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最近全球房市又迎来了一波大涨，看多者纷纷拍手叫好，看空者则被频繁打脸。在这波大涨中，最引人眼球的是大洋彼岸的加拿大多伦多。

根据多伦多房地产局周三发布的月报显示，今年3月份大多伦多地区房价比一年前上涨33.2%，平均房价涨到$916,567。看到这个数据之后，加拿大联邦财长莫奈终于坐不住了，要求尽快与多伦多市长庄德利和安省财长索萨会面，讨论大多伦多地区房价太高及房屋负担问题。

这个画面是不是似曾相识？在太平洋另一头的澳大利亚最近也在发生同样的事情。

澳大利亚首府城市，特别是悉尼和墨尔本房价不断飙升，广大普通民众的澳洲梦越来越遥远，联邦和州政府各级官员也开始坐不住了，纷纷把房屋的可负担性问题提到议事日程，由此出台了一系列政策来给房价降温。

出台政策给房价降温最典型的例子就是去年为了应对加拿大温哥华房价炙热的局面，温哥华所在的BC省政府出台了向海外买家征收15%的转让税的政策。政策出台之后，有赞的，有吐槽的，民众大部分表示欢迎。而反对者大部分来自于地产行业，一些地产经济学家，地产商人和地产局官员纷纷表示这不是抑制房价的好方法。

（财长Mike de Jong和BC省长在维多利亚就可负担房屋问题召开新闻会。）

这不，这次在联邦财长尚未与多伦多市长和省财长会面之前，多伦多地产局主席Larry Cerqua就向安省政府发出呼吁，强烈反对在安省实施类似的向海外买家征税的政策。这些地产经济学家和地产局官员给出的药方是房价飙升的主要原因是市场上房屋供给不足而住房需求太大，所以正确的做法是应该鼓励开发商多建新屋，给予他们更多的政策优惠，一旦需求端得到满足，房价自然而然就下来了。

看到这里，你可能会会心一笑，澳洲的地产经济学家和地产局官员可不也是持这样的观点吗？那这个观点到底对不对？他们开的这个药方到底灵不灵呢？

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作为马克思主义经济学的拥趸，笔者一直很赞赏马克思所提出的“阶级性”这个观点。说的通俗一点，用老百姓的话说就是“屁股决定脑袋”。你处在什么位置，决定了你说什么话，你会赞成什么或者反对什么，人的本性从来就是自私的。

如果从人性这个高度来看待这个问题，就不得不用怀疑的眼光来审视这些房地产利益集团开出的这幅药方，毕竟自己出主意搞死自己是一件很荒唐的事情。政府想通过听从房地产利益集团的意见从而达到降房价的目的，怎么想怎么感觉不对劲，感觉更像是与虎谋皮。

不得不说，这些房地产利益集团提出的房价飙升的原因确实是客观存在的，供需不平衡，供给太少、太慢，需求太多、太快或许真的是房价飙升的主要原因之一，但是他们开出的药方，在笔者看来是不靠谱的。就算不是一剂毒药，也是一剂保健品，于治病没多大用处，所谓打蛇要打七寸，房地产可负担性的七寸不在这里。

为了说明这个问题，笔者先给大家讲个故事：

从前有一个村子叫悉尼，村子里一共有100户人家，所以相应的产生了100栋房子的需求，但村子里当时一共才只有20栋房子，不过好在那时候大家也不介意住大杂院，而且当时房价平稳，波动不大，所以大家买房的意愿不是很高，觉得租着房子生活的也很快乐。

这20栋房子的最初所有者分别是村长（3套），村委书记（3套），副村长（2套），村民A，B，C各两套，邻居大妈D，E，F各两套，其余的村民都租房住。到了上世纪90年代，村长提出了一个口号，叫“澳洲梦-人人有住房”，鼓励大家拥有自己的房子，为此出台了一系列买房优惠政策，同时也开始建造新屋，村子里的房子从20栋变成了40栋，而房产所有者也从最初的9人变成了30人，虽然房产每年也在上涨，但是上涨温和，所以大部分村民买房还是以满足自住需求为主，住房拥有率从最初的9%上升到30%。

