繁华过后，再绚丽的五彩泡沫，也会消散。

2020年， 突如其来的武汉新冠疫情席卷全国：空荡荡的街道，隔离的小区，无处不在的口罩，使得整个社会好像骤然停摆。

拐点还没到，资本却不会停，市场永不眠。员工在家可以休息，企业主却不得不找出路。房地产商也没闲着，不仅开始网上买房等举措，更是给出各类折扣。房地产龙头之一恒大，打响抢跑第一枪，2020年2月推出75折特大优惠。据悉，三天内认购房屋47540套，总价值约580亿。

降价，跟不跟？

恒大打折不新鲜，而且认购率也不等实际购买率。但是，房地产江湖，又被扰动了。

春节后房地产市场停滞，几近冻结，现在终于开始松动。原本就有人猜测，疫情结束，会有一波房地产商打折；大家没想到，恒大这样的行业巨头，先下手为强，没等疫情结束就开始围猎潜在客户。确实，在一家人老少“六个钱包”买房的格局下，割韭菜，就是要快准狠，否则韭菜根都赶不上。

房地产行业特点是高负债，属于高度资金饥渴行业，中国房地产企业负债率往往在80%以上。也正因此，宏观环境的风吹草动，都会使得企业风声鹤唳。2018年，房地产企业万科喊出了“活下去”的口号，讽刺的是，这口号如今成为全行业甚至全国共识。

因此，房企联合搞线上促销活动，也有不得已。有北京房地产朋友在公号《徐瑾经济人》表示，楼市从市场销售角度看，可以说“一片惨淡”，高端、改善、刚需基本冰冻。此外，受疫情防控、农民工返城难等影响，建设工期将延迟至少两个月。也正因此，他感叹，“现金流是命”——如果销售继续基本冻结的，融资（无论是固定资产抵押还是注资发债等）和延迟结算支付，将是上半年的主旋律。以恒大为例，按照2019年中报数据，恒大负债金额也居于行业首位。如此体量的企业，利息成本是他们不得不考虑的成本，1月恒大美元发债利率，在11.5%至12%。

可以说，疫情冲击下，一旦银行信贷以及海外发债受到影响，对不少房地产商都有冲击。如果能预先打折出售扩大市场份额，也回笼资金，可以为目前“相对便宜的土地”积极储备资金。

降价还是不降价，对房地产商其实就是一个博弈问题。作为行业强者，率先打折出售，其实使得竞争对手丧失先发优势，还不得不跟随。对于中小房地产商，未来可能面临更多困境，行业新一轮洗牌难以避免。

这一次，和非典一样么?

伴随着全国复工开始，大众逐渐回到经济思维。

除了关注每日疫情新闻，照顾完隔离中的“衣食”。也到了考虑“住”的阶段，也就是房地产的时候。疫情对于房地产会有多少冲击？房价在疫情之后如何走？关于房地产，我们又能从疫情冲击中思考什么？

提到疫情对经济或者房地产影响，多数人第一反应就是2003年非典。

在很多人印象中，非典之后除了汽车的销售热潮，更有房价持续上涨。确实，在上海等城市，房地产差不多就是从那个时候起飞，趋势延续十多年，以至于中产阶级的财富分化，好像基本取决于何时上车买房。也正因此，很简单类比的答案就是：如果这次疫情也像上次一样只是短期冲击，不会改变中国经济未来，那么，自然不会改变房地产的长期逻辑。

不过，类比未必可靠。疫情对GDP等宏观数据影响，往往在疫情爆发的那个季度就有表示，最多延续到下一个季度。但是房地产不同，则可能具滞后性。房地产附加值看，大概在非典爆发两年之后，才回到爆发期的高位。非典是2002年11月开始，爆发期一般认为是2003年3月到5月，房地产附加值大概在2005年第一季季度，才回到2003年第二季度水准。

不得不说，非典之后房地产市场，有历史特殊性。上个世纪九十年代末，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，旧福利分房模式告一段落，从此，住房货币化改革进程全面开始。2002年，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，随着这一政策推广，地价开始攀升。非典之后，国务院在2003年发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》发布，房地产业定位是经济发展“支柱产业”，

