30岁的Carla Jenkins是一名全职副主编，她最近打算对六年前买的房子申请再融资，本该很顺利的申请，这次银行审查程序和要求却让她十分头疼。

Carla在2012年底跟前男友一起在悉尼上北区Hornsby附近买了套房子，两人分手后，她希望独自还贷，目前她个人收入与当初两人购房时合计收入基本相同，且信用记录良好，想借的钱也跟2012年时差不多。

更何况，经过装修和加上前几年悉尼房地产繁荣，这间房子价值应该更高，申请再融资应该非常轻松才是。

然而，实际情况有些让她目瞪口呆。

“银行要求远比六年前贷款时候审查严苛许多。”Carla说，“例如高等教育贷款这种被视为“良好债务”的贷款，只有在收入达到一定门槛后才需要偿还，但现在银行却让我先把1.4万元学贷还清，才肯批准贷款。”

“细致入微”的银行审查

事实上Carla的遭遇并不少见，银行现今除了筛查客户的信用卡和债务报表，甚至会极其详细地检查客户消费习惯，虽然所有这些审查目的都很合理——为确认客户是否能够负担得起贷款。

Mortgage Choice的CEO Susan Mitchel分享了案例中，其客户资料被退回的原因竟然是：申请人几乎每天午餐都买土耳其烤肉，而这笔开销并未包括在房屋贷款申请中填写的“日用开销”项里。

Homeloanexperts.com.au贷款经纪人Jonathan Preston提到他的客户由于改善房屋等一系列的一次性开支，近期生活费用高于往常，银行花了两个小时详细向其询问了该客户在IKEA、JB Hi-Fi和EB Games等商店购买的商品细节，甚至想知道一笔400元的视频零售商消费是用于购买游戏盘片，还是游戏机。

“如今，银行不仅要确定申请者花费，而且还要知道他们买了什么，以及是否是一次性消费。”

Carla最后通过银行审查，但她也表示，这段经历着实让她“大开眼界”，她担心银行现今这种强硬立场可能会让首置业者更难入市。

“现在可能是买房的好时机。”Carla说，“日益下跌的房价让买房成为一个更易实现的目标，但现在问题在于，如何从银行获得贷款。”

信贷打压是否“矫枉过正”？

抵押贷款市场的增长率从2018年的6.3％放缓至5.1％，上个月全澳房价创下自全球金融危机以来最大幅度的月度跌幅，而悉尼和墨尔本的房价下跌速度超过了2018年预期。

不少专家因此将房价下跌部分原因归咎于信贷紧缩，也促使一些经济学家削减明年经济增长预测，他们认为，许多家庭需捂紧荷包以应对财富下降。

皇家委员会对银行审查仍在持续进行，信贷放缓问题，显然也引起了储行关注。

澳大利亚央行副行长Guy Debelle在本月早些时候的演讲中表示，如果所有银行同时变得更谨慎，信贷放缓趋势可能会加剧住房市场的萧条，并抑制家庭消费。

澳新银行ANZ Bank前首席经济学家Eslake也表示，房屋贷款放缓正在成为比一年或六个月前“更重要的问题”。

不过，银行家坚称基础经济仍处于合理状态，信贷紧缩并不是导致贷款下降的主要原因，而是新州和维州的地产投资者兴趣减弱导致。

西太平洋银行董事长Lindsay Maxsted本周提出：“我们认为，这市场正在经历一个受控制的自然放缓过程，特别是经历了过去六七年房价飞速增长的悉尼和墨尔本市场。”

独立经济学家Saul Eslake也表示，现在说对信贷紧缩对经济影响有多大还为时尚早，这可能取决于2月初到期的皇家委员会的最终报告，以及银行监管机构的信贷限制是否得到缓解。

其他“不稳定”因素

皇家委员会专员Hayne将在2019年初提出他的最终建议，鉴于对银行的信任受到侵蚀，委员会的想法可能会在选举中数月后获得强有力的政治支持。

无论Hayne及其团队的专员最后的决定是什么，在涉及银行贷款业务时，无疑将对澳洲抵押贷款市场产生影响。

除了皇家委员会之外，另一个不确定因素将是联邦选举，工党只允许新建房屋进行负扣税，资本收益折扣减半等政策，无疑也将对房地产市场产生影响。

不过，高盛（Goldman Sachs）本周发布报告就相对乐观，其经济分析师表示，从个人投资者的角度来看，负面负债的变化将产生“相对较小”的影响；从现金流的角度来看，工党的政策变化将降低房地产投资者回报，但住房市场仍具备足够吸引力。

高盛表示，工党计划的资本收益税改变“更为重要”，但只有当房价上涨时才会这样做，还质疑工党是否能够通过资本利得税措施。

“我们认为，这与早前观点基本一致，2018年贷款审批下降的主要原因是投资者的需求冷却 ，同时对贷款申请人进行更严格的审查减缓了审批时间，但影响应该是暂时的，总的来说，不会导致大幅度恶化。”

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