世界经济面临不确定性的今天，通过全球资产配置进行风险对冲，成为每位高净值人士都需要考虑的问题。低风险的不动产作为中国人最喜爱的外汇投资品类，则一向占据着重要的地位。更为关注租金回报，更加重视后期服务，对房产的流动性有着更高要求，更在乎分散风险的属性是否充分——在全球不动产配置的2.0时代，投资者与从业者都面临着多样化的挑战与丰富的投资机遇。
在5月25日下午的盛唐年会-大唐论道海外置业分论坛中，来自全球顶级开发商与房产投资公司的行业大咖，为具有全球视野的大唐财富高净值客户带来了美国、英国、泰国的优质投资机会。我们整理了分论坛嘉宾的主要观点，以供参考。
01
大唐财富金融市场部总监王婷进行名为《精选地域 紧抓时机》的二季度海外资产配置策略报告演讲，从全球宏观经济出发，为大唐财富高净值客户提供了行之有效的海外资产配置的策略方案。
从宏观数据来看，美国依旧保持全球的龙头地位，美联储认为美国经济目前的增速是相对比较合理的，是可以接受的，如果特朗普承诺的基建能够落地，美国的经济增速仍然会保持比较好的势头。欧元区则是经济疲软的代表，整个欧元区的制造业PMI指数已经掉到荣枯线之下，而英国一直在寻求脱欧，从数据上来看，它的PMI是平稳的，甚至往上走的，这也印证了它脱欧的诉求。整个亚洲两个国家，第一个日本，日本的经济增速不高，一直比较稳定，稳定带来另外一个好处就是避险。而泰国的经济也非常好， 2018年亚洲基本所有的货币兑美元都是贬值的，亚洲只有两个货币是升值的，一个是日元，另一个就是泰铢。
在2018年除了我们经历的国内的风险，我们在国际上也与危机擦肩而过，那就是美联储加息。我们回顾过去的多次美联储加息过程当中，都会伴随着全球的经济危机。2019年非常好事情就是3月份美联储宣布不加息，也意味着我们与这场危机擦肩而过。全球的流动性就充分的宽松，这对于全球的资金来说，利率成本都会下降。另外一个我们对全球经济比较乐观的数据是就业。我们认识到主要的国家全部是在充分的就业过程当中，中国也好，欧洲也好，北美也好，基本上都是非常充分就业的，包括泰国。
我们对外汇资产的建议是什么，来看数据，胡润投资白皮书显示，中国人最喜欢的外汇配置的品种，排名第一是存款，第二是不动产。未来三年，中国的不动产投资的人群占比会从30%继续上升到44%，占大多数，这是一个大的潮流和趋势。基于这种未来的潜在的投资方式，我们大唐财富布局新航线的品牌，第一个方面是海外投资，第二个就是海外置业。
我们第一个解决存款问题，就是大家知道国内有余额宝，我们海外有全球宝，一个月开放一次，收益增强曲线跟很多的市场主流产品相比，效果更加明显。另外第二个产品，我们还能给大家的是一年期的固定收益产品，找的是最专业机构帮助客户选择。第二个部分是对于海外置业的建议，我们为具有全球视野投资者提供海外住宅类项目。首先我们优选，精选全球各个国家各个地区的房产市场，选择顶级的机构；还有一点是我们为投资者服务，所以项目更加兼具投资性，主要考虑的是出租的需求，一定是租金收益回报足够好，服务足够完善。
2019年我们的海外房产配置策略是什么？第一个我们认为应该增配的是美国，美国失业率在历史低点，很长时间仍然是全球第一大国家，我们主要看佛州和德州，佛州是阳光州，旅游人口非常多，德州在特朗普上台之后，经济发展的很不错。第二个是英国，虽然脱欧的振荡很厉害，但是也带来了英镑最低的位置，让大家能够抄底，巴菲特，包括前段时间的李嘉诚一直在抄底英国。第三个是泰国，泰铢实际上对人民币也是升值的，过去一段时间整个的泰国非常热，主要是两个城市，一个是曼谷，因为泰国唯一的一线城市，就像北京一样的道理。第二个就是普吉，具有旅游人口。第四个是日本，未来我们可能考虑配置的一个部分方向，具有避险属性。而迪拜、加拿大和澳大利亚，我们认为比较市场比较持平，迪拜房价比较泡沫，澳大利亚已经出现了实质性的下跌，加拿大也是。对这些国家，我们认为刚需肯定是有的，但是应该缓一缓，可以精选一下地区，因为可能还可以用更优惠的价格买到更好的房子。
02
美国顶级开发商Magic Development华南区总监常姗姗女士，对美国佛罗里达州房产市场进行了分析，并详细阐述奥兰多短租度假屋项目的运营模式。
Magic Development是美国佛罗里达州四大开发商之一，从开始开发管理，我们做这个行业开始到现在已经有十几年的经验，总的开发体量也是达到了30几亿美金。在美国奥兰多我们主要做两块业务，第一个是做度假社区，我们开发度假屋，后期由我们自己帮业主做物业管理。第二个就是商业综合体，梦幻度假庄园三期配套的是当地最大的综合商业体。
