人类历史发展有一条规律：随着经济发展水平的不断提高，城市化率也相应地不断提高。

今天，人口集中的趋势，不但在发展中国家存在，在城市化率已经达到80%以上的发达国家依然存在。

放眼全球，每个国家的人口和经济都是越来越集中于几个大都市，且目前主要在向6个世界级城市群及其它约70个大型城市群集中。

但是，在城市化高度发达时，人们的居住方式却出现两个极限：或居住于都市圈中心地带，或居住于远离中心城市、但仍属于大都市圈范围内的自然山水地带。

后者被称为大都市圈内的“保罗·福塞尔地带”。

近年，随着中国崛起为世界第二大经济体，随着中国城市化进入发达阶段，中国的都市圈也出现了这样的地带。

【注：根据国家发改委《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》中的表述，“城市群是新型城镇化主体形态，是支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台”。而“都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态”。——“楼神”研究所】

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2019年4月，英国社会围绕脱欧问题的斗争依然激烈，结果依然难料。

英国的脱欧计划，又叫“契克斯计划”，是2018年7月，特雷莎·梅召集内阁成员在首相乡村官邸契克斯庄园会商后制定的。

契克斯庄园因此再度登上国际舞台。

契克斯庄园在伦敦都市圈内，位于英国白金汉郡艾尔斯伯里镇的一座山脚下，距离中心城市伦敦约60公里。此庄园作为英国首相度假旅居之地，曾接待过多国国家元首，包括中国领导人。

2019年元旦，在美国政府结束停摆约一周后，美国总统特朗普迫不及待地离开白宫，与夫人一同前往佛罗里达州，要在海湖庄园共度周末。

海湖庄园（Mar-a-Lago）是特朗普于1985年买下的私人度假居所，位于佛罗里达州棕榈滩。

棕榈滩属于全美第八大都会区（都市圈）——迈阿密大都会区，离中心城市迈阿密66英里，106公里，一小时车程。

2018年10月28日，日本首相安倍晋三在富士山北麓一个村子的私家宅院里，招待了正在访日的印度总理莫迪，两人共进晚餐并举行会谈。

富士山北麓，属于东京大都市圈，距核心城市东京约61英里，98公里。

特蕾莎·梅、特朗普、安倍晋山，这三个国家首脑为什么会在远离都市100公里左右的地方拥有庄园宅院？

其实小结一下，会发现这三个地方的共同点：

一、位于大都市圈；

二、距离圈内核心城市60-200公里范围内。

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1999年，美国宾夕法尼亚大学教授、美国国家图书奖获得者保罗·福塞尔发现，越有钱的人，越住在远处，在公路尽头，在山上，在岛上，在看不见的地方。

后来，一家研究机构把他的发现予以扩展，得出研究结论认为，人们总是倾向聚居于大都市，但有钱人会在离开大都市一定范围的乡村地带，拥有其它住所。

这个范围，被划定为距离核心城市35-125英里，即大约60-200公里的范围。

这个范围，被称为大都市圈内的“保罗·福塞尔地带”。

换言之，所谓“保罗·福塞尔地带”，指的是大都市圈内，距离核心城市60-200公里的山水风景地带。

这就是“楼神”研究所所说“万水千山总是钱”的地带。

上面提到的，美国总统特朗普的私人居所海湖庄园，位于棕榈滩，属于全美第八大都会区（都市圈）——迈阿密大都会区，离都会区核心城市迈阿密仅66英里，106公里，正处于迈阿密大都会区的“保罗·福塞尔地带”。

美国迈阿密都市圈自1920年代已逐渐形成，得地利之便，海湖庄园自1927年建成后，就已经成了多届美国总统冬季度假和接待外宾及高官的地方。

1985年，商人特朗普把它买下来，作为私人度假居所。在特朗普担任第45届美国总统以后，这里就成为他举行会客和外事活动的重要场所，并且从此也有了一个新的称号：“冬季白宫”。

