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最近，英国媒体曝光该国十大最黑心的地产经纪公司，这些公司大多数是大型连锁中介，故意把给业主评估的房价报高20%，以吸引想卖房的房东与其签约，并收取更高的佣金。而对于业主来说，挂得高不代表卖得高，房子一旦挂高，就容易掉入”越降价，越难卖”的恶性循环，甚至最后售价比市场价还低。不过，专家表示，挂牌价不是估价，很多时候是个营销手段。

挂牌价太高？

据英国媒体《泰晤士报》报道，基本上所有的英国大型地产经纪公司喜欢故意把给业主评估的房价报高20%，为了向客户收取尽可能高的佣金。在伦敦20多万个挂牌物业中，多数高估，该媒体特别提到伦敦最大的地产经纪公司Foxtons，历史成交数据显示，在Foxtons经手的房产交易中，最终成交价低于最初估值的比例竟高达67%。

这一比例是英国市场平均水平的两倍。巧合的是，Foxtons的二手房销售佣金为3%，同样是市场平均佣金的两倍。从具体房价来看，Foxtons的最终售价平均要比估值低8.5万英镑，意味着估值缩水16%。

这样的现象，当然不止Foxtons一家会有，像Chancellors、Express Estate Agency、Hamptons International、Romans、Leaders、Fox & Sons、Cubitt & West、Barnard Marcus等大中介都被《泰晤士报》进行了曝光。

这种套路对业主来说结果很不好，有图表可以明确看出降价幅度和销售时间的关系，那些为房子标高价的中介一旦开始降价，就会造成房子难以销售。比如一开始抬价最高的Foxtons就在图表上排名第一：降价最狠（接近-6%），卖的最慢（约80天）。

为什么虚估？

举一个比较生动的例子。一位英国业主从2011年开始委托一大型地产公司出售自己的房产，当时地产经纪给的估值是65万英镑，远高于第三方评估师给出的估值，但地产经纪多次向客户保证这个价格非常合理。

结果这个房子因为价格挂的太高，一直在市场上放了4年，期间多次降价反而引起潜在买家怀疑（房子是不是有别的问题，为什么挂了这么久），最后只以48万英镑成交。业主事后对比同地段其他房子的售价，才连称懊悔，表示如果一开始就挂50多万的话，还能卖的高点。

《泰晤士报》记者实地调查，假装业主和56个地产经纪进行了联系，要求他们对不同地区的14个物业进行估值。结果显示，有6处房产的最高估值比最低估值多25%以上，最夸张的一处房产，最高估价竟然比最低值高了63%。

数据显示，估值最虚高的10家地产经纪公司要求的佣金，是估值最准确的10家地产经纪公司的两倍。很显然，这些大地产经纪公司利用卖家希望将自己的房产卖个好价钱的心理和对公司品牌的信任，故意在估值时给出高于市场价的报价，以此来吸引业主，并收取更高佣金。

降价才成交？

但在和业主签约后，地产经纪公司就变脸了，开始对业主说没有客户、市场不好，再进行降价，最后”无奈“以低于最初报价（甚至低于市场价）的价格销售，这样对于地产经纪来说，最后既卖了房，又收了高佣金。

而对于业主来说，因为大部分业主并非职业投资客，不会经常交易房产，因此在中招一次后也只能吃暗亏，大型地产经纪公司还能继续忽悠下一批业主，甚至许多业主到最后都不知道自己被套路了。Foxton发言人解释说：“我们总是和业主合作，一起对物业进行估值。”

数据显示，在这些大型地产经纪公司的推波助澜下，32%的房产需要在最初估值的基础上降价才能成交，平均的降价幅度为2.3万英镑。

这里写到的这个行业潜规则几乎每一个职业投资客都已经知道，但对大部分想卖房的业主还是有警醒意义。专家提醒，挂牌高，不一定卖得高，高佣金和大品牌不代表卖出高价；一旦挂高了，就容易陷入“越降价，越难卖”的恶性循环；卖房前多调研、多比价，比用工具搜索查询周边的房价。

媒体有失误？

英国一些地产界人士对《泰晤士报》的报道感到愤怒，认为文章没有考虑到目前英国地产市场的情况，英国退欧、按揭限制以及全球性的地产降温趋势导致了一些业主放弃原本的要价，不能把实际售价和当时估价的差异作为地产经纪公司手段的理由。

LonRes执行经理Anthony Payne在推特上反驳：“物业估值不是一门可以精确的科学，尤其是在伦敦，事实上，如果一个地产经纪不去尝试卖高房价，那就做错了，如果卖不出，再降价，我在书中认为这是积极的好地产经纪。”

PropTech负责人Ed Mead表示：“如果付更多的佣金意味着卖更高的价格，大多数卖家都希望被‘欺骗’。”英国地产协会前主席Katie Griffin说：“如果碰到那些认为自己的房产价值更高，想要以更高价格挂牌的业主呢？”

专家表示，挂牌价不是估价，很多时候是个营销手段，是一种噱头，那些媒体分析的物业绝大多数是去年挂牌上次，有些可以追溯到更早。Foxtons发言人表示，该公司平均能做到6.3%的溢价，算是相当不错的了。Chancellors发言人则表示平均达到98%的客户要价，相当自豪。

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