撰文：佩奇     美编：丽君     校对：紫藤

自从16年的大行情之后，我是越看我家的老房子越不顺眼。

首先是涨幅少得可怜，一墙之隔的隔壁，某开发商的商品房，单价已经破了1.7万。

我家老房子，虽然名义上也是商品房，但是实质上是家属院性质的商品房，大行情后，价格在1.1万左右徘徊，稍不留神，就有可能跌破万元大关。

其次就是停车难、没有电梯、破败感十足，物业是一对加起来有140岁的大爷大妈。

我家老房子处于郑州的核心地段，二环边、距离在建5号线地铁口走路5分钟、周边生活配套齐全的不能再齐全，3公里范围内有3家超过1000㎡的超市。

但是这些所谓的房价增值点，似乎被我家老房子完美屏蔽，而集中体现就是在2018年年初，隔壁大开发商商品房的二手房随意出货，增值税、个税、契税似乎不存在于二手房市场一样。

而我为了证明家里老房子还有市场，我把房源挂在了最火的街边链家门店上，不到2个月，我又原封不动从链家上把房源撤了下来。

虽然我其实是想在5号线通车后，利好出尽，趁热打铁，将这套房子出了，但是这次挂牌行动却让我对未来地铁开通对房子的利好，打上了大大的问号。

提倡“杀老母鸡，养小母鸡”的我，无奈的看着老母鸡半截儿入土，却无能为力。

如今郑州的政策，三环内已经不让大拆大建，唯有在已经建成的房子之上，进行修修补补，而老房子加装电梯，也逐渐被各小区提上日程，我家老房子也是赶上了这个机会。

可是已经张贴近半个月的电梯安装调查表，至今比我的脸还干净。

我们仔细观察电梯安装调查表会发现，这项工程不仅能享受政府补贴，还能实质性改善民生，提高居民生活的体验感，特别对于老年人而言，改善的意义更明显。

但是为何，却鲜有人问津？

作为一个热爱生活的人，同时又是地产自媒体的编辑，自然要一探究竟。

说得大爱一点，这是有助于手持老破小或者老破大房子的各位东哥探盘的粉丝们，提供一些参考经验；也是为了能合理规划自己的房子，及时买进卖出，实现收益最大化。

对于装电梯的分歧，根源还是利益相悖。

郑州市经三路89号院畜牧局家属院加装电梯成功，已经被传播开来，老旧小区加装电梯的呼声也是日渐变大。

然而，雷声大，雨点小。具体实施起来的时候确实困难重重。

问题在于哪里？就是加装电梯要征得楼道内大部分住户的同意，若有一户坚决反对，这个事就很难推进。

对于1、2层的居民而言，加装电梯并不会对提升居住舒适度和体验感加分，而加装电梯所带来的额外费用以及加装电梯，对于采光、居住的影响以及潜在的噪音问题，都是让人难以接受的。

而对于5、6、7三个楼层的居民来讲，他们所居住的楼层高，会享受到加装电梯的好处，但是自然也要承担更多的费用，而中间又涉及到是否家中有老人和是否需要的问题。

在郑州的7层小区内，1楼一般灭没有花园或地下室，但是还会潮湿和蚊虫多；反倒是，3楼和4楼一般是最受欢迎的。

但是加装电梯后，5、6、7三个楼层的价值会超越3、4两个楼层，一跃成为第一价值梯队，这又涉及到一个房屋价值排序的问题。

天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。所以本质的在于，居民间纠结矛盾的核心不是花费多少，而在计算各自的资金成本和利益损害成本后，做出最利于自己的判断。

小区虽然只是一个小的院子，却是一个小的社会，人人皆为自己的利益着想，人人皆是资本家。

在不得不持有老破小或者老破大的时候，我们该如何尽力让老房子保值增值？

不仅是加装电梯的问题，在先期没有暖气，要加装暖气的小区；物业服务不到位，业主委员会要求更换物业的小区，均会有各自的利益冲突。

受缚于受教育程度的不同与生活环境的不同，大家对于问题的认知和态度也是不同的。

但是我们要明白，在自己老房子外部条件已经基本固化，不会做出重大改变的时候，对老房子的修修补补，也是在帮助你对房子做保值和增值服务，眼界一定要开阔。

1、单气变双气，有条件的提升物业。

因为历史原因，郑州有许多小区至今还是单气小区，其中不乏如21世纪社区这种大型小区。但是随着供暖范围的扩大以及管道的开挖，许多单气小区逐渐被政府列为改造的范畴内，而单气变双气，不仅仅是居住舒适度上的提升，更是能在二手房市场上，获得更多有需求的购房者的青睐。