数据显示，今年1月份到5月20日，很多美国本土资本已经开始从金融市场向房地产市场导入，主要持有的是办公楼、酒店、医院等一系列的商业地产，以及具有稳定回报率的住宅房产。美国房产跟中国的有什么区别？首先购买限制上，美国是不限购不限贷的，第二个产权期限上，美国都是永久产权。第三个是资金安全，房款是到政府监管的账户。
整个美国有一个笑脸投资带，都是属于沿海区域，也是我们现在所知道的人口流入的一个地方。佛罗里达州在美国大陆板块的最南端，是长条型的，它的海滨资源非常丰富，气侯环境非常好，成为了全美最适宜独家的目的地，所以当时迪士尼选址的时候选在了佛州的奥兰多。来自福布斯以及房地产经济协会的数据，在过去5年的时间里面，奥兰多的平均的房价涨幅在10%左右。这跟游客的数量是分不开的。根据奥兰多旅游局的数据，从07年到18年，游客数基本上是逐年递增，2018年达到了7500万人，全球一共70亿人，相当于每100个人都有一个人去，每天是一个什么样的人流量，将近20几万的人流量。
在这样的一个体系下，如此多的游客到这个地方要吃饭、要住宿、要买东西，所以会刺激一系列的产业，我们的Magic的度假项目也就应运而生。项目的优势第一在于设计，很多人说，设计这个东西可要可不要，我要告诉大家，设计有自己的独特存在，对于房子来说，可能八年之后，旁边新建个小区，但是新的项目用的是比较传统的设计模式，这时候我们法拉利的御用设计对比起来就依然具有竞争力。第二个是地段，迪士尼总部在这个地方，所以这个地段是不可以复制，我们可以到达周边所有的沃尔玛、肯德基、麦当劳——餐厅、商场都在这个地方，这是10分钟生活圈的概念。最后回归到投资，借鉴我们现在已经运营的一期的数据，60%的入住率的情况下，总收入是7万多美金，总支出4万多美金。但实际上，第三方的平台供大家佐证，入住率能达到91%，奥兰多这边没有非常明显的淡旺季，因为美国人本身的度假休闲的概念是非常强的。
03
同样是温德姆酒店品牌运营的项目经营模式，来自DELSK集团的时欣先生，为参会高净值客户带来了普吉酒店的发展历程与投资机遇。
我们强调服务，我们做了11年，最重要的是稳。对于客户来说，把房子卖出去不是我们服务的结束，而是一个开始。我们的特色就是一站式的服务，一直为您把服务做下去。对全球1200个家庭，1500套房屋，我们已经实时在手机上可以操作，所有的房子的税收的提醒，所有的收益的提醒，所有的安装的提醒，服务的提醒，包括酒店建造的提醒，全部都在手机APP上可以看到。在这种状态下，我们要做房产项目，很重要的不是说5年、6年、7年，至少是要考虑到未来15年。
我们在普吉岛选择邦涛海滩周围的区域，也是因为有20年的时间，把这样的环境打造下来，成为整个亚洲地区高档酒店的聚集地。从1987年开始购置大量的土地开始开发，到2000年，普吉岛最重要的改变是是游客量上升，地产的多元开发，医疗开发，外国人会发现在这里一块钱可以享受四块钱的东西。历史转折点在2005年，福布斯杂志把普吉岛，当时还是大家不甚了解区域，推荐为旅游的目的地。现在这里的很多投资客主要来自俄罗斯、新加坡、香港地区，世界各个地区都有直飞的航线，光中国就有26个。18年普吉的接待量是1025万，现在是1750万，到 2024年预计有是2500万。所以500平方公里的地方，2500万的人流量，因为这个地方无可替代，因为20年的时间里世界酒店聚集的效益已经形成，所熟知的万豪等等都已经来了。
普吉拉亚项目很重要的投资优势，它是在整个泰国人流量最多的岛，最好的区域，我们只挑选20年以来成熟的高端人士愿意去的区域，入住率能超过90%的地区。最差的条件下，12年可回本。15年以后，每年有超过9%的租金收益，这样的角度，在未来是有稳定的现金流收入的，酒店也欢迎您体验，每年淡季的时候，有30天的免费入主，旺季的时候有免费15天。08年我们德国成立，现在管理的资产是20亿，合作方是1500+，全球客户12000+，我们在30多个国家都有分布，24个分支机构，1000多个员工，11年来我们都是这么做的，这同样是我们能在后期给到客户稳定服务的保障。
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除去短租运营，长租项目同样是中国投资者海外置业的主要关注点。在脱欧反复，特蕾莎梅辞职的当下，来自英国曼城顶级房产开发商的綦林先生，为投资者带来了一场“脱欧投资课”。
英国为什么脱欧？在改变人类的历史上，英国是整个欧洲最核心的国家，英国的教育是最好的，英国的文化也是最好的，这个也是这个国家本身的吸引力。中国和英国的合作近期也非常密切，中国的基建开始进入到了整个欧洲的国家的市场，最简单的例子就是新的英国的高铁，是由中国来修建的。
