最近几天股市的下跌，再次引发了大家对投资的思考。

毫无疑问，我们正面临着全新的内外形势。

在内部：经济进入转型时期，“印钞票的时代”式微，“印股票的时代”尚未完全启动；城镇化进入2.0版时代，特征是“城市群+都市圈”，机会在洗牌，管控在加强，投资日趋长线化；展望未来，房地产税带来一定的不确定性。

在外部：大国博弈会长期存在，金融市场会经常遭遇“黑天鹅”。这让金融投资变得很难预料。所谓“居民财产去房地产化”，被证明是轻浮、冒进的。

如果你没有资金优势、信息优势，没有能力左右市场或者某个投资品种的波动，那么你就是一个普通投资者。对于普通人来说，在这个风高浪急的时期，还是追求稳健、增强避险能力为上策。

今天想说的这个“一线城市”是泰国首都曼谷。我在今年4月初，曾利用小长假对这个城市进行了3天的考察。

一、曼谷为什么有投资价值

或许很多人还不知道，曼谷不仅是泰国的“一线城市”，还是“世界一线城市”。

总部设在英国拉夫堡大学的“全球化与世界级城市研究小组与网络（简称GaWC）”，是当前最权威的全球城市排名机构。它以国际化程度为主要视角，每年对全球城市排名。2018年，一共有55个城市被评为“世界一线城市”。

55个世界一线城市还分为四个层级。第一层级只有伦敦和纽约；第二次层级包括香港、新加坡、巴黎、北京、上海等；第三层级包括芝加哥、莫斯科、多伦多、广州、曼谷等城市；第四层级包括阿姆斯特丹、维也纳、休斯顿、深圳等城市。

也就是说，曼谷不仅是“世界一线城市”，排名还超过了深圳。

走在曼谷街头，你能感觉到扑面而来的繁华，但市容市貌无法跟广州、深圳相比。至于曼谷2018年的GDP总量，大概位于杭州和成都之间，跟深圳广州有较大差距。

上图：从一个楼盘样板间里看出去。

为什么曼谷这样一个缺乏世界级大企业、发明专利也谈不上有多少的城市，可以在世界城市排名中超越深圳、秒杀成都和杭州？根本的原因是，曼谷的国际化程度非常高。一方面全球大企业，特别是现代服务业的企业在曼谷设立地区总部的比例非常高；另一方面，生活在这个城市的外国人比重非常高。

也就是说，曼谷具有很大的“开放优势”。人和钱来去比较自由，外汇管制、人员管制没有那么强；宗教、文化比较包容，比较开放，跟欧美的关系密切。

正是由于开放，其教育、医疗的国际化程度非常高，跟国际接轨程度高。换句话说，如果你和家人在曼谷生活，子女可以上高水平的、全英文的国际学校，老人则可以享受接近国际一流的医疗服务。

在曼谷的考察，修正了我此前对这个城市的看法，把曼谷房产调整为“可以配置”的级别。除了上面说的开放、人钱来去相对自由，以及教育和医疗的国际化配套之外，还有以下理由：

第一，曼谷的人口和经济集中度非常好，属于适合投资的城市。

泰国总面积51万平方公里，接近于3个广东省，但泰国的人口只有7000万左右，人口密度远低于广东。泰国人口高度集中在首都，曼谷占比超过了20%。也就是说，在曼谷1568平方公里土地上，生活了接近1500万人口，而且仍然在快速增长。

更令人震撼的是，曼谷经济总量占了全国的44%，其中对外贸易占了全国的90%，泰国80%的富人居住在曼谷。

在房地产投资上，失衡是利好、均衡是利空。济南、青岛房价为什么没有广州、深圳高？济南房价为什么比不过郑州？究其原因，就是因为山东经济高度均衡，两大中心城市没有显著的“抽血优势”。而郑州、成都、武汉这类城市“省内独大”，广州深圳也汇聚了全省的资源，所以房价比济南、青岛更容易上涨。

