6月10日，在第十三届陆家嘴论坛上，中国银保监会主席郭树清谈到金融衍生品的投资风险：“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”

很多网友留意到了最后一句话。近日，深圳一则新闻也引起了关注：某业主化花1500万买进深圳一别墅，长持4年后降价630万却“无人问津”。买房稳赚不赔的日子或许已经过去了。

近年以来，政府多次强调“房住不炒”定位，供需两端齐发力，促使房价逐步回归理性。各地政府多策并举，开年至今已出台超215次调控政策。

调控组合拳下，中国楼市已经进入发展新常态。“稳”字当头，县城应当实现“居者有其屋”的小城生活，而非成为投机者的退路。

“宁要一线一张床，不要老家一套房。”曾经对老家爱理不理的一线青年，到了想躺平的时候，却发现老家已经回不去了。

前段时间，“县城房价纷纷过万”的话题受到广泛关注。据新华视点统计，全国2000多座县城中，平均房价超过每平方米1万元的已达100余个，九成位于东部沿海地区，其中海南陵水和浙江义乌排在前两位。

在浙江、江苏、福建等县域经济发达的省份，县城房价一平米冲上两万元已不是什么稀罕事，较为集中，还有一些核心地段卖到了三万元，与大多数二线城市相比亦不逊色。

炒房热度的攀升、供应端话语权增大、购买力的提高、新居住需求的产生等因素，都成为了县城楼市“虚假繁荣”的推手。繁荣的表象之下，新房空置、二手有价无市、开发商跑路烂尾、租房市场难以打开局面……县城房市面临的问题也不在少数。

散落在县城大街小巷的楼书折页，写满了一地鸡毛。

一 回老家买房？没那么简单

过去网络上曾有一句流行语：北上广容不下肉身，小城市容不下灵魂。但随着县城房价一轮又一轮悄然上涨，漂在大城市的年轻人才蓦然发现，想回老家安居也没那么容易了。

29岁的梦梦最近陷入了纠结。

起因首先是热搜的一个话题：30岁应该拥有多少存款？来深圳工作四年的梦梦，存款目前已经达到六位数——只可惜首位数较小。她随即算了一笔账，以深圳目前的房价来看，想要做个大家眼中靠自己买房的“深圳女孩”，仅仅攒够入门的首付可能还需要至少八九年，并且是在深圳房价保持不变的基础上。

真正让她感受到焦虑的还是最近父母的分歧。

梦梦老家在北方某十八线小县城，记忆中家里的房子已经住了差不多15年。尽管总楼层并不高，但自己家偏偏住六楼，是整栋楼里的顶层。所以眼下的问题是，随着父母年龄推移，没有电梯的老房子居住体验越来越差。

父母在是否换房的问题上产生了分歧，而这个分歧在四年前梦梦刚毕业的时候就产生过，当时老家县城的新房均价在7000元/平米左右，开发新楼盘的开发商并不算多。梦梦也陪父母去看过房，距离中心城区不算近的一套新房，总价五六十万元。由于当时家里周转资金不够，这一计划被搁置了。梦梦当时也曾设想，在大城市工作几年之后，在家乡买房应该不是问题。

前段时间放假回家，梦梦明显能感受到县城的营销中心和房产中介突然多了起来。最让她吃惊的是，比四年前看过的距离中心城区更远的位置，某知名开发商开发的房子已经卖到了1.5万元/平米，加上老家开发的房子又较少有小户型，一整套下来几乎都要一百多万元。

令人心痛的是，不但老家的亲人会变老，而且房价也会变高/《三十而已》

而工作四年的梦梦，带着小六位数的存款，面对家乡小县城的房子，依然面临着付不起首付的尴尬。

放在以前，对于梦梦这样在一线城市打拼的青年来说，逃离北上广深需要面临的最大障碍或许是接受收入带来的落差。但现在，这个障碍正在被县城逐渐失控的房价拉大。更让人唏嘘的是，梦梦面临的境遇，和身处县城的人相比，可能微不足道。

