原定于5月15日上午出让的南城雅园地块，再次被提前锁定！仅用8分钟，29轮，地块报价便已封顶，最终地块被567号开发商以总价23.6亿元，商业用房自持面积100%斩获，剔除无偿配建16万㎡部分+永久自持建筑面积93625㎡的商业用房（两者共计25.3万的建筑面积），地块的最终楼面价达到了21712元/㎡。

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航拍视频

地块概况

从公开资料来看，占地面积约超过9万㎡，容积率4，计容建筑面积约为36.2万㎡。从实地走访发现，地块周边居住氛围浓厚，有景湖名郡、东骏豪苑、中熙弥珍道等成熟小区以及阳光实验小学，生活、商业和教育配套比较完善。此外，该地块还毗邻东莞大道、2号线西平站B/C出口，道路宽阔，交通出行比较便捷，是一宗名副其实的优质地块。

西北侧在建的南城区中心小学分校(雅园小学)、幼儿园两大项目也正在如火如施工中，其中雅园小学外立面已基本完成，预计今年年底可完工；东莞市南城中心幼儿园分园（雅园园区）在2019年3月动工，2021年2月竣工。

地块周边配套图

地块航拍（部分）

南城区中心小学分校（在建）

周边交通

二手住宅放盘价超2.5万/㎡

业主心理预期趋于稳定

与地块相邻的是现如今东莞新崛起的西平住宅区，早在2016年，因其成熟的区域配套和西平地铁站开通，西平片区市场一跃成为东莞市交投最火热的区域之一，房价一路飙升至2万一平。后受到“三价合一”影响，区域住宅挂牌价格虽有小幅调整，但总体来说价格仍保持在高位。今年3月，受到税费调整的影响，西平片区住宅挂牌价格如何？根据乐有家提供的4月份数据来看，该片区挂牌均价保持在2.56万/㎡，与城区4大镇街一手在售住宅价格非常接近，但在税费调整后，价格变动幅度不大，说明片区业主心理比较稳定。

地块周边住宅社区

竞拍条件

从去年的流拍的原因来看，商业体量过大，住宅只占3成，7成都是商业；其次，需要无偿配建16万㎡和1600个车位，如果100㎡一套计算，就有1600套，相当于东莞一个大型小区的规模；另外，5万㎡商业永久自持，让大多数开发商望而却步。

今年，雅园地块降价近5亿元再次入市，并且在自持面积上，取消了“5万㎡商业永久自持”的条件，

①降价4.8亿重新出让

地块起始总价14.8亿，相较于去年降了4.8亿元，折合楼面地价4085元/㎡；最高限价为23.6亿，最高楼面限价6514元/㎡（未剔除配建和自持面积）。剔除配建的16万㎡，起始楼面地价约为7315元/㎡。

报价超过最高限制地价后，仍有两个或两个以上竞买人要求竞买的，竞买方式转为竞剩余商业用房面积的自持比例（可竞剩余商业用房计容建筑面积约 93625 ㎡，自持年限至出让的土地使用权使用年限届满之日止，竞报阶梯为上述面积的 5%）

②16万㎡商业配建条件依旧在列

根据《地块配建物业建设移交协议》，地块总计容建筑面积约 362322 ㎡，宗地权利人须无偿配建计容建筑面积不少于16万㎡商业办公楼和1600个规划地下停车位给南城街道办事处用作拆迁安置、高新科技企业孵化器及其他发展配套用房等用途。但取消了“5万㎡商业永久自持”的条件。

占比高达7成的商业体量将如何定位、运营及消化，将大大地考验开发者的经济实力和运营能力。如今开发商提前抢下地块，足见实力之大，但后期开发成本已足够大，也存在不小的风险。

最终该地块内所建项目将达到多少元/㎡？

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消息来源：搜狐焦点东莞站

本期作者：徐静瑜

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