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“以房养老，逆向按揭”是近年来在北上广深等大都市兴起的一种养老新思路，但如今一些不法分子却从中看到牟利的机会，让不少业主穷尽积蓄却无房可住。

更值得注意的是，一些金融机构为了达成交易，贷款审核走过场，间接造成了受害人损失；甚至，还有金融机构与理财平台紧密配合，明知贷款材料作假、依然违规放贷。受害人无法偿还巨额贷款。

撰文/ 崔澈 蔡真

编辑/ 缪凌云

在北京有一套房，是让很多人羡慕的配置，是可能要花数十年积蓄才能达成的目标。但中产和贫民往往就在一念之差。

鱼龙混杂的金融机构与中介，将”套路贷“里的常用手法伸向了有房一族。他们打着为中小企业融资、有机构担保等旗号，在业主不知情的情况下将其房产据为己有。

平台爆雷之后，受害人往往发现，类似的遭遇很多人都有，而要回房子的概率微乎其微。“以房养老”骗局，已经影响了正常的社会秩序，也让“房产理财”这样的新兴概念蒙上阴影。

其背后错综复杂的利益关联，更是少有人知。

“我原本觉得我的人生是注定为生计奔波、忙碌平淡的一生，案发后两周来，我才知道自己过去是在天堂，现在的我却身在地狱。每天醒来，都希望这真的只是一场噩梦而已。”理房网受害者孙奇（化名）在日记中写道。

今年4月，国内最大的房产理财服务平台之一理房网爆雷，450余名业主面临失房。随后，理房网前高管创办的融房网也被警方立案，涉及抵押房产200多套。

但它的余波仍在延续，多名理房网受害人向风云地产界讲述了自己的遭遇。

01

从天堂到地狱

孙奇来自东北一座小城，20多年前来到北京上大学，工作后在北京安家，和妻子在郊区买了一套经济适用房。

凭着勤劳踏实，孙奇进入了外企工作，有了令人羡慕的收入。考虑到孩子上学，孙奇用郊区的房子置换了市区一套更老旧的房子作为学区房。随着近些年房价暴涨，这套不足100平米的房子已经价值近千万。

然而，去年，孙奇供职的外企突然宣布裁员，他不得不重新找工作。这时，妻子已经生了二胎，开始专心照顾家庭。孙奇感到压力陡增，就在这时，他接到了理房网的电话。

理房网自称是一家全球首创的“房产银行”，面向全国推广一项“房产理财计划”，宣称不用投入现金，就能每月获得一份稳定的收益，“让房子来替你赚钱”，而且不影响房子的使用和出租。

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（来源：理房网官网）

公开资料显示，理房网（公司名为“理房（北京）信息有限公司”）成立于2013年，公司实际控制人为齐凯。齐凯毕业于清华大学，拥有一家新三板挂牌公司慧网通达(430352.OC)。

由于一方面中小科技企业从银行贷款缺乏值钱的抵押物，另一方面业主房产空有高价、产生不了收益，这让理房网看到了机会，其模式就是用业主的房产来为中小企业做担保。

“刚见齐凯时，让我感觉很靠谱，他是清华大学世家，筛选企业项目的标准也很严格，只做上市或者拟上市的公司，而且理房网连续5年都正常运营。”一名理房网的受害者告诉风云地产界。

按照理房网所描绘的，业主只需要把房本借出一年，不承担任何债务，银行贷款利息全部由借款企业来承担，由于业主帮助企业降低了融资成本，企业每月还会按照贷款总额的0.5%回报给业主，一年就是6%。

理房网声称，和多家银行、信托公司合作，金融机构对企业放款时，会经过严格把关。此外，还有一家所谓国有担保公司保证业主房本的安全、零风险，一旦企业不能按时还款，贷款将由担保公司代偿。