进入新世纪之后，风云突变，村子里的房价开始加速上涨。这时候一直存在的供需不平衡的矛盾开始激化，进一步刺激房价上涨，村民开始恐慌。村长和村委书记开了一个会，觉得不能任由房价飙升而置之不理，要提高房屋的可负担性，他们觉得还是村子里的房子太少了，供需不平衡是房价飙升的主因，因此拍板加速建房，再建40套，村子里的房产总数达到80套。

就在他们认为这下房屋的可负担性可以大大提高，大家可以更容易实现“人人有房住”的澳洲梦时，他们却惊讶的发现，房价还在加速上涨，房屋可负担性变的更差，住房拥有率并没有随着新建房产的增加而同比例增加，甚至还有所下降，澳洲梦已经更加遥不可及了。

那么问题出在哪里呢？问题出在资源分配不均，而资源分配不均又来自于政府引导的预期偏差。

在房地产暴涨的大形势下，这时候村民买房的目的已经不仅仅是为了满足自住需求了，更多的是一种获取财富暴利的手段，在大家都认为房子未来必然还会上涨、政府乐于见到房价上涨的预期下，不管是无房者还是有房者都在抢购房产、从事炒房活动。

在这场抢房战争中，之前就拥有房产的占据了极大的优势，因为由于他们手头已经拥有的房产的巨大增值，就算他们目前工资很低，甚至没有工作，他们也照样可以通过不断地加杠杆来获取更多的贷款推升房价，导致的结果是新建房产不断地向少数人聚集，而多数人离房产梦越来越遥远。

我们做个极端的假设，这时候就算村长拍板再建40套，理论上，房子有120套，而村民才100户，房子价格应该下跌才对，但是实际情况却是未必，如果之前就拥有房产的那30户村民凭借着先发优势，把新建的80栋房产全部吃下去，然后他们达成攻守同盟，把手里的房子封存起来，继续推升房价，无房的村民要么高价从他们那里买，要么高价从他们那里租，房价的可负担性依然很差，西方经济学中的供需关系在这里失灵了。

上面这个例子还是在一个静态的实验室状况，在现实生活中，村长别说拍板新建40套，新建20套可能都要很长的决策时间。村子的人口也不是固定的，可能会有源源不断的人从外面涌入村子。而且这里面还仅仅假设了只有本地村民参与本村的炒房运动的情况，并未考虑到外来资本的冲击，如果加上这些因素，情况将更复杂，村子的住房拥有率和房屋可负担性可能更糟糕。

笔者认为比经济学更能解释经济现象和解决经济难题的不是经济学本身，而是人性。人是贪婪的，只要有利益，马克思说“愿意冒着上绞刑架的危险”。

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最核心的一点就是我们国家领导人曾说的“房子是用来住的，不是用来炒的”。

如果政府真的想要控制房价、提高房屋的可负担性，那么他们可能从人性入手，打掉房地产上涨的预期。他们会在政策上增加炒房者的炒房难度，提高炒房者的持有成本，降低炒房者的利润空间。

具体来说，政府如果做了以下几点，就会对澳洲房产产生深远影响：

• 严格控制移民数量：就是说，村子里的人太多了，要赶紧把村子圈起来。

澳洲是个移民国家，这个提法已经好多年了，我们似乎已经对这个说法习以为常，但是如果仔细思考，就会发现在某个年代或许澳洲确实需要大量的劳动力移民来补充它的人口、发展它的经济。但是现在澳洲对劳动力的需求在减弱。

时代高速发展，人类社会的经济模式已经从工业时代走到后工业时代，现在正在迈进科技时代。在工业时代，澳大利亚确实需要大量的劳动力从事生产活动，进入后工业时代，澳大利亚也需要大量的技术人才来从事科研和服务活动。

