唐三藏骑着白龙马西游的一百二十二年后，天宝九年，普通青年郑六晚上泡完吧，回家路上邂逅了个女神。

一番搭讪后，女神竟然把他顺回家，度过了一个不可描述的夜晚。

凌晨，郑六从女神家出来。他很操劳，也很饿，但这是公元750年的大唐，晚上坊门不开，没地方撸串，更别说外卖了。

他只能消费降级了——在西市胡人开的24小时炊饼店，吃点宵夜。

胡人老板说得一口流利的大唐普通话。聊着聊着，普通青年忍不住吹嘘今晚的艳遇。没想到胡人老板一拍大腿说，小哥哥，你遇到的女神不是神，是狐妖。

这是唐代传奇《任氏传》的故事。盛唐时的帝都，还是长安，这是全宇宙真正中心——居民过百万，常住胡人就有两万，且形成一个以西市为中心的胡人聚居圈。

一千多年后，世界地理版图发生巨变。公元1992年，邓公南巡讲话那年，中国如今的帝都北京也在发生各种变化。

燕莎友谊商城在这一年开业。沙特王储、美国国务卿、泰国公主等名人纷纷光顾。第一家LV也在王府井开业，全球面积最大的麦当劳，也入驻了北京。

这一年，北京政府南下赴港招商。三十年河东，三十年河西，曾经底层人口胡人，成为高端人才。如何把他们招安进来，成为政府一大课题。

那一年，顺义温榆河畔的丽京花园面市，开发商是央企保利。

保利的董事长有次在地中海游玩，看到资本主义社会的海边，都是中国没有的别墅。他一拍大腿，决定也在北京郊区做个别墅项目。

这是北京第一个别墅项目。当时盖别墅的材料，都是从欧洲空运过来，连墙纸都是照搬过来。两千美元一平米，放在现在也不便宜。保利没打算卖给中国人，销售的主战场是香港和新加坡。最后开盘，60套房子，4个小时卖光了。

业主都是在使馆和外企工作的歪果仁，除了刚凭《秋菊打官司》捧得威尼斯影后的巩俐。

1

2004年，冯六爷的贺岁片《天下无贼》召开发布会。一家杂志的记者自报家门后，和气的发布会，演变成闹剧。六爷发飙：

我不接受你们采访。你们杂志太无耻了，把我家地址登杂志上了。

记者回答说：“读者喜欢看呀。”六爷一听，指着记者鼻子一口气说了好多句“我要抽你”。记者伸长脖子说“你来抽呀”。

之前，那本杂志做了个“北京明星住宅地图”，把冯小刚、王菲、那英、巩俐等几十个明星的家，PO在北京地图上，基本全在五环外温榆河畔的别墅区。

温榆河边的第一批别墅建成时，北京的有钱人都不敢买，但他们一定向金发碧眼的外国友人科普了什么叫上风上水。

北京西北东方向分别是西山、军都山和燕山，三山之间有两个风口，一个对着昌平，一个对着顺义，更巧的，这俩区还有不少水系。

老外选择温榆河畔的别墅区，还有一个逻辑——离机场近，好跑路，十几分钟就颠了。

所以他们长期就认两个地方：要么CBD公寓，要么顺义的别墅。望京？那是韩国人住的。

罗马不是一天建成的，顺义的别墅区也不是一蹴而就。

九十年代中国人没有接触多少别墅。很多地产商抱着拿来主义，直接山寨香港别墅。从设计图纸到原材料，一概照搬，有时盖房子的材料还在运往中国大陆的巨轮上，工人只好停工等。

最开始，别墅明显水土不服。比如密度大、楼间距近、私密性无法体现。设计上也没有因地制宜，房内只有中央空调，却没有暖气，不符合北京生活习惯——但他们还是卖得出去。

冬天很快来了。1995年国务院发出通知，别墅原则上不再批准立项；之后是1997年亚洲金融危机，港台客户在大陆投资大幅减少，北京别墅市场一蹶不振。

但更多的利好也是在这一时期奠定的。香港回归后不少精英开始逐步回流国内，高速路的修建，优质国际学校扎堆入驻，众多高尔夫俱乐部、高端马术俱乐部及逐步建起来的商圈，都预示着这一区域，即将迎来黄金时代。

2005年，山西煤老板崛起。山西老板发家后仍保持着纯朴的作风——爱在别墅种菜，李彦宏当年就算在美国买了豪宅，还是这个爱好。北京多了不少十几辆车拉满现金来买别墅并要求改造菜园子的故事。

地产商们不知道烧坏多少点钞机。

2

2006年2月，任志强在上海一个论坛上说：

过去中国都是穷人区，现在出现富人区很正常，要让一部分人先住进富人区，以后才能都变成富人区。

任大炮话糙理不糙，但这是人民当家作主的时代，轩然大波在所难免。但北京的富人区是真实存在的。

随着丽京花园、丽嘉花园、丽高王府等别墅项目陆续竣工，顺义形成了以温榆河与机场高速交界处为核心的别墅区。这片区域在2002年开始，被称为中央别墅区。

中央别墅区是用脚投票产生的，而不是北京的行政区域。在北京八大别墅区中，只有这里被冠以“中央”二字，地位和重要性由此可见一斑。

2003年，北京五环路刚刚贯通，东四环外还是荒芜之地。但中央别墅区已经非常繁华和高端了，一批国内先富阶层和明星也开始选择在此定居。

以前人们打招呼问你住哪儿，若回答帽儿胡同，一听就是老炮，想象着颐和园后面野湖约架的画面。

若是回答中央别墅区，自然会联想到是成功人士，住着大房子，孩子上着国际学校。谈笑有土豪，往来无包叔。

住在这个“富人区”的业主们，财务自由是标配，他们不考虑户籍问题，而是考虑国籍问题；他们不担心子女教育问题，周边遍布国际学校；寒冬或雾霾时，他们也不会让家人呆在帝都，他们在南方或国外有第二个家。