单气变双气带来的房屋价值的提升，一定会超越装暖气片所花费的钱。

这个问题，在物业层面上，同样适用。

请一个好的物业公司，物业费也许会从1.0元/㎡，上涨至1.3元/㎡甚至是1.5元/㎡，但是居住体验的提升以及物业对于房屋增值的提升，也是要远高于自己的实际支出的。

2、改装民宿或宾馆。

在破旧的老房子中进行民宿的搭建是费事费力的一件事，但是收益确实是可以直观看到的。

对于一些旅居、工作、有小资情调的人群，他们去了一个新城市不愿意居住在千篇一律的快捷酒店，而喜来登、万豪更不是他们能消费的层次，民宿正好处于“高不成低不就”的档次阶段，而嫌麻烦的人可以改成宾馆。

▲爱彼迎郑州民宿分布图

以郑州为例，我们通过爱彼迎可以看到，郑州整体的民宿分布还是稍显稀松，主城区最密集。主要分布点为：二七商圈、锦艺城商圈、东建材、燕庄、升龙国际、国贸360等附近周边。而这些地方都有共性：人流量大、流动性人口多、年轻群体多、交通通达性强、毗邻商圈或者学校等。

在旅游盛行的西安、成都、杭州等地，民宿产业极其发达，但是郑州的民宿产业还是多服务于小资、商务、年轻人等群体，与旅游的关系属性不大，老破小或者老破大改自营民宿或宾馆的风险还是要自己承担。

3、隔断做出租。

郑州二手房市场上目前处于量价齐跌的状况，随之带了的还有租金的普跌，300-500的跌幅都属于正常状况，更有不少小区出现了房租腰斩的窘境，而未来保持稳定的租金收益，将房间做单间隔断出租，在商业区和商务区都是目前最行之有效的办法。

或者交给托管公司来处理，托管公司一般都会扣掉一个月或者一个半月的租金，但是在楼市下行的状态下，跑路的托管公司也不在少数，同时也要谨慎托管公司私自通过其他途径将房东的房子进行转卖或者其他处理。

虽然如今在法律途径上和居住舒适性讲，做隔断出租都不好，但是对于初涉郑州的外地朋友来讲，这只最廉价的留在郑州的办法。

4、继续持有。

继续持有绝不是哗众取宠的说法，对于首次置业或者有特别需求的人们，环内稍破一些的房子也是胜过郊区大房子的，至少在短期内，地铁、商业、学校、医院这些资源还是大部分集中在以地铁5号线为环线的郑州二环之上，而且这种态势，10年内都难以发生质的改变，而正是这些资源聚集了大量的人口以及房屋抗跌的资本，在有条件的情况下，可以继续持有。

但是对于对生活品质有追求，而又不是特别在乎生活配套的人而言，三环内是更好的选择。

以郑州老三环为核心，四周不是在挖湖就是在盖CBD或者CCD，不论是经济属性还是环境属性，都在赶超郑州老城区，而住久了老破小、无电梯、差物业的人，对于环境良好的优质区域内的房子，又是完全没有抵抗力，所以郑州环外很多房源房价超过环内，也是理所应当的事情。

但是当我们经济实力有限，或者因为种种原因无法抛弃现在所居住的房子的时候，就要在条件允许的情况下，也能让自己的老房子增值。

拥有真正的主人翁精神，不再完全意义上以利益得失判断问题，花费也许只是一个小树苗，换来的却是一大片森林。

其实说了那么多关于老房子的处理方法，都是无奈之举。在郑州，最优质的房产还是优质地段的房子，新房、好物业、有景观、带学区、有地铁、四环内都是加分项。

在快速发展的当下，不做资产保值，手中的财富分分钟都被收割掉，人人皆如此。

在大行情之下，老房子还能随着风口，滥竽充数，一同起飞；但是市场逐渐退潮，多余的泡沫被挤出，价格与价值进行等价交换，所有不符合规律的价格原形毕露。

很多人穷尽一生，也难买到一套称心如意的房子。

对于老房子的问题，我也只能是发发牢骚。毕竟，一个拥有1000㎡安置房的拆二代，对于老房子增值保值的问题，是不会放在心上的。

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