上清所官网公布了深圳地铁集团2019年年报。过去一年，深圳地铁实现营业收入209.9亿元，同比增加84.9%，净利润116.9亿元，同比增加61.2%。

依据国内各大地铁公司披露的2019年前三季报比较，深圳地铁有望在2019年蝉联国内最赚钱地铁公司榜首位置。2018年，深圳地铁曾凭借72.49亿元净利，超出第二名武汉地铁近60亿元。

阅读财报后发现，深圳地铁之所以能在全国近20家地铁公司中杀出重围，进而收获百亿净利，主要应归功于房地产开发，以及对外股权投资带来的百亿投资收益上。

报告期内，深圳地铁房地产开发实现营收140.3亿元，约占年内总营收67.6%，远超过地铁运营带来的43.6亿收入。此外，年报还显示，其2019年投资收益约117.3亿元，同比增加13.1%，超过集团全年净利润。

深圳仅次于万科的地产开发商

除了地铁运营商身份外，近年来，深圳地铁作为地产商的身份格外凸显，其营收来源更多依赖于地产开发和物业服务而非地铁运营。

年报显示，其2018年和2019年的房地产开发收入分别为45.2亿元和140.3亿元，占当期营业收入比例分别为67.6%和40.6%。

在2018年年报中，深圳地铁曾强调，集团在2018年“深圳市房地产开发企业综合实力排名”中位列第二。另外根据官网显示，其旗下公司连续五年销售额过百亿元，2017-2019年蝉联“深圳市房地产开发企业综合实力排名”前三。

据了解，深圳地铁当前从事的商业地产项目可分为两种，一种是车站空间开发，主要是地铁空间以及与其联通的独立地下物业空间开发，另一种则是在地铁线上兴建购物中心、写字楼酒店等大型商业综合体。两个项目经营实体主要为深圳地铁置业有限公司(简称：“深铁置业”)和深圳市地铁商业管理有限公司(简称：“深铁商业”)。

深铁置业于2019年才成立，独立法人企业，旗下拥有物业开发、商业、枢纽三大核心业务板块。其物业开发板块方面目前拥有12个轨道沿线上盖项目的综合开发权，开发规模约450万平方米，在建面积约330万平方米，连续五年销售额过百亿元，2017-2019年蝉联“深圳市房地产开发企业综合实力排名”前三。

深铁商业则于2016年成立，业务多聚焦于物业服务，目前共经营物业面积约60万平方米。其计划在未来5年内经营管理的物业面积增加至265万平方米。

2018年年报显示，深圳地铁完成土地项目销售金额达130亿元，相当于同年中洲控股的销售规模。2019年年报中，深圳地铁的房地产开发营业收入为140.3亿元、物业管理业务收入为3.4亿元，合计收入143.7亿元，占总营收比例为69.3%，远超过地铁和铁路运营的合计20.4亿营收。

通过地产项目，深圳地铁2019年在利润上有力反哺地铁运营造成的亏损。期内，深圳地铁运营营收减去营业成本计算得来的毛利为-3.39亿元，反观房地产开发和物业管理，其去年的毛利分别为92.2亿元和0.15亿元，合计92.35亿元。

是万科第一大股东，去年投资收益超百亿

除亲自下场参与物业开发外，深圳地铁也通过对外股权投资获得不菲的收益。

年报显示，深圳地铁在2019年末的主要联营企业包括万科企业股份有限公司、深圳市现代有轨电车有限公司、深圳市深圳通有限公司、郑州中建深铁轨道交通有限公司。涵盖行业领域为房地产开发和轨道交通。另据天眼查显示，深圳地铁持股比例在50%以下的子公司的有11家(收益按权益法核算计入报表)。

这其中，作为头部房企的万科股份最引入注目，且是投资收益的最主要来源。截至2019年末，深圳地铁持有万科28.69%的股权，是万科的第一大股东。财报显示，万科2019年实现净利润551.3亿元，同比增加11.9%。由此计算，仅通过万科一家企业的投资，深圳地铁去年便可实现158.2亿元的投资收益。

梳理深圳地铁过去几年的发展进程可以发现，投资万科对于深圳地铁的意义可谓十分重大，恰是从2017年投资万科开始，深圳地铁的投资收益才迎来爆发式增长。2016年，深圳地铁的投资收益仅为1.45亿，2017年飙升至72.54亿元，到2019年，这一数字进一步增加至117.3亿元，年复合增长率为332.5%。

而深圳地铁之所以有机会进军万科，还要追溯到著名“宝万之争”上。当时，万科管理层有意引入深圳地铁以对抗“野蛮人” 宝能集团。2017年，深圳地铁通过受让华润集团和恒大集团持有的全部万科A股股权(分别为15.31%和14.07%)，成为万科第一大股东，同时宣告着万科股权大战落幕。

年报显示，近两年，深圳地产资产负债率已降至40%以下。2019年，深圳地产的资产负债率为35.23%，相较2018年的39.05%下降近4个百分点。2019年度负债总额1489.4亿元，流动负债672亿元，非流动负债817.4亿元。

进入2020 年，深圳地铁合计发布超短融和公司债券4只，合计金额85亿元，最高票面利率3.05%,最低票面利率2.4%，募集资金用途主要为补充营运资金及偿还到期的金融机构借款。

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