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（来源：理房网宣传材料）

齐凯自2013年起担任一家民间团体——中关村移动互联网产业联盟（简称“移动联盟”）秘书长，为了打消业主的疑虑，他还会邀请业主到移动联盟的成员企业去参观。

经过一番考量，孙奇通过理房网把自己的住房做了抵押，一共从中原银行（1216.HK）贷出500万元，借给了慧网通达，期限为一年。一年多出30万元的额外收入，让孙奇很高兴。

于是，业主盘活了房产，企业借到了钱，金融机构完成了业绩，理房网的模式乍看完美。

然而，今年4月，理房网突然资金链断裂，停止支付业主收益，5月13日，齐凯因涉嫌非法集资被北京海淀警方逮捕。这时，理房网平台上仍在抵押的业主房产多达450多套，涉及未清偿贷款总金额12亿元。

由于理房网停止向银行支付利息，银行等金融机构纷纷要求业主来归还巨额贷款，将业主告上法庭和仲裁庭。据悉，已有10余户理房网案业主因无法承受催收压力，选择卖房还款。

得知理房网爆雷后，孙奇心急如焚。但他不敢告诉妻子和家人，常常独自闷着。妻子察觉了异常，问他是不是理房网出事了，他才忍不住流下了眼泪。

02

精心布局，防不胜防

受害人们告诉风云地产界，他们考察了半年到四年不等的时间，还亲自到现场观摩，才下决心“投资”，没想到还是被骗了。

除了清华大学的背景外，理房网还以“盘活房产”、“让房子来替你赚钱”的噱头，打着降低中小科技企业融资成本的旗号，包装自己，诱使业主抵押房产，一年之内就集资12亿元。

值得注意的是，今年以来爆发的理房网等案件中，受害者主要都是白领、中青年群体，其中不乏财务和法律专业人士，甚至大学教授、外企高管、私募基金合伙人、小企业主也因此面临失去房产的境地。

种种迹象表明，他们可能落入了一个精心设计的骗局。

从中关村管委会，风云地产界证实了前述移动联盟的存在。但移动联盟的公开联系方式与理房网、慧网通达一致，已经无法拨通。

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（风云地产界实地拍摄）

2017年7月，移动联盟官网发布《重要声明》称，“社会上有人冒用移动联盟金融服务部的名义在社会上提供各类金融理财服务”。一名移动联盟工作人员表示，声明针对的正是齐凯。

风云地产界还发现，齐凯利用业主房本套取的大量金融机构放款并没有进入实体企业，而是进入了由其控制的企业以及空壳公司。

据2018年的借款合同统计，理房网上的借款企业主要为四家，慧网通达、北京国信红源科技有限公司（简称“国信红源”）、北京汇智华科技有限公司（简称“汇智华”）、晟邦创想（北京）科技有限公司（简称“晟邦创想”）。

慧网通达分别经营智能档案柜和青少年基因检测，国信红源做的是电动车锂电池充电桩，晟邦创想专注手机贴膜卡，汇智华则从事教育行业。

虽然这4家公司在行业上毫不相干，但据实地走访和知情人士透露，他们都由齐凯实际控制或和齐凯关联密切。

慧网通达的主办券商华龙证券已发布多条风险提示。由于齐凯被刑事拘留，公司生产经营受到较为严重的影响，办公场所现场已无人员办公，公司的持续经营能力存在重大不确定性。公司因未能在 2019 年 8 月 30 日之前披露 2019 年半年报，公司股票于 2019年 9 月 2 日起被暂停转让。公司未能及时披露2019 年半年报，已被强制终止挂牌。

梳理慧网通达历年财务报表发现，公司账上没有一笔来自个人业主的借款。截至去年底，公司短期借款只有1600万元，且主要是来自银行的直接贷款。

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目前，国信红源、晟邦创想都已经人去楼空，而汇智华的注册地并不真实存在，同一注册地注册了多达200家公司。

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（风云地产界实地拍摄）

那么这12亿元借款去了哪里呢？齐凯的合伙人李平（化名）透露，齐凯以国信红源向业主的借款总额为1.76亿元，其中真正进入公司账户的只有不足2000万元，其余资金全转给了齐凯。

