我们先来看一下这次在多伦多市中心抢公寓Offer过程中，几套有代表性的房子的成交价和现金流/收益流的数据。表1是总结，表2有各项成本明细。有时间的读者可以研究下表2，没时间的读者直接看表1结论就好。

表里现金流和收益流计算的差别在于，现金流计算把每个月还给银行月供的本金部分也按成本计算在内了，体现了你手头可控资金的能力；收益流计算的成本不包括还银行的本金，税务局计算你房租收益的税的时候，是按收益流的。因为你虽然把本金还给银行了，这些本金是你的收益。卖房的时候这部分已经还的本金会减少你欠银行的成本。而且，在加拿大，还给银行的本金还可以再借出来，必要的时候也是可以帮助你的现金流的。

数据说明些什么呢？

市场分析：

传言说多伦多市中心的公寓已经太贵了，公寓的物业管理费太高了。但这几套房尺均价还只是$1000左右。

65%贷款的情况下，现金流是平的；80%贷款的情况下，现金流虽然是负的（大概是月供本金的一半），收益流还是正的。首先说明，你在有经验的专业团队帮助下，目前还是可以在多伦多市中心找到性价比不错，收益流不错的投资房的。

事实上，好的专业团队如果对政府法规和税务了解得透，房子位置选得好，出租管理运作得好的话，在不牺牲房产升值预期的情况下，租金还有可能大大提高，做到每个月一千多的正现金流（在贷款80%的情况下，对于$12万左右的首付，即使不考虑房子将来的升值，这样$1.2万左右的年租金纯收益就相当于是10%的年回报了。）

而且，考虑到多伦多市中心好地段的公寓楼花已经卖到$1300一平尺，旺市地铁边上的公寓楼花已经卖到$900一平尺。这个$1000一平尺价钱的二手公寓显然是可以兼顾将来的升值潜力的。

贷款比例分析：

因为贷款利息可以抵税，现在的银行房贷利息又低到3%左右，姑且不考虑多付的15%的首付的损失，65%贷款每年要比80%贷款的情况多交$1000左右的税（30%的税率计算，因为65%贷款比80%贷款的收益流高50%，表里四套房的年税成本都是大概$2000加元左右）。

如果你希望现金流好，完全可以把省下来的15%首付中的5%（大概$3万加元）留作现金流的补贴，另外10%拿去投资另一套房，完全没有必要多交首付还多交税。所以，一定要想办法用纳税收入的方式向银行贷款80%甚至更多，而不是简单省事地用新移民政策贷款65%。

关于投资房税收和贷款的具体讨论参见公众号以前的文章《在西方成熟国家，投资房产的核心竞争力是？》。

户型和投资回报的分析：

#204房虽然买得早，单价低，但由于总价高（$62.2万加元），租金高的比例相对不大（只比小面积房型高两三百），物业费高（物业费和面积646尺成正比，多$100），现金流（-$491）是最差的。而且高房价的房子将来卖的时候也会难度大一些。

#1501房因为抢Offer抢得总价有点高，导致现金流结果差一些。

#1514房，面积最小，现金流最好（-$369），首付成本也最低；#311房，面积适中，大的面积可以多放一个床增加租金，现金流不错（-$397），收益流最好（$399），将来升值潜力也最大。

所以从投资房投资最优的角度考虑，面积适中（面积太小也不好，银行贷款会有问题）的一室一Den是最佳的选择。

当然，上面都只是从尽量专业的角度来把“事情做对”，追求在投资当时那一刻的最优化，最后四套房之间的成本无非也就两，三万的差异。等我们过上三五年，回头再看的时候，这四套房的投资回报都不会差的。因为更关键的是，在合适的时间， “做对的事情“：做好规划，尽量减少首付，让自己有能力增加贷款多买几套公寓；不追风，在好的地段挑选价位合适的房源，用好的租金帮助你负担养房和贷款成本。

有兴趣继续了解怎么规划在多伦多利用银行低息贷款投资多套公寓房的朋友，欢迎订阅微信公众号：走走投投多伦多，或参看前面文章。加微信号（toronto_service）一起实践：利用银行低息大比例贷款，两年内贷款买3套投资房，五年内贷款买4~6套投资房的目标，早日实现财务自由

多伦多， 2019年5月