贷款紧缩带来的经济影响

2014年12月，澳大利亚审慎监管局（APRA）推出了所有住房贷款适用性测试的最低7%利率的规定，作为其“宏观审慎”约束措施的一部分，以冷却过热的住房市场，最终促成了2017年底开始的调整。根据抵押贷款经纪人的说法：超过90％的银行将此0.25％的缓冲额用于此最低基准。

自2016年8月RBA最后一次降息以来，澳大利亚新增房贷的平均折后利率仅为4.5％，许多借款人目前只支付3.4％的利率。如果以比实际利率高2%的利率作为安全评估利率，那么当前的评估利率应该仅为6%左右，远低于现在大多数银行所采用的7.25%。

澳洲三月通胀数据显示，2019年第一季度的通胀率达到了0.1%的历史新低水平，使得2019全年通胀预测从1.8%降至1.3%，远低于澳联储所期望达到的目标。而行内人士表明，住房需求疲软是3月这个季度通胀数据低的主要原因（新建房屋价格通胀下降0.2％，而租金通胀处于0.1％，属于极低水平）。

还款测试利率或将下调

目前联邦预算在所有关键领域上都处于盈余状态，决策者有充分理由认为，财政政策而非货币政策更有利于提供额外刺激，尤其是当后者接近其常规限度时。在不影响国家性货币政策的同时，降低地产贷款的安全区间（评测利率）被认作可针对性地解决当前阻碍房地产市场发展的症结，同时也可以从这一细节看出银行对房地产投资的看法，作为相对稳定性较高的投资方式，越少的枷锁也就意味着更多繁荣！

由于澳大利亚的10年期政府债券收益率仅为1.8％，过去十年金融市场并没有把澳洲央行的任何重大加息纳入定价（这个收益率代表了未来10年的RBA平均现金利率加上用于弥补利率波动的期限溢价）。

澳联储在未来是否会降息？这个答案越来越明显了！澳联储会在五月的议息会议上释放更多信息。

市场上各大银行也是对央行降息表示积极的信号！ANZ银行经济学家表示，“低通胀数据使得澳联储别无选择，不排除五月议息会议上宣布降息0.25%，并且在八月很可能再次宣布降息0.25%。如果澳联储想要实现通胀目标回归到2%水平，那么只能调整利息。”摩根大通经济学家预测澳联储将在七月和八月分别降息0.25%，低通胀数据进一步促使澳联储提前降息。

尽管市场对降息的预期愈加强烈，但是政治有可能还是阻碍这一政策提前到来的最大因素。鉴于5月18日即将开始的联邦大选，因此澳联储即便有降息等“大动作”的计划，大选前也将继续按兵不动，在新政府组阁后在做实施，以避免市场的过度波动！因此2019下半年，市场看点满满，我们也有十足的理由相信2019房地产市场将迎来转机！