澳大利亚一直是投资和移民的热门地区，中国则是其最大外资来源国。其中，墨尔本作为澳洲热门投资城市，其强劲的社会发展、优越的城市配套在长时期内支撑其房产投资市场长期稳健增长。澳洲置业与国内置业大不相同，许多置业者想要知道当地房地产现状究竟如何？未来是涨是跌？该投资到住宅还是商业地产？作为投资澳洲的我们应当多分析一些新鲜出炉的房地产数据，然后再做出一些合理的判断。

据CoreLogic5月4日数据显示，墨尔本清空率为60.8%，明显高于去年12月的清空率45.4%。

首府城市拍卖数据(初步)  来源: CoreLogic

同时，CoreLogic的数据显示，除霍巴特外所有首府城市在过去一年的新挂牌出售物业数量都大幅减少。全澳共有19580套物业推出市场发售，较去年同期下降了21.9%，而墨尔本挂牌出售的物业数量大幅下降了28.7%。

首府城市挂牌出售物业数量  来源: CoreLogic

据澳洲统计局(ABS)数据显示，墨尔本人口已连续四年增长超10万，总人口数达创纪录的500万，预计将于2026年超越悉尼成为澳洲人口最多地城市。墨尔本每年的人口增长中，贡献最大的就是海外移民，占比达65％! 并且墨尔本的人口增长速度是所有发达国家的城市中最快的之一！过去20年，光是墨尔本的外郊区，就新增了77.5万人。人口的急剧增加，必将推高墨尔本房地产市场。

从1883年到2015年，墨尔本郊区的极速扩张

维多利亚州人口年增长率全澳第一，达2.19%，于去年创造了超过111,400个工作岗位。墨尔本强劲的人口增长部分推动了这一点。目前墨尔本的失业率连续下降，正处于20世纪70年代中期以来的最低水平。收入也上涨超过2%。房贷月供占家庭整体收入比例已经降至30%以下。据数据显示，2019年3月，墨尔本居民家庭整体月供占收入的比例从一年前的31.6％降至29.4％。

各州人口年增长率  来源: CommSec,ABS

今年3月，澳洲四大银行之一ANZ银行率先宣布，只还息的贷款额度提至90％，货款时长延至10年!不只是ANZ， Westpac银行宣布，3月25日起正式接受持香港护照的客户使用港币收入证明向银行货款!随后各大银行政策也相应跟进，一些银行也开始为只付利息贷款提供有竞争力的价格，以吸引投资者重返市场购房。

虽然目前墨尔本自建新房处于较高水平，但建筑许可在截止至3月的一年中下降了22％，公寓批准数量下跌更严重，新房入市量预期锐减，意味着未来的房价势必会上升。

目前澳洲央行将现金利率维持在1.5％不变，这是第30次会议决定维持货币政策不变。澳洲央行强烈暗示，如果失业率不低于目前的5％水平，未来几个月将降低现金利率。澳洲央行很少一次完全降低现金利率，因此2019年可能会两次下调利率，总共25个基点。

近几周，银行之间相互借贷的利率明显下降，较低的融资成本加上较低的现金利率，意味着浮动贷款利率应该降低接近于未来央行降息的全部。降息25个基点将使澳联储的“贴现”房屋贷款利率下降至4.4％左右，但许多借款人的房屋贷款利率将降至4％以下。

据Domain预测，墨尔本地产市场将在未来两年内进入上升周期，并在2020年迎来约4％的增长!澳房黄金置业期已然来临。

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▲富力·博士山

在《墨尔本2030规划》重点发展区域Box Hill中的富力·博士山，位于墨尔本成熟华人区，素有澳洲“小香港”的称号， 20分钟车程即可到达CBD商圈，周边拥有世界百强名校莫纳什大学、迪肯大学，完善的综合性商业配套，打造空中退台花园，一站式生活无忧。

▲富力·Live City

同样，位于墨尔本Footscray区的富力·Live City，墨尔本2050规划重点西南部走廊地带，也是墨尔本城区内最后一个价格洼地。享受4.5公里CBD国际都会商圈，周边23所名校全龄段教育，2公里完美生活配套，享5分钟缤纷生活圈，30分钟立体交通网络。

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