这个逻辑是全球通用的。像曼谷这样“通吃型”的首都，既承担文化中心、政治中心功能，还承担经济中心、金融中心、科创中心、贸易中心的功能，它对全国资源占用带有垄断性，抽血能力巨大。再加上对外开放，不断吸引养老和商务人口流入，其楼市肯定是具有投资价值的。

上图：曼谷人气极高的“火车夜市”。

第二，泰国经济多年来维持低通胀、低失业率。

2018年，泰国经济增长幅度达到4.8%，创下了5年来的新高。

上图是泰国近年来的失业率，目前竟然低至0.9%，基本上是世界最低水平。

上图是泰国近年来的通胀率，也保持在低位。

之前我在专栏里讲过，高失业率（比如接近或者超过10%）和高通胀率，往往带来社会动荡。从泰国近年来的失业率和通胀率可以看出，这是一个“靠谱”的国家。

第三，泰国的宗教和文化，决定了这是一个温和、包容的国家。

境外置业，一定要考虑民族、宗教、文化和政治因素，选择适合自己的国家。东南亚多个国家有排华历史，比如印尼、马来西亚、越南。

泰国90%左右的居民信奉佛教，南部马来族信奉伊斯兰教，约占总人口的4.66%。此外，还有少数人信奉基督教、印度教等。泰国人口里有14%为华裔。近年来，华裔新移民在上升，此次考察曼谷楼市，在很多售楼处都有华人接待员，有的是持工作签证，有的是通过婚姻获得身份或者获得的签证。

“佛教信用+华裔众多”，让中国人在泰国、在曼谷生活有亲切感和安全感。事实上，泰国民风温和，国家开放度高，对私人生活包容度高。虽然国内党派竞争激烈，但国王和军方构成了有效的“调解机制”，可以避免无休止的争斗。泰国也跟西方国家保持了良好关系，经济和金融系统都纳入了主流体系。

上图：曼谷著名景点“四面佛”。

东南亚有很多大都市。相比之下，新加坡最成熟，是发达经济体，但房价也非常贵，不是普通人可以承受的。印尼首都雅加达、马来西亚首都吉隆坡，也都是国际化大都市，但这两个国家有排华历史，再加上宗教文化因素，未必适合多数国人。其中雅加达因为地质原因，印尼正在考虑迁都，这对于楼市是重大利空。

菲律宾首都马尼拉太乱，大量中国地下产业转移到这里，置业不合适。万象和金边都刚刚起步，存在不确定的风险；另外，柬埔寨和老挝的总人口都没有曼谷一个城市多，所以万象和金边不适合投资。胡志明市有投资价值，但也存在一定的风险，毕竟中越之间有领土争议，而且越南有靠近美国的倾向。

至于南亚，更找不到一个靠谱的城市可以投资。印度经济前景不错，但印度跟中国存在多处边境争议。

环顾东南亚和南亚，比较安全、确定的城市只有两个半。一个是新加坡，一个是曼谷，半个是胡志明市。曼谷目前房价相对集中在在2到6万元人民币每平米，再加上户型小、总价低，比较适合多数人。

第四，曼谷楼市兼具投资和避险双重属性。

中国人投资房产，主要是为了获得回报。很多人没有意识到，我们还有避险的需求。过去这些年，中国社会稳定，人民币汇率大趋势也是升值，这让大家忽略了避险的需求。

人民币上次大幅波动是在1994年1月1日。当时国家实施了汇率并轨，人民币对美元的汇率一夜之间从5.7:1变成了8.72:1。如果当时你有一套房子，这套房子的美元价格会在一夜之间打“65折”。这就是汇率风险。

在境外配置一些资产，可以避免“把鸡蛋放在一个篮子里”。

曼谷楼市就具有这种功能。当然，伦敦、纽约楼市也有这种功能。只是曼谷距离中国更近一些，你容易打理这些房子。另外，这个城市仍然在人口快速增长期，房价绝对值低，所以兼具投资和避险的双重属性，而且入市门槛比较低。