我查了一下数据，90年代上海房价是3000元出头，2002年上海住宅预售成交均价每平方米4803元，2003年第一季是5158元。当时，可以说是软阶层的黄金时代，四大类外企入门工资，就可以保证在上海的体面生活。饶是如此，当年民众已经叫苦不迭，本地民生新闻的标题还是“3500元以下房子何处寻？”

全国房价比较攀升的阶段，大概在2004年与2009年。这与宏观制度环境变化不无关系。到了2008年左右，美国遭遇金融危机，拖累不少房企面临困境。当时，恒大也面临巨大压力。2008年，恒大原本计划冲刺上市，却不得不在3月宣告终止。随后推出的四万亿政策，可以说挽救了不少房地产企业——毕竟，只要它们够运撑过最艰难的那几个月，之后就是一波暴富走势。

到了今天，京沪核心区域房价，已有超英赶美趋势，比肩房地产泡沫时期的东京了。

大赌大赢的心态，资产泡沫的起飞，来自于此。

经济大背景，今非昔比

俱往矣，今日经济已不同往日。

十七年过去了，非典时期出生的小孩，如今已经准备参加高考了。类似的逻辑，中国经济的阶段也不同了，从血气方刚的少年，变为精细打算的中年人。

2003年之后中国房价的上涨，是一系列大事件的结果，中国加入WTO、城市化提速、金融深化等等逻辑都在起作用。换言之，大趋势是中国加入世界经济的估值提升，中趋势是以土地财政为驱动的城市化，小趋势则是居民住房改善渴求。当然还有其它因素，要么不重要，要么比例太小，不值得细说。

如今，中国经济已经到了全球第二，百尺竿头，再进维艰，经济增速告别保8保7保6，进入中等发展阶段；其次，中国城市化已经基本完成，按照官方数据，中国城市化率1990年是26.44%，2019年超过60%，表面看起来比起发达国家有差距，背后原因，更多是因为户籍统计的人员的流动。可以说，从人口角度，城市化已经是盛宴尾声。

至于居民住房改善，目前状况虽然大家也许不满，但比起福利分房时代改善不少。中欧国际工商学院教授盛松成就提出，目前阶段不同了，目前户均住房已超过1.1套，2018年城镇人均住宅建筑面积已经达到了39平方米，是2003年的1.65倍。

更重要的是，即使改善型住房需求仍旧存在，民众钱包能否支撑，也是重大问题。

房价未来会如何走？

疫情之后，房价如何？

首先，疫情没有完全打击购房需求。我咨询了不少原本有购房意向的朋友，疫情之后，是否还会买房。大概有一半朋友说，会，剩下一半，则表示现金为王。让我印象比较深刻的是一个武汉的朋友。武汉封城的时候，他曾经考虑离开，但最后还是选择和家人一起。不过，在隔离中，他最大的感觉就是房子小了，不舒服，希望疫情结束之后换一个大一点儿的房子。

与此同时，在购房需求之下，购房能力却是难以回避的问题。过去，中国房地产房价再高，也被认为风险不高，一个很重要的原因是，就是房贷杠杆率不高。但是这一情况，在这几年内，发生巨大变化。根据国际清算银行数据，2014年，中国家庭债务比例只是35.7%，2019年上半年，已经是54.6%。这一比例和上升速度，都可以说非常惊人。

更不用说，疫情其实也是照妖镜，过去不少互联网高薪、创业等晕环会幻灭，一批企业会倒闭，不少人收入会下降，甚至失去工作。这个时候，即使有心买房，恐怕也没力还贷。也正因此，比起幻想依靠房地产提振经济，目前更应该考虑，如何为可能而来的房企资金链断裂、买房人断供浪潮做好准备。

短期来看，疫情冲击，会使得房价有个短期下行。如果有购房打算，在上半年，可能存在入手时机，部分房地产企业可能会为了现金流“割肉”。但是看中期，如果疫情得到控制，货币政策宽松，这对于房价又有什么影响？我认为，通胀可能抬头，但是房价攀升的动力已经不复往日。