二 哪些县城最贵？

全国到底有多少座县城房价突破万元大关？答案是103。

据新华社此前报道，详细梳理这一百多座县城，有93个位于东部沿海地区，占比达90.3%，其中，浙江入围数量遥遥领先，房价过万的县（县级市）达46个之多。

在中国房价行情网统计的县城房价TOP20中，海南陵水县以34738元/平米被称为“全国房价最贵的县”。排名第9的浙江省温州市乐清县房价已经达到18925元/平米，几乎追平全国房价排名前20的武汉、无锡等大中城市，更不必说已轻松赶超郑州、长沙、西安等中西部省会城市。

除了新房，县城二手房市场也逐渐被激活了。大大小小的中介雨后春笋般出现，二手房价的挂牌价格也由此水涨船高。根据中国房价行情网数据，浙江西部与江西接壤的县级市江山市，3月房价均价为每平方米18608元，而不少项目的二手房房价则超过了每平方米2.5万元。

显然，在北上广深房价不断收紧限购的“紧箍咒”之下，不少县城中介念叨着“县城房价将进一步上涨”“县城房价自住、投资两不误”，见证了县城房价按下加速键。

温州乐清的一名房产中介张明（化名）对此深有感触。在近两年接触的客户中，张明甚至见到了一些曾经的“温州炒房团”老手。这些人在前些年通过合伙投资在全国购置商铺、公寓、别墅等房产，通过炒作行为抬高当地房价，最后赚取大量分红。

不过，近几年全国多数大中城市都开始严厉打击炒房行为，一些炒房客开始退而求其次，把目光投向本地小县城 。

和其他西部县城不同，张明觉得像乐清这样的县城以及周边其他县城的购买力并不低，因为东部沿海地区不少县城经济发展水平并不低，光是自己身边就有不少“藏富民间”的企业家，购买力并不逊色于中西部大中城市。

民营经济所创造的巨额财富无处可去，就会有大量“闲钱”流入县城楼市，但实际上真实居住购房需求有限，因此“人户分离”导致的县城新房空置现象亦比比皆是。

这也侧面证明了另一个不得不承认的现实：东西部县城房价分化在进一步扩大。

从供需关系来看，东部如浙江一些小县城，地形原因供地紧张，导致新房一房难求，自然而然推高当地房价；从发展格局来看，东南沿海具有更开放的地缘条件、更成熟的营商环境，大量的县级市包括义乌、海宁、德清等都有一定的产业支撑，对于各类人才的吸引力明显强过中西部同等级区域，加之东南部沿海中小城市在近几年也相继出台了一些比较有吸引力的人才、落户政策，一定程度上也助推县城房价过万。

但抛开极个别县城存在经济实力强、有产业支撑、供地短缺等合理因素，大多数县城房价的“失速”过万，似乎更像一种虚假繁荣。

无论是东部还是中西部，县城的房地产市场几乎都在近几年才开始觉醒。从2015年到2018年，全国连续四年棚改完成量都处于600万套左右。棚改、旧拆、货币安置，大量资金涌向小县城，同时制造了大量的刚需，在一二线城市房价暴涨的带动下，小县城房价也迎来几波“补涨”。2020年，棚改2.0被“叫停”，对房价的拉动力必然会减弱。

这也不得不让人发出疑问：在理财需求之外，这些房价过万的县城真实居住需求来自哪里？

在县城推进城市化过程中，众多县城正在经历着“扩建”。从建筑居住层面来看，的确存在一批因为房屋老旧或配套落后而产生的换房需求，但总体而言，由于新一代人口从县城流出的情况不断加剧，一家几代式的换房需求并不会持续太久。

另一方面，大中城市存在的学区房焦虑正向小县城蔓延，作为大中城市圈层协同发展的小县城，一定程度上会迎来学区房短时间的升温。除此之外，小县城“丈母娘式需求”的结婚标配、熟人社会的扎堆买房、逃离北上广深的返乡置业等都是新房市场居住需求之一。