如果是初次投资英国，我建议选择曼彻斯特，因为这里的租金收益真的是很高，高到可以把所有的成本覆盖，每年还有额外的租金能上学。第二点，曼彻斯特周边的学校和学区，和伦敦并不差。任何一个城市的机场都是很重要的，曼彻斯特为什么能在15年到16年整体进入起飞阶段，就是在于曼城由北京城建打造的机场。欧洲很多城市都很小，在国家资本的这样一个大规模的进入下，很小的城市接到这样的一个大开发，就开始焕发出新的生机，每年曼城每年的房价可以达到5%的增幅。举一个简单的例子，上海的房价如果是10万，杭州应该是它一半的水平，所以我们判断，曼城房价未来也是伦敦的一半。这里的租金涨幅也很快，为什么一个城市的房价和房租涨幅这么快，我个人的判断，还是大量英国本地人买不起伦敦的房子，所以他们会迁移到曼彻斯特，去工作、去定居。
我们开发商的老板今年已经75岁，他创立的母公司是全英国最大的博彩公司，赞助斯诺克的比赛，也是曼联的官方赞助商。在2016年的时候，我们正式成立了自己的房地产开发公司，叫做Salboy，我们也拥有自己的建筑公司，这跟其他开发商不太一样，因为我们不但自己开发，我们也自己建造，所以可以监督房产的品质和建造速度。我们去年跟大唐财富合作的项目，已经竣工，实际的交房标准和效果图，其实是没有任何差别的，这也是英国房地产相对的规范性。我们也有自己的租赁和物业管理公司，可以为客户进行后期的租赁管理服务，我们热销的新月公寓项目，也是因为依托旁边的索尔福德大学，有比较好的租赁市场。
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作为专注全球房地产的投资公司，DWG德伟地产集团对全球不动产配置有独到的见解。DWG中国董事合伙人邵鸣捷先生，与大唐财富高净值客户分享了DWG海外投资的逻辑与房产选择策略。
我们1993年成立在新加坡，至今26年的历史，在全球10家分公司，近5年全球的海外投资和参与的物业接近10亿美金，主要涉及泰国、日本、马来西亚、英国、迪拜。为什么我们近几年会把整个的中心放在亚洲，因为我们相信随着中国的不断崛起，一带一路计划的不断实施，亚洲的这些与中国密切相关的国家会第一时间受到惠及。在这些国家里，我们会选择房地产政策稳定，有非常强的经济增长力的国家，作为优质的新兴市场去培养，泰国就是其中之一。
我们的优势首先是严选，关注全世界的房地产，一年接触数千个项目，选择合作伙伴，通过财务形式，拿到底层的数据去筛选。第二部分就是专业性，我们做了26年的房产，整个团队都是做房产出身的，很多时候会参与到房型的设计，产品的设计。第三是我们的服务，负责把我们投资销售的产品，做后期的租赁管理，包括落地服务等等。
我们的投资逻辑在于：精选发达国家或新兴市场，寻找门户城市的核心地段，并同大型上市开发商合作。因为在海外主要讲究资产防守，第一要务是去保障资产的安全性。”在海外主要讲究资产防守，第一是资产的安全性，在这些国家里，大型的开发商要保证你的资产是安全的。在加入DWG之前，我曾就职于万科，负责万科上海的海外团队。万科的策略就是投资海外发达城市，在这样稳健策略下，当很多的大型国内开发商在海外折戟沉沙的时，万科还活的好好的。
曼谷为什么具有充分的投资价值？第一个点要看土地是不是稀缺，人口有没有导入，就是它的供给关系。曼谷目前的人口密度是0.76，比北京和上海要高很多，土地稀缺性很高。第二点，就是它的经济有没有增长，曼谷的GDP占泰国的45%，如果这个城市的经济不断的向上，人口密度又是非常高的情况下，其实从长久来说，它的房产一定会上涨。第三点要看基础设施建设，目前曼谷运营5条地铁线，但是2029年有13条地铁线，明年的中期地铁线将超过伦敦。所以说只有这个城市的基础建设在不断的向外发展，不断扩张的时候，整个城市也会有活力的。在曼谷，我们认为核心地段的标杆项目最具价值，这类资产在规模、配套设施、物业管理、装修品质等等方面具有优势，因而转租转售的时候都更加容易。我们目前在曼谷找到的最“完美”的项目位于通罗区，是曼谷最有名的日韩聚集区，相当于北京的三里屯，我们所投资的高端公寓项目在整个的区域最中间，由洲际酒店负责物业管理，具有充分价值。
客户现场咨询解海外置业项目
为满足高净值人群全球不动产投资过程中的个性化需求，大唐财富新航线组建专业化国际团队，为具有全球视野的投资者提供优质住宅。继去年至今，大唐财富新航线已为大唐财富的客户精选美国、英国、泰国、日本等国家的优质不动产。未来，大唐财富新航线还会继续扬帆起航，牵手国内外各类优质合作伙伴，全面提升全球资产配置能力，努力为客户持续创造价值。
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