加国头条 i4cc.ca ｜实用收藏贴：海外买家税，怎么退

安大略省的海外买家税(NRST：Non-Resident Speculation Tax)，是2017年4月安省自由党颁布的针对非居民在安省「金马蹄」区域内购房而执行的额外投机税。购房价的15%，在房屋产权过户时，由过户律师代收上缴。其实，海外买家税不是安省发明的，比较起来，安省的海外买家税也不算“杀伤力”最大的，温哥华的海外买家税的政策才算得上是真正的惊悚！

（图片来自网络）

一、在以下情况下，可以退回已缴纳的NRST的税:

1、成为加拿大永久居民的外国公民---在购买房产的四年内由外国公民转变身份为加拿大加拿大永久居民或加拿大公民。

2、国际学生---购房后在政府认可的大学或学院以全日制学生身份连续学习两年及以上的国际学生。全日制意味着注册至少所有课程的60%或40%(如果个人有残疾）。就学的学校可以是大学University或者大专College，但学校必须是安省70/17号法案下注册的学府(这一点建议购房买家向校方求证)。注意：全职就读的最低要求，是全职Full Time上满整年课程的至少60%以上，也就是说，如果本科一年分为三个学期，留学生全职读完秋、冬这两个学期以后，是可以暑期休假不修课程的。

3、在安省工作的外国公民---在购买房产之日起，持有效工作签证在安省连续从事全职工作一年及以上的外国公民。全职是在12个月的时间里每周的工作时间不少于30小时，且在这段时间内，总共有不少于1560个小时的有偿工作时间。

为了获得退税资格，外国公民必须100%持有房产，或者与他或她的配偶一起持有。在购房起的60天内起，这处房产必须成为购房者的主要住所。

符合条件的申请人必须在购买房产后的4年内申请退税，否则不予支付。除非，申请人成为了加拿大永久居民或公民。成为加拿大永久居民或公民后，也需要在90天内申请退税。一句话说，成为了加拿大永久居民的有资质的退税者需要在购买房产后的四年3个月内申请退税，否则将不予受理。

二、申请退税时，购房者需要向政府提供哪些文件?

首先，和房产交易中的其他环节一样，在申请赎回海外买家税这个环节，律师需要帮助提供以下4个文件：

1. 房屋交割时的所有权过户文件(Registered Transfer)

2. 交割当时付税的凭证

3. 买卖合同的副本

4. 交割过户账目报表(Statement of Adjustment)

买家在申请赎回的过程中，必须要提供自己在过户后60天之内搬入该物业自住的凭证，其中最有力的证明即驾照地址。如果客户疏忽失察，没有保留60天内更改驾照地址的凭证，申请赎回的时候，那面会遇到来自财政税务部的诸多阻力。

以下文件，可以和驾照一起准备好。如在没有驾照更改的文件支持下，可用以下几样代替：

1）60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单

2）搬家公司提供的服务票据

3）座机电话费账单，高速网络账单

接下来，买家朋友们可以根据自己的具体身份，提供相应的证明。

a. 持工签的买家，申请退税时，购房者需要提供：

1）有效工作签证的副本，证明整个一年期内工签都真实有效

2）完整的工作雇佣证明，和工资单(Pay Stub)。不可以只提供一份Employment Letter

3）税务局报税单 (Notice of Assessment )

b. 国际学生(留学生)申请退税时，购房者需要提供:

1）有效学签的副本

2）安省受认可学校官方出具的全职在读证明，以及每学期的全职就学课程表。2年当中转学是允许的，只要两边的项目都是全职在读即可。

c. 新移民申请退税时，购房者需要提供:

1）申请移民的File Number

2）枫叶卡

三、在哪些情况下，非移民的海外买家税可以得到免除？

下面几种情况的人，是不用交海外买家税的：

1、走省提名通道OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)的买家，当拿到省提名的确认号码后，买房不用交NRST。安省硕士留学生在毕业后通过申请，一般会符合这个条件

2、难民不用交「海外买家税」

3、加拿大公民或永久居民的配偶不需要交「海外买家税」这一条主要针对海外买家和非海外买家共同拥房产的情况。如果双方是夫妻俩，即使有一方不是本地买家，也不用交NRST。但是要注意，假如除了夫妻之外，还有其他海外买家的话，那么整个物业100%还是要交NRST，比如夫妻两人跟岳母共同购买，岳母是海外买家，那么这种情况还是要交NRST的。

4、上述1或 2的配偶不需要交海外买家税。

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