实际上，许多业主的借款都是直接打到齐凯的个人账户上。

“齐凯就是喜欢做投资，投过沼气、养殖、房产、废金属回收，投一个亏一个。”李平说，齐凯如果看中一家公司，会要求其“听话”，派遣亲属接管公司，用“清华大学”来包装所投资的企业。

经过进一步查询资料发现，理房网在2016年之前的确为实体企业融过资，但是这些企业大都业绩平平，如今多家公司已经资不抵债，被法院列为失信人，包括2016年参加理房网两周年庆的两家代表公司。

尽管标的企业经营不如人意，但理房网并没有及时收手，反而是尝到做金融的甜头，甚至开始自融。

“以前，齐凯是找我们借钱，后来反倒带着钱问我要企业。非专业的人来做金融，爆雷是迟早的。”一位与齐凯曾有过密切合作的金融机构人士告诉风云地产界。

该金融机构人士表示，理房网的融资成本高达30%-35%，包括银行利息、业主收益，以及中间各环节提成，是不可持续的。他估计，理房网真正用到企业上的资金不超过2亿元，这些企业项目往往还在孵化阶段，用一年期的短期资金投长期项目，就必须不断放大融资、借新钱还旧债。

甚至连担保环节，也是齐凯能够掌控的。

与业主签署担保协议的担保公司有两家，北京坤基干业投资有限公司（简称“坤基干业”）和中吉财富融资担保公司（简称“中吉担保”）。可是，证据显示，坤基干业实际控制人也是齐凯。

不过，中吉担保相关负责人却表示，中吉担保与理房网并未有过任何实质性合作，公司曾发现理房网擅自使用中吉担保的空白合同和业主签协议。

代理过多起套路贷案件的律师齐正向风云地产界（微信公号：fydcj666）表示，齐凯等人编造谎言、捏造、隐瞒事实真相，骗取不明真相的社会公众将房产抵押贷款，将贷来的巨额资金置于自己个人和自己实际控制的几家公司之下，最后给受害者们造成巨大损失，主观上存在故意，构成集资诈骗罪。另外，理房网充当金融中介，招揽客户，违反金融管理制度，可能涉嫌非法经营罪。

03

“套路贷”升级版？

理房网案里，众多银行、信托、保险等持牌金融机构的参与使链条更加复杂。

据风云地产界不完全统计，理房网案中作为放贷人或者催债人的小贷公司、担保公司、典当行、银行、信托、助贷机构等金融机构、类金融机构多达70余家。

他们放贷流程类似，依次是现场评估房产，公证处公证贷款合同、强制执行书、全权委托书，让业主使用虚假材料通过银行面签，建委抵押房本，放款给业主后迅速转账到齐凯个人或其控制的企业。

截至目前，有至少28户理房网案业主被金融机构和放贷人正式起诉。

从表面上看，金融机构把钱借给了业主，业主把钱又借给了企业，理房网爆雷后，金融机构应当损失最为惨重。但从公开资料和接近海淀经侦知情人士得知，并没有一家金融机构起诉理房网，或者向公安报案。

风云地产界联系了涉及理房网案的25家金融机构和助贷公司，截至发稿，有9家未能取得联系，12家没有正面回应或拒绝回应。部分受访机构认为，业主可能与理房网合谋骗取贷款，并且，没有一家金融机构承认与理房网有合谋。

那么这些个人业主为什么要以10%-30%的资金成本借钱，去做收益只有6%的投资呢？而金融机构又是如何找到这些业主，几天之内就给每个人放款数百万元的呢？

一位受害人代表透露，起初她并不相信理房网的商业模式。她亲自去了所谓移动联盟旗下一家企业考察，还得到了双重担保的承诺，“如果企业还不上钱，理房网和保险公司都会替他们把钱还上。”

