虽然英国脱欧波折不断，如今更是要延期到10月底才有可能上演真正的结局，但是对于全球超高净值人士来说，伦敦这座城市仍然是他们的首选。

无惧英国脱欧影响，伦敦仍是全球富豪最爱

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全球知名的地产咨询公司莱坊（Knight Frank）近期发布的《2019全球财富报告》就显示，尽管英国脱欧带来了不确定性，然而伦敦重回“莱坊城市财富指数”排行榜榜首。

在财富方面，莱坊利用分析公司GlobalData Wealth Insight的数据，研究了每个城市当前的高净值（资产净值超过1000万美元）和超高净值（资产净值超过3000万美元）人群的数量后发现，伦敦不仅是拥有超高净值人群数量最多的城市，达到了4944人，并且在过去五年内增加了582人，同样成为新增人数最多的城市。

在投资上，莱坊认为，虽然北美城市在私人投资领域称霸全球，尤其是在这一类排名前10名中占据了6个，但伦敦在投资者多元化方面仍占主导地位。

而在生活方式排名上，伦敦也以拥有76家五星级酒店和高质量的教育院校数量等关键因素，居于首位。

不过值得注意的是，根据英国Nationwide房价指数，2019年一季度伦敦房价较去年同期下跌3.8%，创2009年以来最大同比跌幅。英国皇家特许调查师学会（RICS）的一项近期调查显示，英国脱欧的不确定性将是近期房地产市场活动的主要障碍。

但莱坊中国国际投资部董事程怿认为，即便脱欧带来了一些风险，2019年的伦敦仍将继续保持其全球领先财富中心的地位。

近年来，英国退欧的“戏码”似乎总是写着未完待续。原定期限是今年3月29日，而由于英国议会就脱欧协议迟迟无法达成一致，英国方面两次提出退欧延期申请，目前欧盟同意脱欧截止期延至10月31日。

尽管政治基本面没有什么好消息，但英国股市仍然获得了不错的表现。今年以来，聚焦蓝筹股的英国富时100指数累计上涨了10.3%，该指数公投以来上涨17%。

此外，投资者对英国中小股的兴趣似乎相对更为浓厚。今年以来，覆盖范围更广的富时250指数累计上涨12.1%，跑赢同期富时100指数10.3%的涨幅。

刚刚，之前一度被立案调查的“无限极”又在英国买楼了。

英伦投资客（2019年3月7日）获悉，伦敦对讲机大楼业主——李锦记健康产品集团斥资4550万英镑（约合4.01亿人民币，4.70亿港币），从英国开发商Thackeray Estate手中买下了位于伦敦金融城的三栋大楼。

李锦记（LKK）收购Eastcheap Estate资产包

Eastcheap Estate资产包由三栋刚刚翻新完工的大楼组成（25, 33, 39 Eastcheap），主要用于办公和零售。

值得一提的是，这三栋大楼就在李锦记之前110亿买的对讲机大楼的正后方。

图为李锦记刚刚买下的三栋大楼

图为三栋大楼的具体位置

三栋大楼分别是25 Eastcheap, 33 Eastcheap和39 Eastcheap

三栋大楼中办公和零售面积共有31,838平方英尺，年租金将近220万英镑，平均剩余租期为10年，年租金回报率为4.52%。

这意味着李锦记在未来10年，每年都能从三栋大楼里收到220万英镑的租金收入。

三栋大楼外观

三栋大楼目前都已经完全租出，共租给13个办公单位和7个零售租户，包括证券公司ETF、财富管理公司Prospect、餐厅Blacklock以及咖啡连锁店Black Sheep。

大楼内部细节

考虑到这三栋大楼就在李锦记之前买的对讲机大楼的正后方，不排除未来李锦记有想法将两个地块打通，申请更进一步的规划。

图为对讲机大楼和李锦记刚买的Eastcheap Estate

就在差不多两年前（2017年6月30日），李锦记健康产品集团（LKK Health Products Group）用历史第一高价买下了伦敦“对讲机大楼”，并准备将其改名为“无限极中心”。

这笔交易因为创纪录的成交价，震惊了英国地产圈。

李锦记健康产品集团当时花费12.825亿英镑，约113.373亿人民币，收购了伦敦金融城三大地标之一的“对讲机”大楼，刷新了英国房地产市场的历史最高纪录。

特别值得注意的是，所谓的李锦记健康产品集团，和主卖酱料的李锦记已经完全分离。

通过查阅官网，我们可以看到，李锦记健康产品集团旗下包括无限极、天方健、爽资本、无限极物业投资四大业务板块，主要通过直销中草药和保健品赚钱。

李锦记酱料官网，主要卖酱料

李锦记健康产品官网，主要卖中草药和保健品

如果大家有印象的话，在今年一月份“无限极”被立案调查的时候，我在英伦投资客推送过《伦敦地标与中国直销：李锦记旗下“无限极”被查，曾花110亿在英国买楼》这篇文章。

