4月30号之前我先忙着报2018年的税补交税款，保证自己2020年5月前还能从银行大比例地贷到低息房贷。之后5月1号忙着办理公寓#311的产权交接（Closing）和出租，这两天才有空把欠的关于抢Offer的第三和第四篇文章补上。

为了保证投资房收益的最大化，我有效地把国内项目管理的技能用上了：5/1傍晚拿到房子钥匙，晚上和装修师傅到现场确认简单装修方案；5/2，5/3两天装修完毕；5/4，5/5两天家俱到货安装布置完毕，然后同时把修理，清洁，拍照搞定；交付一周内5/7房子开始出租，收租金！

加拿大这边什么都要走流程，而且流程很慢，装修和出租需要和公寓管理公司申请，送家俱和搬运装修材料也要提前预约电梯交押金。所以上面工作能在一周内搞定，很多工作都是提前两周就开始安排的结果，而且依靠了专业团队的服务。虽然需要多交些服务费，但早开始出租两周的租金完全可以抵消服务费用，而且专业团队的服务和采购成本低，最后费用往往比自己干的性价比更高。

上一篇总结文章《谈谈最近在多伦多市买公寓抢Offer，被虐的有趣经历3（技术总结篇）》更多偏技术，这篇文章补充总结下抢Offer宏观的心得。

第一，能不抢Offer，就别抢Offer！十几个人凑热闹和你一起抢着买一个东西，那怕是大白菜，你怎么也不会得到一个特别好deal的。

第二，选合适的楼盘出击

白人卖房，不给你太多机会讨价还价，可能最多两轮，甚至只有一轮，如果真心想要成交，出价得早到位。抢#1501房的时候，我们出的57.5万和最后成交价59万差得也不是那么多，但卖家，懒得理我们，问都没问我们还能加价吗，就把我们回绝了。要是换成中国卖家，可能会勾搭我们出个59万，然后再找上一个出价59万的卖家让他再加价

但反过来说，这种在华人圈里不太热的楼盘，华人经纪不太熟，抢Offer的华人或其它新移民买家不太多，房价的泡沫还不算多，值得关注。另外，白人买家比较有理性，不会乱抢（或者他们本来就没多少钱的首付，affordability不够）。这几套房，这么多人抢，总价确实在一点点地稳步上升，但均价无非也才从$970升到$1000出头。最后的卖价并没有太不合理。

第三，理解为什么有时候房价会疯涨

我们新移民要感谢加拿大政府的海外买家税，不然不等我们新移民买够3套投资房，房价就已经涨得太高，让我们不敢买了。虽然有数据表明海外买家占总买家的比例5%都不到，他们不应该对房价上涨有太大的影响。但事实上是，作为海外买家，如果去年年底来多伦多两周看到合适的房子没买，今年二月春节再来两周发现同样房子已经涨了两三万，然后抢了两次Offer没抢到，回国前很有可能会一冲动出个溢价很多的高价把房子抢下来（我在抢#1501的时候都差一点出60万去抢Offer）。不然海外买家会怕五月或十月的时候再来的时候房价会高得更多。所以海外买家和新移民关注多的楼盘必然溢价会高一些。

这也解释了为什么房子涨价的时候涨得快，降价的时候降得慢。市场好的时候，当抢Offer的case变多的情况下，无论买家还是卖家一定都看到的是，最近一套买家出价最高成交的房子的价钱（哪怕这个最高价可能并不理智），下一套房的成交价往往会比上一套高才能成交；而当市场不好的时候，对于公寓来讲，租金完全可以覆盖卖家所有的养房成本（现在的卖家至少都是三，四年前买的公寓，因为当时他们买得便宜，养房成本更低，更没有现金流压力），如果卖不到心理价位，卖家往往改卖为出租了，成交价就很难降下来了（除非同一个楼盘，有好几个卖家突然都缺钱，都同时割肉，这种概率不是那么大）

在房价上升期，要快速意识到市场的走向，增强执行力，减少观望导致的额外成本。因为你等上三，五个月，才有可能会偶尔遇上一个性价比好的房源，还没有人和你抢，你才能买得划算。但如果两，三个月还没碰上好房源，五个月后的增幅会导致更大的损失。

第四，做好功课，而且要快速做好功课

要做好准备，不然碰到好的Deal，你可能也不知道是好Deal，会错过机会。矛盾的地方就是，你不观望研究三五个月怎么能知道你碰到的是好Deal呐？你如果有能让你信任并有经验的人帮助，选对楼盘，在合适时间快速出手，就有可能节约两三万买房成本。参考前面文章《在西方成熟国家，投资房产的核心竞争力是？》，我们的服务，除了帮你规划报税实现申请大比例低息贷款，还会帮你节约挑选楼盘和决策比较的时间，降低买房成本，之后提供出租管理服务，保障有足够的租金回报覆盖贷款成本。有需求的朋友，可以联系你在和中移民的移民顾问或我微信，让我们帮你规划。

房产经纪往往要买卖很多不同地段的房，对你看中的楼盘的当前行情未必很了解。当你碰到抢Offer的楼盘的时候，特别是第一次没抢到的时候，只有三五年经验的房产经纪新手往往不会拦着你大比例加价去抢下一套；而很有经验的房产经纪老手可能会以退为进，劝你放弃加价，直到你后悔丢掉几个机会后，才会“勉强”同意你加价抢Offer。

这两种情况都有可能导致你买贵了，或错过合适的但当时看得贵的好房源。或者你一上来就运气好碰到了笋盘（价钱低的被你捡漏的好房源），却不敢出手。但是，如果有过来人给你推荐目标楼盘，并且过来人实地考察和跟踪了目标楼盘过去一年的行情，自己已经买过，拥有并出租过一段时间推荐楼盘，你就不会在好的timing错过好的deal了。

第五，最后一个心得，你如果作为新移民，没有时间和耐心慢慢的去找笋盘，真的遇到好房源的时候，该多出一两万去抢Offer的话，就果断地去抢。按上一篇文章说的，要做“对”的事，而不要纠结把事做好做到极致，在别人还没意识到热点的时候，快速出手，不要为了纠结一，两万差价丢掉机会。不然过上三五个月后面会损失更大。但当你地目标盘已经变成热点，泡沫太大的时候，别再无纪律地加价，该换阵地就换阵地。

有兴趣继续了解怎么规划在多伦多利用银行低息贷款投资多套公寓房的朋友，欢迎订阅微信公众号：走走投投多伦多，加微信号（toronto_service）联系我帮你规划银行低息大比例贷款，先从购买第一套投资房或自住房做起。

多伦多， 2019年5月