众所周之，大温哥华地区的住宅地产一直是投资者关注的焦点，而温哥华的商业地产也同样炙手可热，是许多投资者追捧的对象。

不久前，Vancouver Sun就报道了一份商业地产公司Avison Young的2018年度数据报告。该报告称，虽然2018年的商业地产交易额较上一年有显著下降，但2018年的交易额仍是有记录以来第二高的，远高于2009年至2016年的年度交易额。

根据Avison Young的年底评估报告，去年BC省有202笔商业地产交易，总价值为64.7亿加币。低于2017年达成的232笔交易，总价值75亿加币，而交易涉及办公、工业以及零售行业。

Avison Young驻温哥华负责人Michael Buchan表示，“过去三年，所有人都在(投资因为)潜在的土地价值。(最近)，人们越来越多地从收入的角度来审视这些资产，特别是将其视为一种能产生收益的资产，并关注这些资产的所在地。”

Vancouver Sun同时表示，投资者也在根据该地区的人口增长、租户需求、租金水平和其他基本的物业所有权等因素来评估交易。

商业地产如此炙手可热，让许多有投资意愿的人蠢蠢欲动，然而由于商业地产有别于住宅地产，大家想要了解投资、买卖或者租赁商业地产的信息，却找不到门路。

针对大家的这种困惑，小编特地向大温王牌经纪、大温地产局Medallion Club成员訾军讨教关于商业地产的知识。

訾军跟小编透露，起初他对于商业地产也并非十分了解，但是逐渐有客户来向他询问商业地产的问题，为了能够满足客户的要求，訾军便着手开始学习商业地产的知识。

经过不懈的学习和努力，訾军经手的酒店、高尔夫球场、游艇俱乐部、码头、飞行员培训学校等高端商业地产项目，无不成为他事业道路上的里程碑。 而对于想要了解商业地产的经纪来说，了解以下这些知识点是非常关键的。

1. 商业地产的类型

訾军表示，商业地产的类型其实多种多样，有些也并不是那么得高不可攀。包括办公楼、零售业、加油站、Daycare、养老院、Food court、高尔夫球场、多用户住宅、土地整合、农地等等。

由于商业地产的类型很多，而且每个类型的商业地产的规定都不尽相同。因此，如果仅凭借经纪一人之力，很难了解所有类型的地产。所以需要进行商业地产的经纪有足够广泛的“圈子”，通过与不同经纪进行沟通、交流，来获取更多信息。

2. 商业地产有别于住宅地产

如果想要对商业地产有初步的了解，首先应该知道商业地产与住宅地产的区别有哪些。訾军认为，对于经纪来说，商业地产区别于住宅地产的第一点区别在于客户的关注点不一样，如果是想要了解商业地产的客户，最关心的应该是商业地产能否为自己带来盈利。

除此之外，与住宅不同的是，商业地产的推广渠道不同。通常卖家与买家双方都不希望公开出售信息，担心会影响生意，所以许多出售信息都不会再公开房源系统（MLS）挂牌，导致商业地产的出售信息实际上都很闭塞。

3. 商业地产保密协议

商业资产的买卖交易原则性非常强，操作过程的第一步，就是要求买家签署《保密协议》。商业资产的买卖交易原则性非常强，因为绝大多数的商业资产在求售时，都是在运营中的状态。

訾军称，商业资产的所有者都只能在确认安全的情况下披露更多信息，大多数的商家都会在双方经济对接之后才会透露更多的信息。而进行的第一步，就是要求买家签署《保密协议》。

《保密协议》实际上对卖方、买方以及经纪人都有保障作用，是三方共同受益的公平公正的一项合约和法律文件。

4. 净盈利收入（Net Operating Income ，NOI）

另外一个经纪不得不知道的内容，就是商业地产的收益情况。如果经纪想要帮客人衡量这个商业盘是否值得入手，首先需要了解净营业收入NOI，而NOI的计算方式为：

NOI=总收益（Income）-开支（Expense）

经纪主要审查的就是该商业地产的收益是否大于开支，以此来衡量是否值得客户投资。NOI越高，这个商业盘的价值也会越高，反之亦然。

訾军同时提醒到，在计算开支的时候，不包括房贷等费用，如果是利用银行贷款的话，则需要另外一份指标来衡量这个商业盘是否划算。

比如一个租赁的公寓，月租金1000元，一年的维护费为500元，不计收购成本、经纪人佣金和潜在空缺成本（例如有租客退租），净营业收入计算如下:

NOI = ((12 X $1000) – ($500)) = $11,500

5. 投资回报率 (Return on Investment，ROI )

訾军表示，通常现在投资大家都会选择银行贷款的方式，而Return on Investment ROI，也就是投资回报率，同样是一个衡量是否值得投资的重要指标，用于反映投资的综合盈利能力。而ROI的计算方式为：

ROI=年利润或年均利润(Annual Cash Flow)/首付（Down Payment）×100%。