人们总会认为房价越低的地区越容易涨，比如外环外涨的比内环内快，这种认知有错么？

没错，近3年，甚至近5年看这个结论都对。

但如果把时间周期拉长，到10年甚至30年，这个结论就显然有失偏颇。

长期来看，市中心涨幅大于郊区

2000-2019年，上海房价上涨最迅猛的区域就是黄浦区，涨幅高达2714%，远超外围地区。

△部分数据来源：《2002年上海房地产市场》一书

将空间放到全球，放到伦敦、纽约这种世界级大都市，结论也是如此。

△数据来源：英国国家统计办公室、美国联邦住房金融局、恒大研究院以及上海房地产交易中心编写的期刊《2002年上海房地产市场》

全球一线城市都有一个反常识的共性：

周期放大到10年以上，其核心区域房价涨幅远超于非核心区。

核心区域意味着此处房价基数不会偏低。所以说，房价基数高低与房价涨幅高低并不是必然因果关系。

什么才是房价上涨的永恒动力？

答案无疑是城市更新，以及城市更新带来的产业和人口的聚集。

我们还是从国际、国内两个维度来解释这个答案。

首先，还是把视线放在伦敦的内伦敦，1996-2016年，伦敦房价上涨最快的地区是哈克尼，涨幅高达702%，该地区也是整个英国房价上涨最快的地区。

△数据来源：Lloyds Bank统计数据

从地理位置上来看哈克尼与市中心相距5km左右，曾经的哈克尼产业集中地，经过多年城市更新，伦敦时尚和活力的代表，区域内的高新技术产业园区也聚集了大批知名企业，成为板块的经济增长点。而哈克尼则成为伦敦艺术和潮人聚集地，也是发展最快的科技中心，Old Street汇聚了大量的科技公司和创业公司， 吸引了大批该领域的年轻人在此就业。

城市更新后带来的产业和人才的汇聚，成功的拉动了哈克尼房价的大幅上涨。而类似哈尼克这样的地区又把整个内伦敦增幅给带动。

再回看纽约房价涨幅最高的长岛市03年至今的表现，2003年至今，皇后区的长岛市最为耀眼（2005年至今涨幅高达400%）。

长岛市是皇后区房价上涨的主要地区，也是美国“商改区”的典型代表。长岛市与曼哈顿一河之隔，乘地铁5分钟一站直达曼哈顿中城。

长岛市原本的“仓储区”，经过几十年的发展，摇身一变成为画廊、摄影棚、艺术家工作室密度最高的地区，进入21世纪，长岛市创立了创业园区，吸引了很多初创公司以及知名企业来这里发展，包括有JetBlue 航空公司，劳力士公司等。如今的长岛市，特别是临东河的一带，因为一座座拔地而起的豪华住宅，面貌全新。

长岛市通过“街区升级”，拥有了17万居民，800多万英尺的办公空间、6600家企业和商户，创造了11.5万就业岗位。

并且这些数字会随着长岛铁路（LIRR）艾姆赫斯特站的恢复重建、有轨电车计划BQX的落实，继续增加。

城市不断更新成为长岛市房价的主推手，皇后区就在长岛市这类板块的带动下，整个区域的房价增幅遥遥领衔纽约。

最后再说一下上海。

黄浦地区最早进行城市更新的地区便是外滩，早在1843年开埠，外滩就开始了浩浩荡荡的大变迁，万国建筑群，国际银行、商行陆续出现，如今老外滩已经成长为上海最核心的CBD。

以豫园为代表的老城厢地区也逐渐形成旅游、购物、教育、文化、展示等功能区。以江南造船厂为代表的世博浦西园，改造成7大主题，成为能够吸引人气、充满活力的滨江公共空间。经过一系列的城市更新，黄浦区成为了整个上海房价上涨的最大赢家，跑赢了静安、卢湾等地区。

△部分数据来源：《2002年上海房地产市场》一书

哈克尼紧邻伦敦城市中心，长岛市与纽约中心曼哈顿仅一河之隔，黄浦地区更是上海的中心腹地，这些足以说明城市中心（甚至城市中心附近的区域）的城市更新带来的房价增长是颠覆性的。

上面，我们城市发展的厚度，即基因、区位、规划、产业、配套5个方面分析了全球3大城市房价增长原因。

黄浦区之所以能有超乎世界水平的涨幅，就是因为它各方面条件都得天独厚。

进入2010年，黄浦区城市更新有了新重点，针对新形势规划将外滩金融功能向南延伸形成金融聚集带。今后外滩金融聚集带将以BFC·外滩金融中心、董家渡地块为重点发展项目，完成整个外滩金融聚集带的全面更新。

外滩金融聚集带位居黄浦的中心，上海的心脏位置，未来这里无疑是一场超越纽约、伦敦的世界级城市更新，因为它在基因、区位、规划、产业、配套这几大要素上“全球领先”。

外滩金融带将城市更新演绎到极致

◆基因：这次城市更新是百年外滩的一次再生

百年外滩，曾是远东第一的金融街、世界第3的国际金融中心，中国金融业滥觞于此，如今它仍是上海最核心的CBD。

外滩的价值在于它的地理位置，位于上海市中心，毗邻黄浦江畔。但是，老外滩周边的建筑却已达到饱和，为了拓展未来，上海将在外滩南侧“再建一条外滩”——外滩金融带，它是百年外滩第一传承者。

△外滩壹号院鸟瞰图

从下面地价图可以看到，外滩金融带在100年前就具备了外滩百年经典的价值基因，在曾经的世界舞台也占据一席之地，其可塑性远超二战过后的旧工厂区伦敦哈克尼及原是大片废弃厂房和仓库区的纽约长岛市。

◆区位：外滩金融带地处全球顶级城市的核心位置

外滩金融带3公里范围内覆盖外滩、人民广场、陆家嘴、新天地、豫园多个上海顶尖商圈，触及上海任何顶级豪宅区和顶尖商业金融区，地理位置绝对是上海中心腹地。

从与城市核心区距离来看，外滩金融带所拥有的财富机会远远高于伦敦的哈克尼、纽约的长岛市。

◆规划：千亿投资打造外滩金融带

早在10多年前，上海就有了“外滩一体化”的战略部署，外滩金融带成为其中重要一环。“十三五”期间，外滩金融集聚带规划浮出水面，外滩金融带携手陆家嘴金融城成为“一城一带”金融格局的重要组成部分。

外滩金融带地处外滩金融聚集带新发展核心位置，其可开发的建筑面积相当于3个老外滩，0.5个陆家嘴的开发体量，总投资投资规模超1200亿。

未来外滩金融带将建成集总部办公楼、甲级写字楼、高端购物中心、开放式休闲商街、高端住宅及五星级酒店于一体的高端金融商务住区。

外滩金融带整体甲级写字楼办公的开发体量约等于黄浦现存甲级写字楼总和的2倍，约120万方，预计将创造约12万就业岗位，还不算商业带来的就业岗位，仅办公带来的就业人口密度就已赶超纽约长岛市，大批高附加值人才的引进，势必助力外滩金融带再度腾飞。

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