最新公布的美国4月20城房价暴涨14.9%，创2005年11月以来的新高——比2008年金融危机前还疯狂。但这次和当年的情况并不一样。

“疫情下房屋供给不足，木材价格飙升，大家又都去买房。今年3月我下定决心买房，竟然一间房有40多个竞价（offer），最后一套40万美元的房子加价2万多美元才拿下，比起去年底的价格整整高了10%。” 今年一季度在美国新泽西州购房的华裔小韩对第一财经记者感叹，“当时觉得买贵了有点心疼，没想到最近隔壁邻居家的成交价比起我当时买的价格还要高。”

零利率、疫情、通胀预期都大大刺激了美国的购房需求。

“即使未来美联储缩表、加息可能导致房价回落，现在抵押贷款利息还是低啊，最后总价算起来可能还是现在买更低。”小韩称。多个美国地产中介也对记者表示，房价固然高，但这种“泡沫”和2008年大不相同，如今美国家庭储蓄率创下历史新高。再看一下美联储的资产负债表，答案可能不言自明——今年6月，美联储的资产负债表规模突破8万亿美元，2008年启动QE（量化宽松）前才区区0.87万亿美元，住房抵押贷款支持证券（MBS）占资产负债表总规模的29.06%。



美国上演“抢房”

根据6月末公布的最新数据，标准普尔CoreLogic Case-Shiller全国房价指数显示，4月美国房价同比上涨14.6%，高于3月13.3%的涨幅。

在该指数覆盖的较大城市中，10个城市的综合指数同比增长14.4%，高于上月的12.9%。“去年底以来美国地产市场火爆，典型的‘卖方市场’，每套房获得20~40个投标都是常态，基本二手房到手需要加价8%~10%，利率攀升的预期进一步刺激了人们抢房的情绪，这几年从没碰到过这种情况。”一家美国地产中介的工作人员对记者说。



事实上，小韩面临的“抢房战”只是初阶版本，毕竟新泽西州并非地产最热门的地方。到了硅谷这种“码农聚集地”，就不是加两三万美元能搞定的问题，而是动辄几十万美元，当然当地住宅的价格也远不止40万美元，而是要高出好几倍。

“我终于买到房了！”硅谷“抢房客”启小姐在朋友圈里感叹。 在最近一波硅谷抢房潮中，启小姐屡战屡败，每次都眼睁睁地看着自己中意的房子被别人高价买走。经历了小心翼翼地加7万、10万、13万而导致每次都与房子失之交臂后，近期她决定狠心一口气加价25万美元，要将独立屋拿下。最终她成功了。

4月可谓是美国房屋市场这波涨价潮的鼎盛阶段。其实，早前公布的2月数据就十分惊人，而且当时通胀数据也创下了危机以来新高。2月全国房价指数同比上涨12%，这一数据创下2008年以来最大涨幅。3月成屋销售价格中位数达到329100美元，刷新历史新高；同比上涨17.2%，增幅也创历史新高。 目前，美国的高房价并没有降温的迹象。

与危机前不同，此轮房价飙升有特殊原因，疫情期间居民向市中心以外搬迁的改善型需求是其中的一个重要原因。城市周边的独立住宅在成屋销售中占比更髙，价格涨幅明显高于城区公寓，20城房价统计上更多是后者的成交。

从供需层面看，相关数据显示，今年一季度，成屋库存的消化只需要约2个月，挂牌房源的平均成交周期仅为18天——这还建立在房贷利率较年初有所回升的基础上（美债收益率回升），可以看出强劲的需求是房价上涨的主要驱动。不排除这些买卖中有投机或投资，但住宅供给缺口是客观存在的，过去十年美国新家庭组建的数量远超过新屋开工的数量。





在房价上涨的原因里，原料木材价格一直在飙升，整个一季度可谓“一木难求”，因此建筑成本自然会转嫁到房价。年初以来，大宗商品涨价潮席卷全球，供给短缺、流动性炒作等都是关键因素。每千板英尺木材从疫情前的高位813美元。一度飙升到5月初的1481美元。不过，近期木材已经回落近50%了。



过热的房地产会降温？

有观点认为，木材价格的快速下跌从一个侧面表明泡沫已经破裂，现在的问题是木材价格会跌到多低。但事实上，即使在下跌之后，木材期货价格仍接近往年同一时间段通常价格的3倍。

木材生产商和贸易商预计，得益于强劲的房地产市场，木材价格仍将保持相对高位，但经济重启时最高价数的供应瓶颈和疯狂购买行为正在消退。在价格上涨阶段，建筑商、零售商及其他市场参与方纷纷囤积木材，他们担心施工季会出现材料用完的情况。

前木材交易员、一家在线平台首席执行官维斯内夫斯基(Mike Wisnefski)说：“那时每个人的购买量都超出自身的需求。”他认为，当时有一种对供应不足的担心。现在市场上充斥着维斯内夫斯基所说的影子库存，那些通常大笔购买木材的企业，比如房屋建筑商、预制屋顶和地板承重桁架的公司，会出售自己的木材库存。

但整体来看，美国整体房价还未因此下跌，市场认为还有众多因素仍在支撑房价，拐点可能要等美联储明确释放出缩表信号、债券收益率再度拐头攀升之时才会到来。

市场上的主流观点并不认为房价此次会出现严重的“崩盘”，“次贷危机”重演的可能性几乎为零。美国居民当前的储蓄率几乎处于历史新高的水平，强劲的家庭资产负债表和“次贷危机”时期存在着天壤之别。景顺首席全球市场策略师Kristina Hooper对记者表示，美国居民储蓄从2019年底的1.2万亿美元增加到2020年底的2.3万亿美元，其他国家也存在类似情况。

平安证券首席经济学家钟正生表示，本轮美国房地产市场具有泡沫化倾向，但最终可能不会导致崩盘，而是以降温结束。

市场认为不会“崩盘”观点，主要原因在于：美国居民杠杆率仍处历史低位；疫情后的公共卫生问题和远程办公滋生新的住房需求；30-49岁人口的住房刚需将成主要动力；次贷危机以来美国住房供给热情始终不足，疫情进一步影响新开工导致库存严重短缺；美国实际失业率显著下行，因此即便失业救济开始退出，也不会对个人收入来源造成过度冲击。

伴随着30年期抵押贷款固定利率的预期上行，美国房价上涨速度或将放缓。2021年以来S&P房地产子指数的市盈率达到49.5倍，相比其他行业明显更高，后续的估值调整或不可避免。

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