早在疫情之前，房价也显疲态。“房住不炒”的口号，从2016年提出，目前已经三年。按照中国社会科学院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告(2019—2020)》，2018年10月到2019年10月中国楼市实现了”平稳降温“。从价格而言，“同比增幅由2018年10月的9.7%上升到2019年4月的12.5%，随后又平稳波动下降至2019年10月的7.6%。”同时，待售商品房面积由2018年10月的5.28亿平方米逐月递减至2019年10月的4.93亿平方米，同比增速由-12.40%变动至-6.57%。

反观当下，政策适当宽松无可厚非，但是应该避免骤然转向，这反而不利于引导预期。上面谈到的房地产朋友就指出，政策如果没有大变动，一般人设想的暴涨暴跌就不存在。他尤其强调，“请记住，任何时候房产都不是避险资产，因为它变现慢。保值增值请投资自己。“

谁在推高中国房价，一直是个老问题。我曾经说，官员往往归咎于贪婪的开发商，开发商又说是精明的丈母娘，丈母娘们则埋怨黑心中介，而中介们都推给无耻的投资客。房地产，一直是政策、房企与买家的多方博弈，未来依旧是。

问题是，买家的话语权和资源，在这场游戏中，其实非常弱势。这一趋势，未来看起来也不会改变。问题是，如果潜在买家逐渐萎靡，这个市场怎么办？这可能是未来居民消费能力不足下的现实困境。

寄生虫与软阶层

房价，一直是最热门的话题。房子，始终是中国人生活中最重要的一块。你看，诗人海子写了一句“面朝大海，春暖花开”，不过很多人更在意这句诗的上一句，“我有一所房子”。

中国房地产的道路，到底应该走向何方？很显然，分化的趋势会继续，一二线城市仍旧值得期待，三四线城市压力很大。这次武汉疫情，引发不少批判。其实，细想一下，疫情发生在武汉，也许已经是最不坏的情况——毕竟武汉在经济发展、科研实力以及三甲医院数量等方面资源，高出不少城市，甚至被看做“新一线城市”。

与此同时，我们也看到差距。即使武汉这样的城市，在公共治理以及产权意识方面，离一线城市差距很大。同样是隔离，有的城市，会有全家被铁链锁在家里的新闻，上海这样的城市，却有保安物业帮忙卖菜送饭。

这，不仅仅是地域甚至小区的差别，背后，其实也是治理秩序的差别。

最近韩国电影《寄生虫》获得奥斯卡奖，在中国引发不少讨论。这部电影，讲的就是一家原本住在地下室的穷人，如何费尽心思混入富人家中，又被识破的悲剧故事。住在地下的人们，有着穷人的味道，也是他们拼命摆脱的味道。地下室不仅意味着采光空气不好，阴冷潮湿，蟑螂乱窜，更意味着，一遇下雨，就可能陷入污水，不得不流浪街头。

对比价值亿万的别墅，让地下室更显得不可接受，造成最后的悲剧。地下室这个背景，并不是虚构，而是真实再现韩国民众在高房价下的生存状况。这部电影获得海外关注，我认为，最大因素就是戳中了以房地产为核心要素的贫富差距。

住在地下室的金家，虽然骗人，但是也不是没有优点——聪明，上进，努力，甚至不乏善良，却没法改变自己的命运。有意思的是，金爸爸，也不是一开始就住在地下室，他算小业主，曾经当过蛋糕店老板——从软阶层到寄生虫，这样的命运与未来，恐怕是并不是中国民众所期待的。

房子到底意味着什么？无论房产还是金钱之类的财富，软阶层持有，不仅仅是为了投资或者居住，更是为了获得这些财富背后的网络与权利。但现实却是，拥有一套房，不等于真的拥有对应的权益：一套业主不能自由出入小区的豪宅，和一套“风能进雨能进国王不能进”的陋室——谁能说，前者一定更幸福呢？

一场疫情，或许不能改变什么，但是思考，可能应该从此开始。“房住不炒”的真正落实，需要从土地供应、公租房、户籍、城市等多方面入手，这是一个超越经济的问题。

毕竟，我们要房子，是为了一个美好的家，而不仅仅是冰冷的水泥与砖头。

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