2019年湾区的的房产市场，在购房者的怀疑，期望，焦虑中，走完的前五个月。几乎每一个我遇到的人，无论是已经置业的，还是考虑入市的，无不对房产的话题津津乐道。同时也对未来的价格走势表现出各式各样的迷茫和焦虑。本文希望通过对一些数据和图表的分析，能帮助人们拨开迷雾，比较清晰的看到湾区房市的现状，从而更好的进行选择。

由于湾区各个城市房产市场的冷热不均，限于本文的篇幅，将从以下一些城市里随机挑选几个近年我们华人比较关心的热门城市进行分析，读者可以根据自己关注的区域，更理性的看待当前市场。如果读者还有其他关注的地区，可以加微信或电话联系。

（San Jose, Santa Clara, Cupertino, Campbell, Palo Alto, Sunnyvale, Milpitas, Fremont, Mountain View, San Francisco )

1.San Jose

做为湾区最大的城市，San Jose的房价变化是颇具指导性的。自08’年金融危机后，从15年3月开始步入快速上升的通道，至今已经四年。四年中，经历了四次快速上涨的阶段，平均每次在4个月左右。

当然在这四年中，房价并非一直在上升，也有多次的起伏（表1）。期间经历了4次比较长的人气低迷期，每次人气低迷的时间平均是7.5个月，而在人气低迷的时候，房价一般也会有所下调。

其中，17年6月到18年2月，市场经历了八个月的量价背离阶段。正是这个量价背离催生了之后的三个月里，房价出现非理性上涨，从而过热产生泡沫。加上社会经济等各种因素，导致了San Jose的房价在步入上升通道后最大幅度的下降。最高时候，市场售价中位数几乎达到17%的降幅，个别极端的房价下降了30%强。市场至19年2月达到阶段最低位后，从三月开始拉勾反转，人气也开始有所回升。

由于San Jose的市场较大，分为东西南北中，同一时期在不同区域或Zip Code的市场冷暖程度又有很大区别，涨跌幅度和未来的升值空间天差地别。在有些地区，本轮的下跌才区区5%左右，而有些地区则高达20%强。在交易中，如果不能很及时仔细了解当地的最新数据和特点，盲目听风其他区域的市场动态，涉及到你将付出或收获的金钱将会相差很大。欢迎你在买卖房屋之前，加我微信咨询了解你关心地区的最新动态。 

那之后的房价将会何去何从？这是已购房和想购房的人最关心的问题。我们不是神仙，房价起伏也会受到很多因素的作用。所以，我们只能借助“表2”给大家提供某方面的判断依据。

房地产属于稳健型长期投资品种，正常的情况能够抵抗通胀并获得投资回报。通过“表2”里的两根红线a和b，我们基本框定了房价的通道。前期的过热导致房价快速回调到了合理的区间。因此，在经济大环境不发生系统性危机的前提下，目前的房价尚处于合理区间内的下半部。 

结合“表1”下方的人气指数，多数在售交易的竞价尚没达到非常激烈的程度。目前的市场尚处于买卖双方胶着且逐渐向卖方市场过渡的状态，（月售/在售）比约等于0.8左右。

对买家而言，如果能抛弃不切实际的幻想，很好的对市场进行分析，剔除某些开价偏高或状况不佳的房源，应该可以买到性价比合理的房子；而对于出售房屋的卖家来说，客观认识市场，选择合理要价，制定适当市场策略，并对物业进行一些价值提升，可以获得更好的收益和回报。

2.Sunnyvale

如果你还在后悔去年几次没能在Sunnyvale抢到房，眼睁睁的看着当时的房价往上窜，那么恭喜你，如果现在出手的话，你几乎可以拿到相当于2017年底的房价，让2018年见鬼去。

相同于San Jose，四年来Sunnyvale也经历了4次房价下行(表3）。但由于本地房价普遍较高，所以每一次的市场下滑，都会让人感觉惊心动魄。就像本轮的市场下行，虽然下跌的百分比幅度和其他城市差不多，具体到数字San Jose中位数房价不过跌了15万左右，而Sunnyvale居然达到42万左右，几乎够在我们湾区的偏远地区买一个小Condo了。开始下跌的时间也比San Jose晚了几乎一个月。到二月底，San Jose的市场已经出现复苏现象，而Sunnyvale至今还在底部徘徊。

目前本地的价格范围还在房价上升通道的下方，（月售/在售）比大约为0.4，稍偏买方市场。(截止发稿时间，该地区人气略有上升）

由于Sunnyvale的房价在14年到17年期间快速冲到比较高的位置，上升的速度过快，因此在今后的中短期内，相比于湾区的某些地区，上涨%幅度将会受到限制，投资回报将会比其他地区略低。

 不过Sunnyvale有个值得注意的现象，这个地区的供应量一直不大，如果市场一旦转暖，供应量往往会显得稀缺，以至于不得不大幅加价才能买到房子，所以该地区的房价大起大落现象将会加剧，直到像一些传统的高价社区一样，经过多次的大幅度起伏，最终才能回归到一个稳定的上升通道。做为投资，需要有一定的心理承受力，而作为自住，依然是一个很好的选择。所以，考虑买这个地区物业的人现在就可以开始多多关心，争取买在阶段的低点（表4）。