当时正好权健被查，关于无限极被调查的报道也一度铺天盖地。

现在一个多月过去后，关于无限极的报道似乎已经淡了下去，无限极的结局比权健好一些，最后以“承认夸大虚假宣传，推整改措施”收场。

李锦记和无限极之间，到底什么关系？

简单来说，李锦记（主做酱料）和无限极（主做中草药）都是李锦记家族的品牌，分属李锦记第三代传人李文达的三子李惠中和四子李惠森。

130年前（1888年），创始人李锦裳在广东省珠海南水镇意外发明蚝油，创立李锦记。

1902年，李锦裳居家迁往中国澳门。1920年，第二代成员李兆南接手，并于1932年将公司总部迁往中国香港。

对于普通消费者而言，李锦记更让人熟知的是其酱料生意，截止今天，李锦记酱料拥有超过4,500名员工，在美国、马来西亚、以及中国的新会、黄埔等地拥有工厂。

1972年，李锦记第三代传人李文达出任公司主席。到了1990年代初，由于不满足于酱料上的成功，李文达希望利用品牌知名度做延伸，开启李锦记的“第二梦想”。

李文达将主营的酱料业务传给了三子李惠中，负责管理100多个国家的经销网络，然后让四子李惠森独立开拓新领域。

而后，李惠森在广东新会创立“南方李锦记”，后更名“无限极”，主营中草药保健品。

李惠森

从1992年成立至今，无限极作为李锦记集团在“酱油”之外的另一块重要家族品牌，已经迅猛发展了27年。

官网显示，无限极总部位于广州，旗下雇员超过4700名，比主营酱料的李锦记还多，且宣称已成功研发生产出5大系列、6大品牌共145款产品中草药保健品。根据官媒报道，相比权健，无限极的体量更大，在直销行业杂志《知识经济，中国直销》发布的“2017年度中国直销90强业绩排行榜”中，无限极以249亿元的年度业绩排名中国第一，权健则以176亿元排名第四。

联系上文，李锦记健康旗下的无限极两年前豪掷113亿人民币跑去伦敦买地标，相当于把2017年在中国内地赚到的一大半收入，都转去了英国。

直销敛财，买楼藏富

可以看出，由于模式上的优势，卖中草药保健品显然比卖酱油更赚钱。

对于赚到的钱，不同于权健喜欢买足球队，港资背景更浓的无限极选择把钱用于买楼。

无限极主要通过旗下的无限极物业投资（香港）有限公司在世界各地收购写字楼。

除了震惊英国地产圈的“对讲机大楼”，无限极还在伦敦金丝雀码头持有一栋写字楼。

2016年12月2日，无限极斥资3700万英镑（约合3.2亿人民币）买下了一幢位于伦敦金丝雀码头金融城（Canary Wharf）的写字楼3 Harbour Exchange。

伦敦金丝雀码头3 Harbour Exchange写字楼

伦敦之外，无限极还在香港、广州、上海买楼。

2009年，无限极以约3亿元人民币的价格，收购了位于广州市中心商业区珠江新城的写字楼，并改名为无限极中心。

已建成的广州无限极中心

2016年11月15日，广东无限极物业发展有限公司斥资20.1亿元人民币，收购广州白云新城AB2910019地块，并邀请英国扎哈‧哈迪德建筑事务所进行设计，打造“广州无限极广场”，预计于2020年第二季度竣工。

广州无限极广场

2010年7月，无限极以43.475亿元的价格，向麦格理购入香港维德广场，2010年12月17日改名为“无限极广场”；

香港无限极广场

2016年12月17日，李锦记健康产品集团宣布，在以57亿元人民币收购位于上海新天地的企业天地3号楼后，正式将其改名为“上海无限极大厦”，并举行无限极大厦揭幕仪式。

上海无限极大厦

英伦投资客写在最后

总结来说，加上今天刚刚买下的三栋楼，李锦记旗下“无限极”已经在英国买下了至少五个物业，“无限极”把赚来的大部分钱投入英国，也第一次让伦敦地标和中国直销扯上了关系。

联系李锦记旗下“无限极”发布在网上的宣传文案，其用赚来的钱买楼，可谓一箭双雕，不仅每年可以收取稳定的租金，还能用于证明无限极雄厚的经济实力，从而吸引更多人参与。

对于英国部分的投资，我相信也有一部分宣传因素，但更多的考虑应该是未雨绸缪，先行一步把钱存在“伦敦房产银行”里。

房产投资

新开发项目：承担风险还是获得收益？

九榆树（Nine Elms）就是建有大量新开放项目的典型代表。作为欧洲最大的复兴项目，九榆树位于泰晤士河南岸，跨越北边的兰贝斯桥和南边的切尔西桥。

九榆树耗资150亿欧元用于升级转型，预计将新建39个开发项目，共计2万栋新房。目前房价十分高。LonRes数据显示，43%的房产将提供打折优惠。从1卧公寓到33楼的Aykon London公寓（此房型面积达7,000平方英尺，内饰由范思哲设计），房价在56万欧元（约443万元人民币）到1,549万欧元（约1.2亿元人民币）之间不等。

九榆树的部分地区，房价达到2,200欧元（约1.7万元人民币）/平方英尺，但伦敦的购房需求主要以房价更为便宜的房产为主。第一太平戴维斯的数据显示，伦敦68%的购房者中意低于450欧元（约3,560元人民币）/平方英尺的房产。

对于投资者而言，在靠近交通线路或新干线/2号新干线地铁站的市郊地区购买价格较低的房产是较为明智的选择。这样，他们能够获得该地区6%的高租金收益，以抵消新税收的影响。

狄克森表示，过去，投资者为了获得资本增长而投资租金收益较低的房产，现在则是需要在租金收益和资本增长中做好平衡。投资者可以考虑偏远的地区，如克罗伊登（Croydon），该地区房价适中，在普通伦敦上班族的承担范围内，此外还靠近去往市中心的交通线路。

一直以来，伦敦房地产市场的投资法则都十分简单明了：买入再转手。面对年均增幅达到10%甚至更高的房价，赚钱是明摆着的事。但这样的日子已经成为过去。

脱欧带来的政治不确定性和为抑制价格过高增长而出台的高税率都大大阻碍了市场的发展，导致房价不断下降或者停滞不前。

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