文丨小白

01

1988年，寄托了郑州发展高新技术产业希望的高新区布局在郑州西北隅，原因是这里有当时名扬国内的中原制药厂。然而，数十年过去了，中原制药厂早已倒闭，高新区也颇受争议。

内部工厂林立，学校众多，自成体系。外部则几乎与世隔绝，长期遗世独立，与主城区仅通过三两条道路连接。交通桎梏，一直是高新区的顽疾之一。

2003年初，彼时高新区全长7公里的重阳大道正式更名为科学大道，以“科技”为主题欲为高新区扳回一丝赢面。随后，这条串起了郑大新区、信息工程大学、多家科研机构的主干道两侧俨然成了房地产开发的热土。

2009年，美景率先进入高新区，在信息工程大学对面开发美境菩提；2011年，升龙又一城落户郑大新区斜对面；2012之后又迎来了万科、福晟、保利、金科等。

得益于房地产开发，科学大道沿线成了高新区最为成熟和繁华的区域。也许是看到房地产带来的诸多好处，高新区日渐开启了“卖地”模式。一路向西，双湖科技城“高新CBD”概念横空出世之后，房企更是纷纷涌入，高新区距离“高新”二字似乎越来越远。

在高新技术产业不占优势的情况下，高新区似乎也只剩下卖地来发展经济这条路了。

02

与双湖科技城不同，高新区北部片区主打“生态文明”。

图：拆迁后的小双桥

1985年夏天，高新区小双桥村的几位农民，在村西北取土时，从地里挖出了一件青铜器，后被鉴定为商代青铜建筑构件。随后有人认为小双桥遗址应为承继于郑州商城的另一座商代都城。

后来有学者澄清小双桥遗址内缺乏生活遗迹，且大多遗迹都是关于祭祀的，他们认为小双桥或为祭祀地点及离宫等性质，是附属于郑州商城的。

由此可以看出，小双桥（高新区北部）片区自古以来似乎就是人迹罕至。直到康桥进驻，依然一片荒凉。

康桥九溪天悦位于高新区北部，连霍北、西三环、西四环、索须河围合区域，为郭村、庄王、榆林合村并城项目。西北为古荥、北侧为惠济，一条连霍将其与高新老城隔开，虽隶属于高新区，但给人感觉更像是北四环外的惠济区。

图：长椿路两侧的安置房

资料显示，高新区连霍以北片区（合村并城）改造项目涉及郭村、庄王、榆林、岳岗等4个村庄，需建设村民住宅和村集体商业安置房约160万方。

长椿路下穿连霍高速未打通之前，该片区常年只有连霍高速、开元路两条大路经过，其余均为乡间小道，通达性可想而知。

如今长椿路虽已经打通，但从售楼部到地铁一号线河南工业大学站直线距离2.5公里。开元路向东因京广铁路阻隔，前往惠济区成熟区域需要绕行；前往CDB需要走西三环北延线……由此可见，长椿路打通并未给片区交通带来多大改观。

图：散乱的农家设施

据传地铁1号线在此有一个北延站点纪公庙站，但从2014年流传至今，依然没有要动工的迹象。

雪松路打通之后，距离公园茂商业直线距离3公里多，距离保利文化广场直线距离5公里，日常购物娱乐需要自驾出行。

此外，前面我们提到小双桥遗址多为祭祀之用，很大程度上，附近的大兴国寺、观音阁会保留下来。

安置房众多、没有烟火气息、吃个饭还要跑到2公里之外的谦祥万和城，整体配套欠佳，康桥该拿什么突围呢？

03

康桥九溪天悦占地12000多亩，但只有2500亩用来开发，其他除了大片的绿地、公园外，康桥宣传要打造区域完善的大城配套设施。很明显，这是要造城。

西四环周边，规划区域商务文创中心。长椿路开元路一带，将被打造成一个创新型购物中心，体量近15万方……

看了这样的规划，小白感到一丝担忧。总占地12000亩，可开发用地仅有2500亩，住宅配比过少，后期居住人口相对不多。那么问题来了，如果没有足够的人口，拿什么来支撑生活配套呢？

一旦配套起不来，前期入住的业主该怎么办？投资客还好，房子比较多，卖不出去大不了砸手里。刚需客户该怎么办？

遥想东区温哥华山庄2007年交房，2017年配套商业熙地港（温哥华广场）才开始营业。那么康桥的配套多久才会落地呢？

万科城占地1600亩，从2013年至今6年之久，才开发到八期；在造城方面比较成功的普罗旺世社区也只有1500余亩，康桥九溪天悦的开发周期可想而知。

康桥的品质虽然有目共睹，但就其在郑州开发的楼盘来说，却鲜有引进名校的。在教育配套强手如林的高新区，康桥显然不占优势。

首期地块占地125亩，位于落樱街与雪松路交汇处。地块面积较大，容积率2.49，没有高低配，不得不说，康桥的规划还是比较喜人的。

89㎡小三房算是2.5开间朝南，客厅面宽不大，书房采光欠佳。空调机位影响南向卧室飘窗面积，影响采光。

110㎡三房两卫比较方正，主卧飘窗受两侧空调机位影响，采光欠佳。

140㎡四房两卫比较方正，但走道浪费面积过多。

127㎡三房两卫进深狭长，通风采光欠佳。入户门正对厨房，开门见灶，钱财多耗。主卧门对客厅，削减电视墙面积不说，更不利于主卧隐私保护。

127㎡户型槽点最多，所以销量最差。其他户型取消了首付分期政策，这个户型却依然保留，均价1万3。只是分期和不分期，单价差了好几百。

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