加国头条 i4cc.ca ｜地产投资开始的地方

老百姓做的房地产投资，在中国被称为“炒房”。做房地产投资的人，经常被媒体引导着联想成温州炒房团、煤老板或带乌纱帽的房叔。想在中国持有多套房，并不是一件容易的事，这并不是因为大家不想投资房地产，也不是房价太贵，而是因为社会上的集体仇富情绪非常严重，政府也顺应民意采取限购，限售，限贷来打击地产投资。早在用粮票和肉票限制人们购买力的年代，就有了破限购的黑市，物质极大丰富，不再有粮票和肉票的时候，黑市自然就没有了。如果中国不缺房子的话，不必限购，市场自然会用货币来识别谁最需要买房子；如果缺房子，就要善待开发商，增加供给。“水库论坛”介绍的国人破房产限购的方式让人啼笑皆非，离婚破限购是最基本的招数，我们这个拥有最高尚血统的民族所具备的想象力和智慧，在追求房地产财富这件事儿上被激发到了极致。在加拿大，中等智慧，中等收入的家庭就能自由地投资房地产，不必大费周章地与政府和银行斗智斗勇。加拿大政府对地产投资者还有税务优惠，租金收入减掉贷款利息、地税等开之后的净收入才需要纳税。华人在加拿大投资房地产以惨败收场的人，大多是因为脑洞开的太大了，而中等才智的人却没啥大闪失。在加拿大投资房地产，能守拙即可，脑筋转得太快、太急的人，反而翻了车。

01 先避开那些最容易失败的投资

华人某某建筑商寻求破产保护；华人某某开发商拟兴建的楼盘出现烂尾了。。。在多伦多，这样的消息每年都有。公开信息上看到的，华人做房地产投资最大的失败都是发生在房地产开发上。王石写的第一本书《道路与梦想》是2006年出版的，他对海外建房是这样看的：除非与本地开发商合作，否则万科不会去海外建房。冯仑写的《岁月凶猛》是2017年出版的，里面介绍了美国房地产开发的3种模式，例举和推崇了The Related companies/瑞联集团的开发模式，开发商只出5%的资金，却分红45%，即，熟悉本地业务的手艺人（开发商）充当制片和导演的角色，就会分到近一半的利润。在海外地产开发方面，连两位教父级的大佬都如履薄冰，可偏偏有人不信邪，那输掉背心就很容易理解了。冯仑在谈到美国人现在的房地产开发模式时，更是谦逊且形象地表示：“我们（中国）现在就像5岁的小孩，看到（美国）哥哥姐姐们拉手，想知道拉手以后那些“大人们的事儿”一样”。在中国开发过房地产，借钱拿地，再把地抵押给银行借钱盖楼，房子卖掉了还贷款，于是就以为可以“复制”，并“粘贴”到加拿大，而这些5岁小孩们的手拉手，和成人们的手拉手，有本质区别吧。很多华人开发商，买地就用去大量现金，由于没有开发经验，本地银行根本不给发放建筑贷款。另外，地产开发最赚钱的一个环节是改变原有用途，例如，从农业用地改为居民住宅用地，而华人开发商都是新手，很难取得当地议会和邻居们的同意。开发商，不是钱多人傻也能干的事儿，地产开发是个手艺活儿，要先取信于当地政府和邻里，外来户，交完学费都不一定能学会。年龄没到，有些事儿就是做不了。开发商这份儿钱，不赚也罢，不装不会死人。

民用住宅投资，是小学课程；商业物业或多套房物业投资是中学课程，先做好民用房产投资，再尝试商业地产投资，会更稳健。在加拿大，每个人最多可以申请到10套民用投资房的按揭贷款，夫妻两个人，最多20套，即使不上房地产投资的中学课程，能够小学毕业也足够一生富足了。可惜偏偏有人来到加拿大，就先去中学参加考试，得个不及格很正常。买了墓地，冰淇淋店，度假屋，农场，酒庄，酒店，加油站，汽车旅馆，不仅没有收获反而深陷其中的，大有人在。基础不牢的商业地产投资者，与匆匆忙忙进行地产开发的华人差不多，仅凭着在中国成功的惯性，在加拿大碰不到好运气。“Copy “很容易，往哪“paste” 很重要，粘贴错了地方，自己痛苦。大多数中国人开始知道房地产是1998年的事儿，即使最早接触房地产的人，也就21年的经历，而加拿大的房地产有150年的历史了，很多在中国的做法，粘贴到加拿大就显得太稚嫩了。不要怪拿佣金的“专业人士”骗了你，因为他们也没啥经验，分辨不出好坏。在加拿大住的久一点，才能找到货真价实的专业人士。另外，给大家推荐一本书，富爸爸系列书中的《房地产投资指南》，里面详细介绍了北美房地产投资的经验和教训，法律基础以及税务政策，特别是商业地产投资，介绍得格外详细。这本书没有通读两遍以上，最好不要投资加拿大的商业地产。这本书大陆华人看了也没用，完全不同的产权和交易以及税收制度，这本书的中文版，只适用于加拿大和美国的华人读。