上图：正在建设中的“中泰铁路”。

曼谷的住宅分为两种：郊外以别墅形态为主，市区以公寓形态为主。泰国并无住宅和公寓的细分，公寓就是住宅。

外国人不能购买别墅，以避免外国人获得泰国土地的产权。公寓产品对外发售的时候，也规定其中51%必须卖给泰国人，只有49%可以卖给外国人。这让外国人购买的公寓拥有了更加自由的交易权——外国人买的公寓，将来可以卖给外国人和泰国人；泰国人购买的公寓，就未必能卖给外国人了。

曼谷的公寓户型普遍偏小，套内面积一般在20多到60多平米，这个区间的产品占了80%以上。交易按照套内面积进行，每平米单价一般在1.8万元人民币到6万元之间。所以，在曼谷投资房产的门槛非常低。按照30平米、2万元计算，60万就可以买一套公寓。

泰国的房子是永久产权，房子没有房产税，1000万以下房产不收取遗产税。房产可以世代沿袭，可以继承、赠予。泰国没有公摊面积，40平米做成2房的很常见。公寓普遍是精装修交房。

曼谷的公寓管理费略贵，每平米大概8到15元人民币，但小区内的游泳池、健身房、停车场都是免费的，有的小区甚至给业主开通联系地铁站、高铁站、大商场的班车，也是免费使用。在正大集团的一个楼盘，甚至给业主提供免费的早餐，以及联合办公的空间（见下图）。

曼谷的交通拥堵，是全球有名的。近年来，为了改变这种局面，曼谷正在大力修建地铁等轨道交通，有三家公司参与建设。

曼谷目前重点开发的是昭披耶河（湄南河）以东的区域，新盘大多集中在这个区域。一般来说，同样素质的盘，靠近地铁（轻轨）站的比远离地铁站的要贵很多，而且越近越贵。地铁对房价的影响，是非常明显的。其次是学区、商业、医疗的配套。

上图：曼谷地铁规划图，目前已经建成5条线。

曼谷楼市一直维持慢牛行情，租金回报率可以达到4%到6%，远高于国内。目前公寓市场以新盘为主，二手房交易不太活跃。

泰国由于土地私有，房屋永久产权，因此市区楼盘普遍不大，因为征地比较困难。大多数公寓项目都只有一两栋楼，三四栋楼的都算是大项目了。

目前泰国对持中国护照人士实施落地签，我此次考察就使用了落地签的方式。只要护照有效期超过半年，可以直接买机票飞曼谷。到曼谷机场后，办理落地签的手续。如果能提前准备照片和表格，办理时间会大幅缩短。每次落地签，可以在泰国停留15天。如果年满50岁，可以申请养老签证，每年1签，每次有效期可以长达一年。

三、什么样的人适合投资曼谷

在回答这个问题之前，我们先看一下，曼谷楼市可以满足哪些需求。我认为大概有以下几个：

1. 投资需求：看好东南亚、泰国的经济基本面，长期持有，赚取房价上涨，房租收益，汇率收益三重收益。

2. 避险需求：这部分客户最看重的就是资金安全性——方便变现，变现后随意兑换成美金，全球流通。

3. 旅游度假需求：喜欢泰国，偶尔冬天过去住。

4. 养老需求：随着中国人收入水平提高，老龄化加剧，越来越多的老人，尤其是北方非海滨城市的老人需要这样一个宜居、物美价廉、社会和谐的城市养老；

5. 教育需求：小中初教育，泰国的国际化程度很发达，泰国有大批的来自世界各地的人在这里生活，有非常大的子女教育需求，因此国际教育机构很多，而且质量很好，且价格低廉。

6. 投机需求：所谓的炒楼花，追求短期的收益，买期房，在房子交付前这三年左右的时间内找一个好的价格卖掉，赚取利润，这部分人的平均持有时间为3个月到一两年。目前这种需求在国内“房住不炒”的背景下很难实现了，但在曼谷还有可能。

由于曼谷交通比较堵，所以尽量选地铁盘，尤其是未来有两条地铁线在附近交叉的地铁盘。购房前可以仔细研究曼谷的地铁规划，已经动工的线路将全面提升沿线物业的价值，尤其是站点附近的。

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