安省海外买家税的政策自去年4月21日实施以来，已经过去1年半的时间。自去年4月以来，大多伦多地区的房价得到了很好的控制，近2个月有回暖的迹象。很多人在咨询移民的同时也会咨询海外买家税的相关问题。，今天小编就要带大家了解一下安省外国买家税NRST(Non-Resident Speculation Tax)到底是什么。

征税区域

NRST适用于安省金马蹄地区，包括我们熟悉的多伦多市，皮尔区，夏顿区，约克区和杜林区，详细见下图：

哪些人必须要交NRST

（1）非加拿大公民或非永久居民

（2）外国公司或外国人控股的公司

（3）外国公司控股的加拿大公司

（4）信托受托人是外国人

（5）信托受托人是加拿大公民或永久居民，但受益人是外国人

哪种物业类型需要额外交15%NRST

（1）Single Family Residence: 独立屋，半独立屋，镇屋，Condo

（2）6户或6户以下的出租物业: Duplex, Triplex, Fourplex, Fiveplex, Sixplex

哪些人可以豁免NRST

● 已经被安省省提名项目申请人士;

● 已经取得难民身份的人士;

● 本人为外国人，但是是加拿大公民和永久居民的配偶，或是上述两类人群的配偶。

退税人群及要求

（1）在购买房子后4年内，拿到了加拿大公民或者永久居民身份;

（2）留学生在购买房子之后继续在安省进行两年全职在校学习;

（3）购买房子后，持工签在安省全职工作1年。

注：购房者必须绝对持有房屋或者与配偶共同持有，这个物业必须自住，不能转卖也不能出租!符合申请条件后，连本带息一起退回来。

重点摘要

● 即将成为新移民? OK，四年之内你移民下来我退税给你。

● 加拿大留学生?没问题，只要读书两年以上，我退税给你。

● 持有工签?好说，等你工作满一年，我也退税给你。

但是！敲黑板！

条件1：NRST退税必须是满足自住房要求，如果是以投资为目的的购房，是不满足NRST退税资格的。所以在购买房产时，无论和律师，经纪还是银行，都要说明购买此房产是自住，不是出租。

条件2：卖家在申请NRST退税过程中，要提供自己在过户60天之内搬入该物业的自住凭证，包括更改驾照地址的证明，银行对账单，信用卡账单，家庭网络账单等。

针对留学生群体

100%产权，许多留学生在购买房产时需要办理贷款，当个人信用额度不足时，银行会要求留学生父母共同签署(co-sign)上产权，上贷款。即使家长占1%，留学生占99%，也不满足100%产权，即使留学生满足了2年全职学习经历，也不满足NRST的退税资格。大三在读学生，如果要申请NRST退税，必须在毕业后，需要继续读书(转到其他学校或在本校继续读书)来满足2年全职学习的要求。即使转成工签，连续全职工作1年，也不满足NRST退税。因为在购房阶段，申请人是留学生，那么只能按照留学生政策退税，不能按照持工签政策退税。

针对工签群体

在交房之日起，在安省持合法工签连续全职工作1年。全职工作定义：每周30个小时以上。注意：购房之日起，购房者必须已经全职工作，只有工签，没有工作是不满足NRST退税的。

针对新移民群体

（1）在交房之日起，4年内成为加拿大永久居民。

（2）申请人必须在成为永久居民后90天内申请NRST退税

如果工签或学签群体，在不满足本身NRST退税政策的情况下，仍然满足新移民群体退税政策，即在交房之日起后4年成为永久居民。