掉进上述两个大坑的，通常是初来乍到的投资移民。房地产是个巨大的财富池，在里面损失个几千万，连点儿动静都没有，不作死其实就不会死。

2 地产投资的第一步：申请按揭贷款

中国有位炒房英雄，江湖人称“欧神”，他就像任志强一样，长年如一日说真话，长期与空军作战，他的口号是“科学尚未普及，真理仍需捍卫”。欧神提出的致富观点是“建立以房贷为核心的资产包”，依据是奥派经济学最基础的思想基础，以及中国超发货币的事实。奥派经济学的基础思想就是市场决定论，只有个人能够做出行为决定，压制需求或限制供给都是在推动房价上涨，每次宏观调控都是在推升房价，所以欧神蔑视所有调控房价的政府行为，事实证明，他是对的。中国货币超发的情况被层层掩盖，只看国家统计局的通胀数据就受骗了，而通胀最大的收益者就是债务人，最倒霉的是债权人，所以借钱冠军王健林就成了首富。欧神在过去17年里拼命往身上扛房债，现金流多次出现断裂的危险，而以房贷为核心的资产包如今已价值10亿。借钱，把房子写成自己的名字，等待货币发水把写着自己名字的资产养大，其实只需要克服取得房贷的困难就行了。欧神的体会是，地产投资中80%的时间用于找贷款，20%的时间用于找房子和处理交易。我的实践和观察也是这样：地产投资的过程，就是找贷款的过程。原因只有一个——杠杆原理：支点，是首付，你自己出；动力臂，是银行的贷款；动力，来源于收入。在加拿大投资房地产的第一步和在中国是一样的：找贷款。

03加拿大房地产投资的第二步：准备重做按揭贷款

上周的文章《投资开始的地方》谈到了一个观点，资产要能够转变成资本，才能享有资本主义制度最大的好处。贷款买了投资房A，那么A只是个资产，能够产生投资回报，并能维持杠杆的使用。持有A一段时间之后，按揭贷款余额逐步降低了，如果把房A房的贷款加按，取出现金，用作投资B房的首付款，A房就有了资本的功能，B房当然也可以申请贷款，用A房加按出的资金作首付，买B房的时候甚至可以实现0首付，这样的投资，才是效率最高的投资。在加拿大，这样的投资方式是可以实现的。为什么说加拿大地产投资的第二步是准备重做按揭贷款呢？原因就是在买入A的时候就要做好加按的准备。如果A的房价太高，贷款金额太大，日后就很难做加按，A房从资产转成资本的机会就小了。因此，选择投资房的时候，建议买入交易活跃地区的中低价房产。买入A房之后，如果非法分租给多个家庭，或用于Airbnb等短租用途，在加按的时候，银行会因为房产不符合银行要求而拒绝加按，A房就只剩资产功能，没有了资本功能，这样的做法得不偿失。因为从贷款投资房产的第一天起，就做好日后重做按揭贷款的准备，准备把现有的资产转化成资本，所以加拿大地产投资的第二步就是准备加按。

04 加拿大房地产投资的第三步：努力降低自住房按揭贷款

对投资多套房战略影响最大的是自住房的按揭贷款。自住房贷款，汽车贷款，学生贷款，信用卡以及个人信用额度的使用，都属于消费贷款，统称为“坏债务”。所有坏债务中，自住房的贷款是最大一笔，因此，《富爸爸》丛书中用了好几本来解释，为什么房子不是资产，因为自住房是一项消费支出，带走了家庭收入，而投资房才是为家庭带来收入的资产。每月，每100元坏债务，减少借款能力2.5万。每月，每100元收入增加的借款能力则只有6千元。从借款能力上讲，存在着债务收入的不等式。降低坏债务，比提高收入更能有效地提升借款能力。最理想的状态是，自住房没有贷款，按揭贷款都在投资房上。这样做，不仅可以为随时退休做好准备，而且从税务上讲也是最佳安排。加速消灭自住房债务，其实也需要加按投资房来实现。

05 地产投资不可缺少的就是持续的收入

以前我们在《细说杠杆的功与过》中，解释杠杆原理时说过，首付款是支点，收入是动力，按揭贷款是动力臂，三个要素缺一不可，否则无法撬动房地产。无论是申请贷款用于购买房产，还是申请将已有的房产加按，都需要收入支持。有人不舍得交所得税，直接影响了收入和借款能力，省下来的税到底值不值得，退休的时候就知道了。从生命周期角度看，每个人收入最高的时候也就10到15年时间，这也是做地产投资的黄金时期，太早不行，太晚就错过了。推迟一下满足感，在收入最高，最稳定的时期，尽最大努力，把尽量多的房产产权写在自己名下，比不知疲倦地劳作要明智很多。