需要理顺央地之间和部门之间的关系，还有土地制度和财税、国资、教育、社保的关系，增加居民的收入，以扩大住房来解决生育率低下的难题。

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