编者按：天增岁月，人增寿。我们长了一岁，更有梦想，也更有冲劲。但你是否想过，安放我们肉身和灵魂的房子也长了一岁，这到底是好事，还是坏事呢？今天，我们就以北京为例，聊聊房龄这件事儿。

在买房这件人生大事上，来不得半点马虎。但在北京，想拥有一个“完美”的房子恐怕也没那么容易。丰满的理想和骨感的钱包，让我们不仅要精挑细选，更要精打细算，往往陷入各种权衡的纠结之中。除了面积、居室之外，房龄也是重要的考量因素。

1998年的“房改”，终止了中国人的福利分房制度，也开启了商品房时代。

据报道，1998-2007年的十年，中国经济平均增速达到12%，城镇居民可支配收入从5160元上升到13785元，人口城镇化率从33%提升到46%，北上深常住人口净流入1299万。

这十年，也成为中国房地产行业高增长高回报的“黄金时代”，房地产投资和销售都处于高速增长状态。

从图中可见，在北京大多数城区中，房龄在10-20年的房屋数量都处于峰值。只有房山区的住宅开发慢半拍，房龄多在10年以内。而怀柔、密云、平谷、延庆的住宅整体较少，处于待开发状态。

另外，从历年小区建成数量的变化发现，北京的住宅楼盘开发是从市中心不断向外扩展的。

30年前，西城区是小区最多的城区，海淀、朝阳紧随其后（但由于西城区很少有大型社区，因此，从房屋数量来看，仅排第三）。而在房地产黄金十年期间，楼盘开发的重点区域开始发生变化。

朝阳区和海淀区地位不变，但从小区数量来看，丰台区代替西城区，挤进前三；而从房屋数量来看，昌平则高居榜首，这是因为昌平区的大型社区居多，主要集中在回龙观、北七家、东关以及天通苑等商圈。

近10年，大兴的住宅开发日渐蓬勃，无论是小区数量还是房屋数量，都进入前三，与朝阳、海淀这两个“铁打的营盘”站在一起。

网上曾有传言称，20年以上的房子一定不要买。但从贝壳成交量数据来看，20年并不是房屋交易量的分水岭。数据显示，房龄在10-20年的房子最受欢迎，30年以上的老房子交易活跃度最低，而10年内的房子和20-30年的房子在交易量上相差无几。

那么，30年的老房子交易量低究竟因为什么？老房子就不值得买吗？

其实，从贝壳楼盘字典数据来看，老房子是有其优势的。

如上图，从交通、教育、医院等维度来看，越是老小区，周边设施越完善，社区越成熟，生活也越方便。比如，房龄30年以上的小区，其周边拥有优质教育资源的概率高达81%。

不过，凡事一体两面，老小区由于建成年代久远，往往没有电梯、缺停车位、设施老化，尤其在绿化率方面，情况也不太乐观。

目前一般要求小区绿化率不低于30%。根据贝壳楼盘字典数据显示，近10年建成的新小区中，有95.5%的小区绿化率达到30%以上。而越老的小区，绿化率越差，比如30年以上的小区，有42.4%的小区，绿化率低于30%。

因此，如果某老旧小区在这方面做得较好，则容易在同房龄的小区中脱颖而出。比如，八角北路小区。据贝壳成交数据显示，在房龄30年以上的小区中，该小区虽地处西五环外，成交量却位居第三（前两名地处三环）。小区绿化率高以及小区内有派出所成为重要加分项。

其实，老房子交易的真正难点在于贷款。银行考虑到房屋的折旧及预估风险，对于楼龄较老的小区无论是房屋估值、贷款成数，还是贷款年限都会大打折扣。

以贝壳成交数据来看，购买30年以上房龄的房子，付款方式以商贷和全款为主，其中商贷占比49%，与此形成对比的是，10年内的房屋交易则公积金贷款是最主流的选择。

原因何在？我们从经验丰富的经纪人处得知，对于不同建筑结构类型的房屋，公积金贷款年限的计算公式不同。比如，一般来说，砖混结构的房屋，贷款年限=47-楼龄，而钢混结构则更长。这样一来，老房子的贷款年限所剩无几，自然选择使用的人少。

不过，就算是商贷，对老房子也有诸多限制，有些外资银行甚至规定，2000年以前的公房或1995年以前的商品房，很难批贷。

因此，如果购买老旧小区的二手房需要准备更充裕的现金，贷款也要有更高的月供证明。

从贝壳的数据来看，在4个房龄段中，虽然开发商的主力建造户型都为两居和三居，但从交易量来看，购房者对同一房龄的户型偏好却不尽相同。

比如，只有购买位于房龄两端的房屋时，购房者才青睐两居和三居。但不同的是，30年以上的房子虽居室较多，但面积却并不大。当时建成的房屋以90平米以下为主，而近10年的房屋则多为90平米以上。因此，对于想买三居室又资金有限的人，30年以上的老房子不失为一种选择。

最后，福到君友情奉送各房龄区间的交易量三甲小区，以供各位参考。祝愿每个人都拥有更好的生活。

声明：该文观点仅代表作者本人，加国头条 属于信息发布平台，加国头条 仅提供信息存储空间服务。