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【加拿大乐活网lahoo.ca 黄海撰写】近日，根据加拿大联邦住房统计（ the Federal Canadian Housing Statistics Program）发布最新数据，2016年到2017年在本拿比建造的所有公寓中，有四分之一由外国居民拥有。

就在不久前披露“2011年至2015年期间，在西温哥华建造的所有独立屋中，约有15％为外国籍买家”的SFU城市项目主任Andy Yan再次发声：“这些数据是帮助大家理解外国买家的角色，并为大家提供了一些在本拿比房市中刚需的背景。”

Andy Yan向地产局递交的温哥华、列治文、本拿比、素里、高贵林非加拿大居民公寓买家占比图

根据上图，在2016年到2017年间，非加拿大居民拥有或部分拥有公寓情况，本拿比外国买家占比25.1%，高贵林外国买家占比20.8%，列治文外国买家占比25.8%， 温哥华外国买家占比17.7%，素里外国买家占比20.5%。

Andy Yan(图片来自thetyee.ca)

Andy Yan还指出，因为后来外国买家税提高到20％，所以现在公布的2018年的数据不足以表现在2016年15％生效的外国买家税的全部影响，并强调，有关针对在卑诗省置业的外国买家以及外国投资对通胀的影响的调查才刚刚开始。卑诗省政府应加大外国投资者在省内投资的透明度，并进一步采取问责制和征税等措施。

关于执行方面，Andy Yan指出二点值得注意：

第一，外国买家作为卖家出售房产时，买方应扣留总销售价格的25％，并将其汇至加拿大税务局（CRA）。目的是确保外国买家支付所得税。

第二，外国买家必须在出售加拿大房产后10天内通知加拿大税务局。然后，当卖方一旦支付了所有的所得税，加拿大税务局就会签发合规证书，并将扣押的25％金额给回给卖方。

截图来自Andy Yan说明，图片来自Vancouver Courier

有法律专家认为，扣缴规则是确保非税务居民缴纳税款的好方法，但实际执行时可能会加重加拿大税务局的工作量，造成严重的积压。另外，这位法律专家用“Huge tax leakage from rentals 重大漏税“来形容非税务居民业主向卑诗省政府缴纳个人所得税中的漏税情况。

专家提出“重大漏税”截图

专家甚至希望，加拿大税务局使用卑诗省政府利用投机税和空置税收集的数据来识别赚取租金收入的非税务居民业主。并表示，加拿大税务局已与卑诗省政府达成协议，从投机税申报中分享数据，确保包括非税务居民在内的个人和企业遵守纳税义务。

地产评论员黄三水认为，常年奋战在外国买家对立面的Andy Yan真是视外国买家为眼中钉，恨不得彻底铲除为快，感觉已经快“入魔”。

分析下Andy Yan提出的扣缴税款：

举例，火星籍卖家A挂牌出售$100万的房产（买入价$80万, 如果卖出，卖家A获利$20万），温哥华本地买家B购买A挂牌的房屋时，需要先替卖家A向税务局缴纳25%的全款作为抵押，直到A付清出售房屋获利部分的税收，再由税务局将25%给到卖家A，结束交易。

这种操作有4个地方值得质疑：

1. 拥有数年膈应外国籍人士的Andy Yan对外籍人士在卑诗省的房产交易规则一无所知，因为现下所有外国籍人士如果出售房屋时，由律师扣押房款的25%，直到外国籍人士缴清所有的税款，再由律师归还剩余的25%，完成交易，而不是由买家来处理，同时也不存在所谓的漏税现象。

2. 把买家凌驾于加拿大税务局之上，替代加拿大税务局履行收税的责任。

3. 如果在交易中出了纰漏是否还要向买家追责？

4. 买家不但要支付15-20%的房屋首付，还需支付25%的扣押税金，总共需要支付高达40-45%的房屋全款，试问几个人能够支付得起？

先不深究Andy Yan几十年如一日收集、曝光外国买家数据的这份工作是否对草根买得起房有何促进作用，但拉买家作为垫背也是史无前例。

另外专家所说的“重大漏税”，现在凡外国籍人士在租金方面的收入必须向加拿大税务局申报，并缴纳所得税。所有的房产交易，租房信息均在政府掌握中，专家在没有事实证据显示“大量”外国籍人士存在逃税现象时杜撰“重大漏税”，有欲加其罪之嫌。

Andy Yan和所谓的专家唱双簧，就在很多国家都在积极鼓励和引导外国投资者依法在特定行业、领域、地区投资，来刺激本土经济，创造就业率的时候；就在卑诗省地产市场偶遇24年交易量最低的时候，面对没有交易没有税收（当然可能也没有漏税），让买家和卖家共同成为打压对象，居心是个谜。

编辑：黄海

责任编辑：林伯宴

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