炒房热度的攀升、供应端话语权增大、购买力的提高、新居住需求的产生……县城房价在一系列因素迭加下，房价过万乃至过三万的戏码接连上演。

能像电视剧一样住得起宽敞学区房的家庭，并不是很多/《小欢喜》

三 还县城一个宜居生活

一座座商品房在县城拔地而起，给部分群体带来利益的同时，也不可避免催生了县城房地产市场市场不透明、交易秩序混乱、质量参差不齐等乱象。

在尚不成熟的县城房地产市场中，土拍市场热度不断攀升，地价一次次被拍出新高，比如4月19日，浙江金华浦江县1宗宅地拍出楼面价16600元，溢价率79.83%；4月13日，浙江金华兰溪市1宗商住地竞价，楼面价9633元，溢价率达到了88.89%。

“面粉”尚且如此，没有大城市那样的“限价紧箍咒”，谁又能保证“面包”的溢价不会更高？新房定价的不透明和随意性几率增加，二手房又“有价无市”，最后增加的只有县城楼市的不稳定性。

在城市化过程中，由于早期鼓励中小城市发展，在某种程度上造成资源错配，如一二线土地指标短缺，三四线泛滥，导致一二线住宅供不应求，三四线库存严重。从全国来看，为数众多的县城几乎都存在过度开发建设的情况，更何况县城充斥大量小开发商，烂尾跑路和房屋质量的风险，也牵动着刚需购房者的焦虑。

交易层面，当投资需求在县城楼市越来越普遍时，购买力不断分化，进一步推高房价，最终导致刚需客无力接盘。

另一方面，随着城市化进程的放缓，一二线城市对人才的引力将继续强于三四线城市及众多县城，那些没有产业、资源支撑的县城人才流失严重，青年返乡置业意愿低，房价被迅速推高之后，进一步抑制了人才回流的可能，楼市最终极有可能因无人接盘而降落。

自然而然，为了抑制房价的过快上涨，县城也开始了政策层面的调控。

4月20日，浙江衢州下辖的县级市江山市发布房地产调控政策，包括强化土地供给、完善住房保障体系、营造公开透明的舆论氛围、抑制不合理住房需求等十二条稳楼市举措。

在江山之前，衢州市下辖另一座县城开化，已经在4月初出台了楼市调控政策；更早之前的3月末，浙江金华市下辖的义乌、永康也纷纷出台楼市调控政策。

为了避免楼市泡沫越来越大，去金融属性显然是众多房价超速上涨的县城必须做出的选择。而有一点可以肯定的是，全国县城的房价分化还将继续。

首先，长三角、珠三角、京津冀、成渝等大城市圈周边协同发展的小县城，由于大城市置业门槛高，这些较为优质的小县城会承接后花园的使命，人口流入充足，因此房地产市场有几率持续稳定上升；

其次，自身经济发展较超前、存在大量本地客、有较为完善产业支撑的东部县城，有一定房价的支撑，房地产市场并不会迅速降温，但针对炒房行为的调控政策会陆续出台，增速会持续放缓；

对于大部分小县城而言，人口少且长时间处于净流出状态，目前的居住需求更倾向于购买新房，尤其是价格差不多的情况下，二手房难以脱手，租房同样没有市场。三孩政策出台，三四线城市和小县城反而有更大几率响应。如果房价进一步提速，不仅让在一二线城市打工的小镇青年“无路可退”，也会增加刚需购房者生活压力，从而加剧人口流出，最终反映到楼市。这些县城即便房价不会大跌，但也没有太大上涨空间。

“房住不炒”基调下，百余县城房价过万给楼市敲响了警钟。纵观中国城市发展轨迹，大城市必然越来越大，小县城的未来是发展特色，而不是让资金都流入楼市，造出一座座无人居住的“鬼城”小区。

今年三月发布的《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》提到，将限制县城居住建筑高度，新建住宅以6层为主。同时还提到，县城应保持山水脉络和自然风貌、保护传承县城历史文化和风貌，保存传统街区整体格局和原有街巷网络，推行“窄马路、密路网、小街区”，打造县城宜人的空间尺度。

而对每一个居民来说，在通向这种理想县城生活的路上，合理的房价都显得至关重要。

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