风云地产界经过深入调查发现，部分金融机构不仅对理房网的财务情况十分了解，而且与理房网联系密切，甚至有机构派人常驻在理房网公司办公。

“本身他们公司（理房网）就是想要骗业主，”一家涉案小贷公司相关负责人田宇（化名）表示，“理房网去年10月就出现了严重的债务危机。他就是为了迅速拿到业主的钱，只要能拿到钱，多高的利息都接受。”

到了2018年10月，与业主贷款合同到期后，田宇所在的小贷公司并没有催促业主归还本金，既不签署展期协议也不归还房本，而是继续从理房网直接收取利息，直到今年4月理房网违约，才突然要求业主偿还本金。

在小贷、担保、典当类的案例中，金融机构通常放款后都不会与业主联系，只有在转贷和理房网爆雷时才联系业主。

对接多家银行、保险、小贷的金融中介北京华典正通投资担保有限公司（简称“华典正通”）业务员张某华就常驻在理房网公司，帮助业主办理抵押贷款等各项业务。

实际上，许多业主都不清楚贷款合同的具体内容。随机询问了20多位业主后发现，他们都是在理房网和金融机构人员的带领下，前往公证处或者金融机构面签中心匆匆忙忙签署了一大摞合同，自己却没有保留任何贷款材料。一些业主事后向公证处、金融机构索要，才获得部分抵押贷款合同、强制执行书等文件。

盈科律师事务所合伙人唐春林对风云地产界表示，“（金融机构）如果明知理房网资金用途和资质，仍然与业主签订协议，是有违诚实信用原则。”

“金融机构与理房网具有长期稳定的合作关系、深知其运作套路，明知借款本身就存在高风险，仍允许业主借贷并以房作抵，或者从理房网处获得额外的收益或分成等资金收益，就不能排除其合谋诈骗的嫌疑。”唐春林称。

律师齐正表示，如果金融机构知道真正的借款人是齐凯，那么他们向业主追偿借款的要求就是不合理的。正是有他们的帮助或合谋，齐凯等人的集资诈骗才得以最终完成。

他还认为，部分涉案典当行、小贷公司不是用自有资金放贷，而是用个人账户放款和收息，涉及非法经营。

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(齐凯通过个人账户直接向放贷公司打款 受害业主提供)

由于许多业主都在公证处做了强制执行房产的公证，意味着放贷人不需要经过法院诉讼就可以直接卖掉业主的房产，因此事后一些业主纷纷向公证处索要公证书、发票等材料。

理房网受害人李红菊拿到发票后十分惊讶，她的借款只有186万元，而中信公证处出具的公证费发票金额却高达49万元，远远超过正常3‰的比例，而且缴费的不是当事人李红菊，而是一家助贷公司北京中佳信科技发展有限公司（简称“中佳信”）。

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(受害业主提供)

原来，中佳信作为中航信托的助贷公司在理房网等案件中承担众多业主的贷前下户、催债等工作。

海淀警方已经将理房网涉案房产全部冻结保全，期限为两年，目前案件仍在侦查中。考虑到涉及刑事案件，金融机构及放贷人对业主的起诉均被法院驳回。

齐正认为，房产是许多家庭最重大财产，如果有抵押房产做投资的需求，在签订合同时要慎之又慎，仔细阅读条款，保留相关协议，切勿轻信理财公司的承诺，不要因为中间环节有公证、银行存在而放松警惕，反而更要提高风险意识。因为，一旦理财平台爆雷，金融机构就有可能依据合同协议执行业主的房产。

04

银行信托成为主要资方

理房网案中除了有“小贷”这样的公司，还有像华夏银行(600015.SH)、中原银行、五矿信托、长安信托等这样受到严格监管的持牌照的金融机构。在近期发生的新型套路型贷款案中，他们和所谓助贷公司一起成为了局内人。

以孙奇的经历为例，金融中介给了他一份假营业执照，但银行贷款面签时，他忘记了营业执照上的公司名称，因此随口说了一家公司，竟然也通过了面签。事后，当他要求查看面签录像时，却被告知录像已经丢失。