近六七年里，Sunnyvale出现了两次量价背离的现象。而这两次的量价背离，都是由于在上升的市场里供应极度减少，以至于供求关系严重紧张造成的。

3. Campbell

Campbell是一个几乎被San Jose围绕着的城市，位于San Jose的西南面。近五年来它的房价一直保持着非常良好的走势。虽然期间也会受到社会经济等因素的影响而变化，但它是既敏感又沉稳，既恬静又倔强。

做为一个拥有良好社区又有历史沉淀的城市，这个地区的供应量相对于它的需求，一直是稍显不足的。这个地区的居民保有住宅意愿比较稳定，所以能够很稳健的上升。即使遇到大环境不利，也下降不多。但由于它的四周被West San Jose和South San Jose以及 Saratoga，Los Gatos等城市包围，因此即使当这个地区的供应量不足时候，购房者也很容易在周边找到类似甚 至更好的社区来替代。因此也抑制了这个地区房价的快速增长。所以，它既对市场的变化敏感，又能稳健上升；既不会有超越其他地区幅度的爆发式上涨，但也很能消化社会经济上的不利因素（表5）。

近五年来，Campbell曾经历过一个长达18个月的上涨期，这在湾区是独无仅有的。这期间房价只有总共4个月左右的停滞或微调。而在本轮的下降之前，还经历了近5个月的纠结期。即使是本轮随着大市一起向下调整，但相比于其他城市或地区的跌幅，区区8%左右的幅度实在是很微小。

而且房价在18年7月小幅下跌后到10月即探底徘徊，19年2月即开始回升。这个地区的房价大多数时候在上升通道的合理范围内。这些现象和数据都验证了Campbell目前的可持有性。目前，该地区的（月售/在售）比接近0.8，不知道未来的某个时期这里会不会一房难求（表6）。

4. Fremont

如果用一句词来形容Fremont 2018年的房产市场，我觉得用“好一似食尽鸟投林,落了片白茫茫大地真干净。”来形容更贴切不过了。和湾区的很多地方一样，2018年的Fremont房市是喧闹，浮躁的，最终也是人心惶惶的。 

原本Fremont的房市简直就像稳健的中年人，一直是缓慢稳步的成长。经过了长达近36个月的缓慢而连续的上涨时期，期间也有18个月的犹豫和微调。相对于湾区的房市，其涨幅不算大，回调也不激烈。可见， Fremont的房市真的是非常小心翼翼。但到了2018年的3月开始，短短的3个月里，房价急剧蹿升近20%，直至6月份，然后开启了长达9个月的回归旅程，到了19年3月份，几乎回归到17年第三季度的同期水平（表7）。

关于Fremont的其他数据和分析，以及未来方向的一些重点，限于篇幅，本文不展开分析，欢迎联系我私下探讨分析。

（注：敬请关注文章底部的大好消息）

小结

2019年7月20日，将有湾区各大城市最新最前沿数据分析出炉，届时本文将做后续分析，敬请关注。

湾区是美国平均房价最高的地区。这里机会虽然很多，但很多人也会被这里的高房价困扰。其实在湾区的房产市场，还是有很多的机会能拿到性价比优秀的房子。

由于湾区的市场较大，即使是同一时期在不同区域或Zip Code的市场冷暖程度也会有很大区别。因此，如果盲目听风其他区域的市场动态，你将付出巨大的金钱成本。而不同区域的涨跌幅度和未来的升值空间也天差地别。在交易中，通过有经验有良心的专业人士帮助，可以让你省下很多金钱。

我们BQ Realty可以为你介绍最新的房产信息，让你了解前沿的市场动态研报，提供你最佳的购房/卖房咨询和服务，帮助你最大程度的在房产投资领域获得收益。

本文限于篇幅，只能介绍相关城市笼统的数字。每个城市的不同地区，往往也是冰火两重天。所以在决定买卖房子前，你需要的就是先联系我们，告诉我们你关注的地区，获得最佳最新的资讯和服务，庙算足而赢天下。

注：主要图表来源 Trulia ,数据截止时间2019年4月19日，截止发稿时间，湾区各地的中位数价格又略有上升。据权威部门NAR预测，2019年的房价将缓慢上升。

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和2019年4月18日相比，你认为2019年11月18日你所在城市房价中位数是会涨还是跌？

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作者：Steven Zhou (周青坤)

1996进⼊房地产⾏业，⼀直在美国和中国从事房地产前期开发、市场拓展和销售管理⼯作。作为旧⾦⼭湾区BQ Realty的房产经纪，在湾区⽣活⼯作了⼗⼏年，对本地市场有深⼊的了解和独特的见解。

秉著对中美两地房产市场及购房⽂化的了解，近年来，服务过许多中国赴美的投资客户，及在湾区⼯作⽣活的购房客户。经历过数次市场起伏。长期的职业⽣涯，使作者对市场拥有敏锐的分析能⼒与独特的理解能⼒；擅长捕捉市场低洼潜⼒，能有效把握市场机会；善于斡旋买与卖之间的平衡，使客户的投资得到满意的回报。 

湾区地产经纪 

 Steven Zhou  

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