它包括了电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

但随着房地产市场的快速发展，尤其是房价的迅速上涨，越来越多的老百姓正在为这独特的公摊面积买单，掏出几十万甚至上百万的巨资。

同时，由于公摊面积的存在，中国大城市的实际房屋价格也被实实在在地打了“折扣”，但即便是这“折翼”的房屋价格也已经让世界上许多国际大都市望而生畏。

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真实的房价是怎样的？

一般而言，6层以下低层商品房的公摊系数一般为12%左右，11层左右的小高层商品房的公摊系数为20%左右，18层以上高层商品房公摊系数为25%左右，超过25层的商品房约为30%。

但国家对于公摊比例到底多少并没有明文规定，许多商品住宅公摊比例都在30%以上，更有甚者超过了50%。目前的新建商品房一般都为高层，假设公摊面积为30%，也就是购买100平米的房屋，实际使用面积仅为70平米。

若按照国际上使用的套内面积单价计算，那国内新建商品房每平米的房屋售价又有了很大的变化。

上海、深圳和全球各大国际大都市比是什么水平？

若是要在国际大都市的市中心买一套公寓，每平米房价是多少钱呢？根据城市数据网站Numbeo的统计，最贵的是中国香港，每平米的价格约19万人民币左右。其次是英国伦敦的市中心，价格约为11.81万元人民币/平，接着是新加坡的市中心，价格约为11.64万元人民币/平。日本东京市中心的平均均价在7.35万元人民币/平。法国巴黎市中心的平均均价在7.87万元人民币/平。

美国各大城市市中心的房产均价均未超过10万元人民币每平，其中纽约市的房价最高为9.26万元人民币/平、旧金山约为8.27万元人民币/平、波士顿为7.2万元人民币/平、洛杉矶为4.79万元人民币/平以及华盛顿特区为4.13万元人民币/平。

上述城市的价格都是房屋实际使用面积的单价。根据2018年6月上海、深圳主城区新房成交价格，按照30%公摊面积换算，上海主城区新房实际使用面积单价在12.76万元人民币/平，深圳为11.82万元人民币/平。

上海和深圳的房价已经超越了伦敦、新加坡、纽约、东京等各大国际都市。上海的房价是东京房价的1.73倍，是巴黎房价的1.62倍、是纽约房价的1.38倍。美国洛杉矶以及华盛顿特区市中心的房价还不及上海市的崇明岛。

在不考虑持有成本、税费等其他因素下，若按照这个价格，中国注定包揽了全球最贵房价城市的前三甲（北京2018年6月主城区新房成交较少未进行对比。上述数据均来自CRIC以及Numbeo）

公摊面积的存在如同障眼法般遮蔽我们的双眼，无法看清真实的价格，消费者支付着看上去还可以的价格，却承受着巨大的负担。 

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“精装”的垃圾道和变电箱

在精装商品房越来越普遍的现在，动辄三五千精装标准的装修没给消费者带来豪华的感觉，购房者们也早已麻木，捆绑精装修只是开发商规避价格监管炒高房价的手段，有的楼盘装修价格甚至超过了房屋价格的一半。

但极为不合理的是：为什么楼宇公摊的电梯井、垃圾道、过道、值班警卫室等都被“豪装”了？

以一套装修价格为3000元每平米的房屋为例，假设该房的建筑面积为100平米，实际使用面积为70平米，那么，购房者需要支付的装修费用则为30万，而非21万，这中间整整差了9万元。

或许只有开发商知道“豪装”的垃圾道和变电箱是怎样更好地服务于购房者的，但大家或许未必见到过。

3

“超标”的物业费和供暖费用

现在的物业费还是按照建筑面积进行征收的。如果说物业提供的是房屋公共建筑、公用设施、绿化环境等项目的日常维护、修缮、整治等相关的服务，那就按照公摊面积进行征收完全没有异议。

如果说公用设施、绿化环境分摊计算方式太过复杂，按照每个业主的实际房屋使用面积征收也是可以理解。可是目前却是按照建筑面积全部进行收取，这就存在明显的不合理了。

供暖费仍然和物业费一样按照建筑面积进行收费，可是老百姓支付的公摊部分供暖费都得到了相应的服务吗？

冬天的楼道阴阴冷冷、出门丢个垃圾在电梯里瑟瑟发抖、值班警卫室的保安也被冻得鼻涕横流。可是大家都是交了供暖费的呀。唯一可能暖和的地方或许就是变电箱了吧。

4

“迷茫”的房产税计税基础

房产税是中国近几年必定会推出的税种之一，但在征税之前必须敲定计税的基础。

国外普遍将纳税人实际使用的房屋面积作为房产税的计税基础，但国内由于公摊面积的存在，未来的计税基础仍存在不确定性。

倘若使用实际使用面积，那届时公摊面积是否会被取消？房产税会否和物业费、供暖费用一样按照建筑面积进行征收？

这些问题也只有未来的政策能给与答案，但毋庸置疑的是，将纳税人实际使用的房屋面积作为房产税的计税基础是最为合理的。

5

“无人说得清”的权利及义务

消费者掏出了几十万甚至上百万的真金白银购买了楼宇的公摊部分。那消费者的权利在哪里呢？如果公摊部分产生收益是否需要向购房者分配呢？

如果这些地方都是属于消费者的，那电梯间、楼梯间以及过道的广告收入，公共门厅的活动收入，地下室、公共用房或管理用房的出租收入等这些收入，为什么消费者从来没有获得过呢？

又是谁侵犯了消费者们的利益呢？如果购房者占用了部分过道和电梯间，那是不是他应有的权力？毕竟他支付了如此昂贵的建造成本。这些认知和做法都与大家所知的常理相违背。问题出在了哪？

公摊面积的鼻祖中国香港目前也已经淘汰取消了公摊销售的模式，房本上的面积就是消费者的实得使用面积。公摊面积的使用不仅在房屋价格的实际体现上起不到作用，更是一笔糊涂账。

公摊面积里到底藏着多少秘密，老百姓不得而知，开发商往公摊面积里塞了多少猫腻也无人知晓。中国大陆也仅只有重庆于2002年开始就按照套内面积卖房子，但这种试点目前也只是流于形式罢了。

商品房作为老百姓最大的消费品，希望有一天老百姓能够消费得明明白白，毕竟购房不是一件小事，是一家人甚至几代人的大事。 

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