（机器人尝试机械运动；图片来源：80000 Hours）

但是到了科技时代呢？人工智能全面取代人类各个层面的工作也就是近十多年之后的事情，到那时候人口就可能不再是一个优势，而反过来会变成一个巨大的负担，因为资源是有限的。而大部分人类能从事的生产和经济活动都能被人工智能取代，那时候人口少会变成一个优势，澳洲政府不能再用工业时代的思维来考虑和制定科技时代的政策了。

• 取消所有的房地产优惠政策，特别是负扣税。

当初制定这个政策是为了鼓励大家买房，所以在税收上给予了很大的优惠政策，现在时过境迁，房价这么疯狂，这个政策的必要性也就减弱了。（关于负扣税的论述，可咨询笔者过往撰写过的相关文章。）

• 继续坚持和提高限购标准。

因为澳洲没有户口的概念，所以没有办法对本地人实施像中国那样的限购政策，但是对海外人士，可能会继续严格执行现行的限购政策，澳洲外国投资审查委员会(FIRB)会利用澳洲先进的信息共享系统，严格审查海外投资，特别是那种假内资，真外资的购房交易。

• 在税收上提高炒房者的持有成本，降低炒房者的利润空间。

目前对海外投资者在澳洲房价飙升中所起的作用到底有多大一直存在着争议，但是不可否认的一点是就算他们所占比例不高，海外投机资本在澳洲房地产市场兴风作浪，造成了非常恶劣的影响。

本来各家人安居乐业，供给相对均衡，但此时出现了一些破坏原有市场规则的交易行为，虽然一开始人数不多，但是由于人性的贪婪，这些不良行为带来的高收益会产生巨大的示范效应，引来其他人的参与，而投机的屡次成功接着又吸引了更多人的参与。类似于索罗斯的反身性效应，导致市场出现一系列的骨牌式变化，一开始少数蝴蝶的煽动翅膀，最后把整个市场搅动得天翻地覆。

更进一步，政府甚至可能考虑将买家转让税的征收范围扩大至本地的炒房者。在加拿大BC省对海外买家征收15%的转让税之后，的确起到了立竿见影的效果，大温哥华地区房屋销量狂降，房屋价格也随之下滑。

对于那些囤积居奇的炒房者，比如像上面例子中的那30户村民，包括本地和海外的，政府可以考虑征收房屋空置税，这将提高他们的持有成本，同时也有利于增加上市房屋的存量。

• 提高贷款标准和增加贷款难度。

房地产之所以这么受炒家欢迎是因为它自带杠杆，杠杆越大，炒家获利越多，要控制炒房行为，政府就可能把杠杆打掉，提高资金成本，具体来说，就是：严格审查贷款资格、提高贷款利率、严格控制金融创新，防范金融风险、提高投资房的首付比例，以及政府和银行联手配合，严查洗黑钱。

• 发展区域经济，转移中心城市的各项功能。

参考中国的雄安新区的设置思路，澳洲政府可能把一些核心城市，比如悉尼和墨尔本的一些城市功能，转移到其他新兴城市去。

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笔者最近在思考为什么澳洲和加拿大的房地产那么脆弱，一下子就被本地炒家和海外炒家炒上天，相比而言，美国的房地产就没有那么疯狂，笔者认为其中一个主要原因是澳洲和加拿大的房地产盘子太小，很容易就被炒家操控，澳洲的大部分中心都在悉尼和墨尔本，而加拿大则大部分在温哥华和多伦多。而美国除了纽约和湾区外，还有一大批的其他中心城市，炒家想要把所有中心都炒起来，难度非常大。

当然作为普通人民，笔者也明白就算澳洲政府真的是人民政府，真的是愿意代表澳洲人民利益的政府，要执行上述这些措施的难度也是相当的大，改革者从来都是吃力不讨好的，要面对众多既得利益集团的阻挠和反扑，这一点中外都一样。增量改革可能稍微还好一点，毕竟大家都有好处，但是存量改革真的是一个难字了得。

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