因为狗仔队常年蹲守各个别墅区大门，导致住在这里的很多公仆非常闹心。他们特别不喜欢和明星住一起，于是有些别墅明令禁止卖房给明星。

前两年，有家香港上市公司开发的亿元级别的别墅，客户买房要做身份尽调。和明星或煤老板有关的，一律不卖，一位女明星托人托到开发商董事长那去了，也没买成。

一个大V在知乎写过一篇东西：

精英阶层在历史上名头多变，无论你叫他们什么，豪强、士族、门阀、权贵、二代，当他们作为一个整体出现的时候，首先是一座城堡。

城堡第一功能是防住别人再进来。先进来的人，会不断地增加城墙的高度，以阻拦尚未进来的人，摊薄自己的特权和福利。城堡总会住满。住满了，吊桥就会升起。

看起来，对北京的中产来说，中央别墅区就是一座城堡。

就是不知道，吊桥在哪里。

3

2012年之后，中国富人们发生了很大变化。随着越来越多的互联网新贵诞生，社会价值观开始被重新塑造，大家对财富的认知变得深刻起来。

雷军的女儿上的是公立小学，他看重清华附小的社区感。在参加家长会的时候他说：“在我过去两年中，我在学校门口接女儿放学很多次，每一次我都看到她面带笑容跟老师、同学打招呼，那一瞬间觉得孩子长大了，开始懂礼貌了。”

2006年5月，国土资源部发布通知，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，独栋别墅在中央别墅区断供了。没有新盘，户型老化过时，成了一个大问题。

那一年，任志强正好抛出了“富人区”的论调。但其实，北京的“富人区”正好是在那一年走向冬天的。

好多明星最早也定居在这边。后来又觉得产品太过时，又搬走了。最后为了孩子读书，他们最近又买二手房搬了回来了。

新一代的富裕阶级开始看重社区了。巨大的人群圈层效应和配套聚集效应，不断带动全北京城内的高端人群涌入，使中央别墅区成为入住率最高的别墅区。

二手房市场及租赁市场的高活跃度便是最大的印证。数据显示，2018年7月北京市平均租金约90元/平米/月，而中央别墅区达到130元/平米/月，比肩北四环。

同时，行政干预也阻止不了各种擦边球。各种合院出来了，类独栋也出来了。偶然出来一些平层项目，也特别抢手。很多外省的有钱人，甚至愿意带着小孩租个百来平米的小平层，陪小孩上个国际学校，周末再打飞的回老家住豪宅。

所以，中央别墅区偶然出些高层公寓，也能变成抢手货。

在这个有26年历史的传统富人区、二手房多以四五千万起的北京别墅群落中，罗马湖边上有个500万起的临湖项目横空出世了。它给近年鲜有新盘的中央别墅区注入新鲜血液。

罗马湖在中央别墅区的核心。湖的名字很优美，坐在罗马湖湖边咖啡馆装逼的老外应该不知道，这湖名字的由来，没有它的名字浪漫。

因为这个湖在两个村子之间，一个叫罗各庄，一个叫马头庄，于是被命名为罗马湖。

这是一个特殊时期的特殊项目。中央别墅区在去年10月推出了70/90政策的土地，这种政策过往只在北京核心城区里推出过——项目面积90平方米以下住房面积，所占比重需达到70%以上。

玻璃大王曹德旺在福州的家，有6000平米，金碧辉煌的书房里，老曹经常给客人指着墙上刘禹锡的《陋室铭》说：“这是我的座右铭。”儿子曹晖对老曹这一套嗤之以鼻，他觉得，居住面积300平米已经是极限了。

中央别墅区在二十多年发展中，一直以高端别墅为供应主力。每一个历史阶段，都有标志性时代产品诞生。但这一次，这座城堡构筑的护城墙，不但遇到了70/90的政策，也遇到了新富阶层的价值观变化。

中粮、天恒、旭辉与恒基四家开发商联手拿到了祥云赋这块土地。为了匹配拿地要求，祥云赋推出了建面约90平方米墅质高层产品，总价500万起。它同时还有1500万起的临湖合院产品。

对于北京这个“富人区”而言，这是一个多年未见的价格。中央别墅区本身也是财富增长的传奇。老有业主开玩笑，“我这几年公司的利润还不如别墅升值的价值多”。

在北京高速城市化进程当中，大多新盘都是靠讲预期兜售未来，购房者入住多年才能享受真正的成熟配套，但祥云赋不是。

这是一个实实在在就在眼前的项目。对于想进入中央别墅区、享受核心湖居生活和优质居住体验的新贵阶层来说，是一张价格低廉的门票。

北京的限竞房时代，吊桥一次次放了下来。从亦庄到大兴，这次直接把中央别墅区的吊桥放低到尘埃里。

旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家。就看你上不上这个偶然放下的吊桥了。

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