去年6月，住房部长Phil Twyford表示他将会对他承诺调查的建筑材料成本的言论负责，但是至今这个调查仍然没有做。

“生产力委员会估计，我们在新西兰为建筑材料支付的费用比在澳大利亚多20-30％，”Twyford当时表示。

生产力委员会2014年的一项研究发现，新西兰的建筑成本往往相对昂贵 - 超过世界平均价格的两倍，澳大利亚平均约为1.2倍。

新西兰最大的建筑公司Fletcher 自掏腰包，找到了会计师事务所Deloitte，做了一个调查，并且出具了一份128页的报告，论证生产力委员会说的到底对不对。

报告封面

这份报告拆穿了许多人关于：新西兰建筑材料远高于澳大利亚的谎话，还戳穿了建筑工人高昂的薪资导致房价昂贵的说法。

房价与建材、人工价格走势

事实上，新西兰大部分城市的土地价格都非常高，这才是新房建造成本如此之高的真正原因。

房价与地价的走势

市议会对于市政管线等基础设施征收的开发贡献（development contributions）则是新房成本居高不下的另一主要原因。

在过去十年中，建筑材料和劳动力成本的增长速度几乎没有土地成本那么快，对于大多数房屋建筑类型而言，实际上成本比澳大利亚便宜。

看到这里你也惊呆了？

房哥也是惊呆了，奥克兰的双层别墅、联排别墅、低层公寓和高层公寓都遇到这样的问题吗？

只是从占比来看，土地成本构成了建房成本中很大的比例。

这份报告中对比了新西兰三个城市和澳大利亚的两大城市。

德勤的报告显示，在位于奥克兰的Flatbush，绿地住宅开发项目中，两层住宅的开发商成本为116万纽币，建筑材料为210,692纽币。

在惠灵顿的Churton Park，同样的房子将花费开发商845,740纽币，建筑材料为198,968纽币。

而在基督城的Halswell，将花费875,268纽币，材料成本为198,836纽币。

在同样的基础上，同样的房子位于悉尼的Kellyville，距离中央商务区西北36公里，这样的两层楼房子将花费151万纽币，材料成本为199,317纽币。

在位于中央商务区以北26公里处的墨尔本Wollert，这样一套房产的造价为854,109纽币，材料价格为186,208纽币。

是不是觉得很惊讶？

新西兰的建筑材料成本大多比澳大利亚便宜。

报告中对比了奥克兰，惠灵顿，基督城，悉尼和墨尔本的材料，土地，劳动力，开发贡献，商品及服务税和开发商利润率的成本。

土地和开发贡献成本占奥克兰双层房屋成本的30％以上，使其比惠灵顿，基督城和墨尔本更昂贵，但比悉尼便宜。

Linda Meade

制作这份报告的德勤合伙人Linda Meade表示 ：

“有趣的是，与澳大利亚相比，新西兰的建筑材料总体而言，在类似的比较中，在大多数类型中新西兰反而略微便宜，而我知道这不是大多数人所期望的，”

“目前最常见的讨论是：你可以在澳大利亚以一半的价格购买东西。然而，如果你只是去逛逛Bunnings，那可能是真的。但事实上是，建造一套房产，如果使用同样的建筑材料与同样的规格，新西兰造一套房所花费的建材成本与澳大利亚几乎没有什么不同，总体上看，新西兰还便宜一些。”

报告中指出，过去10年里新西兰的土地价格上涨了50％。

报告显示土地和基础设施成本是最大的单笔成本，在基督城的混凝土高层公寓成本中占15％，在奥克兰的两层别墅成本中占35％。

在澳大利亚的两个城市，土地和基础设施成本从墨尔本的混凝土高层公寓的22％到悉尼的低层别墅的58％不等。

而同一时间里，即2009年12月至2018年6月期间，劳动力成本上涨了17％。石膏板，水泥和混凝土产品的价格上涨了13％。

而这十年的通胀率就已经达到了14%，石膏板，水泥和混凝土产品价格的涨幅甚至没有跑赢通胀。

目前新西兰住房成本中最重要的三项分别是土地和基础设施占比35%；建筑材料占比24％；商品及服务税，政府税费占比则为21％。排在第四的则是低于澳大利亚的人工成本。

而上面我们已经论证过，新西兰建筑材料和人工成本都比澳大利亚便宜。

所以抛开这两项，分析一下房价。

要知道，新西兰商品及服务税在房屋总造价的所占的比例非常的高。

新西兰建房成本中有12%是GST，而隔壁的澳大利亚只有8%。

土地和基础设施成本加上各种税费成本加起来占新建房成本的66%。

几乎房价里的2/3更开发商一点关系都没有。

此前房哥写过一篇文章，对比了奥克兰旧房和新房价格。

2019年2月，奥克兰新房的HomeEstimate中位价为117.3万纽币。

如果扣除掉里面21%的政府税费，那么房价瞬间回落至92.7万纽币。

如果能够让土地和基础设施成本降低一半，占比下降至17.5%，那么房屋的价格将会回落到62万纽币。

基本上每一套新房都是可负担住房。

或许，这就是为什么Phil Twyford上台之前承诺要调查新西兰建材价格，结果到现在都不了了之的原因吧。

因为新西兰新房价格高，真的和建材价格没那么大关系。