另一件事情也让他感到困惑，和他签房抵贷合同的是长安信托，但真正实施放款的却是中原银行，而且资金直接打到了理房网业务员个人账户上。

就长安信托在理房网案中的违规情形，陕西银保监局对业主的《信访答复意见书》中称，“长安信托存在贷前审查、贷后管理仅为形式审查或管理，审慎性不足的问题。我局已暂停了长安信托的个人房产抵押贷款类信托业务，并要求该公司全面自查，从业务定位、流程设计、具体操作等方面进行整改。”

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(受害业主提供)

大多数理房网受害人在面签和公证时，都被要求使用虚假的营业执照、购销合同、收入证明、资产证明。

为什么造假材料能够轻易通过这么多家金融机构的审核流程呢？

原来，很多金融机构并不是真实的出资方，只是充当通道角色。

监管文件显示，长安信托与中原银行签订了《长安惠——中原普金6号单一资金信托信托合同》等协议，由中原银行出资，委托长安信托向其指定的个人发放房产抵押贷款。

与中原银行合作的助贷公司上海上君卿金融信息服务有限公司（简称“上君卿”）相关人士透露，长安信托只是一个通道，真正出资的是无法跨区放贷的银行。

不过，上述《意见书》并未公开，风云地产界（微信公号：fydcj666）拨通长安信托人工电话，对方表示并未收到整改意见，公司相关业务正常进行。而中原银行的公开电话则无人接听。

根据银监会颁布的《个人贷款管理暂行办法》，银行业金融机构要履行尽职调查职责，对借款人基本情况、收入情况、借款用途、还款来源、担保条件等进行调查，不得将贷款调查的全部事项委托第三方完成。

“近来，理房网、中安民生、普伴同类案件频频发生，一些金融机构业务人员对伪造的虚假贷款申请材料不闻不问，只看到有房屋抵押就顺利放款，为了谋取巨额利润，不加风控便违规大量发放贷款，破坏了金融秩序，应当受到处罚。”齐正表示。

其同时分析称，“金主类金融机构显然比通道类机构更了解谁是真正的借款方用款方，并且他们的资金很可能也不是自有资金，而是通过各类平台融来的钱。他们除了服务费、中介费、保证费等隐蔽性违规收费，还获得了高额的利息回报”。

他建议有关部门对这类金融机构的资金来源，以及涉嫌“套路贷”的问题展开调查。

在持牌金融机构和理房网之间，还活跃着大量的助贷公司和金融中介，他们与理财平台沟通密切，并且参与了从放贷到催债的整个过程。

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(受害业主提供)

早在两年前，针对“现金贷”乱象，监管部门就对各种没有放贷资质的助贷公司、网络理财公司、金融科技公司参与金融业务进行了整顿。2017年12月，互联网金融风险专项整治工作领导小组办公室印发了《关于规范整顿“现金贷”业务的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》要求，银行业金融机构与第三方机构合作开展贷款业务的，不得将授信审查、风险控制等核心业务外包。“助贷”业务应当回归本源，银行业金融机构不得接受无担保资质的第三方机构提供增信服务以及兜底承诺等变相增信服务。

唐春林认为，本案中，金融中介具有民事和刑事上的双重违法性，如果只是帮助拉业务，赚中介费，又没有金融牌照，属于非法经营犯罪活动。如果资金中介参与实施了诈骗活动，属于集资诈骗犯罪共犯，应当进行处罚，并赔偿受害人的损失。

但现实里，受害人的损失不仅难以挽回，甚至还要被金融机构催债。

在受害人出示的一段视频里，一位保险公司人士坐在受害人的包围中，让他们赶紧卖房还钱。业主们曾经相信保险公司会为他们的投资兜底，而保险公司却最终把他们推向了被告席。

他们中的很多人，到现在还没有把失房的坏消息告诉家人，北京的冬天对于他们来说可能更冷一点。

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