棕榈滩被称为北美“名门望族”的天堂，它不仅仅是美国总统度假和会见外国元首的地方，也是美国富豪的聚集地之一。

美国历史上著名的家族如范德比尔家族、洛克菲勒家族、卡耐基家族、梅隆家族，以及近代的慕恩家族、贝克家族，都曾是棕榈滩的主人。

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日本首相安倍晋山富士山脚下的私家宅院，距东京98公里，正位于东京大都市圈内的“保罗·福塞尔地带”。

安倍晋三之所以在这里买下私家宅院，是因为富士山，包括这个山脚下的村庄，是日本人心中的旅游胜地和度假天堂。

这里不但有美不胜收的景色和优良的环境，还有齐全的设施和良好的服务。

英国首相特蕾莎·梅的契克斯庄园，位于英格兰白金汉郡艾尔斯伯里镇东南方的奇尔顿山脚下，在大伦敦都市圈内，距离伦敦约60公里。

自1921年以来，契克斯庄园一直作为英国官方乡村地产和首相的私家庄园，曾接待了各国无数的元首贵宾。

大伦敦都市圈，除了契克斯庄园之外，在其南部，距离中心城市伦敦80公里处，还有一个“保罗·福塞尔地带”，那便是著名的乡下小郡萨塞克斯郡。

这个乡下小郡，因其数量众多、历史悠久的乡村庄园闻名于世，英国乃至世界众多名流富豪集中的地方。

流行女歌手阿黛尔，奥斯卡影后凯特·温丝莱特、英国滚石乐队吉他手基思·理查兹等等，均在此拥有乡间别居。

巴黎都市圈最有名的“保罗·福塞尔地带”是诺曼底地区。

该地区有森林有大海，距离都市圈中心城市巴黎160公里，是巴黎人买度假房的首选之地。

这一带除了滨海这一优势，还有着与印象派千丝万缕的联系，以及一年四季常绿的田园风光。

在纽约大都会区，同样有著名的“保罗·福塞尔地带”，如风景宅院的聚集地汉普顿。

汉普顿位于纽约大都会区（纽约联合统计区，也即大都市圈）内，距离都市圈中心城市纽约大约110公里，是美国“富人和名人的游乐胜地”。

提到纽约的富人区，首先当然是曼哈顿上东区。不过，正如“楼神”在上面所提及的，高收入阶层与Old Money阶层，除了在都市核心区拥有私宅之外，还会在距离60-200公里之外的“保罗·福塞尔地带”拥有房子。

汉普顿就是纽约这一地带的代表性区域。它三面临水，海岸线环绕，因而成为世界闻名的度假胜地，云集了来自纽约最顶层的名流和富豪。

这里不但有媒体大亨大卫·格芬、蔻驰公司CEO路易斯、高盛CEO贝兰克梵等跨国公司高层的房子，也有歌星碧昂斯、影星詹妮弗-洛佩兹的风景宅院。

美国前总统克林顿也曾经在这里居住。

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根据世界银行标准划分，从收入的角度，可以把人群分为四类：低收入人群，中低收入人群，中高收入人群，高收入人群。

此外还有一类人群，国际惯例叫Old Money 阶层，即“老钱人群”。他们的收入来自于家族继承、集团股份、资产增值等。

如美国洛克菲勒家族、杜邦家族、福特家族，香港郭氏家族、李兆基家族，泰国谢国民家族，马来西亚郭令灿家族，印尼黄惠祥家族，菲律宾施至成家族，以及内地的王健林之子王思聪等。

在全球人口的聚集进程中，人们的居住方式分为三类：

第一，低收入人群、中低收入人群，定居于一个城市，偶尔到其它城市探亲。

第二，中高收入人群，定居于一个城市，不定期到其它城市度假、探亲。

第三 ，高收入人群，Old Money人群，无固定定居城市，分居于多个城市和乡村。

一般情况下，钱越多，越不会安于一处定居。世界上的顶级富豪，都会在全球各地拥有住处，随处休闲、随处办公。

但不管一个人如何有钱、如何有资格拥有遗世独立的居所，他总还是人类的一员，有着“群居”的本性。

因此，即便是四海为家的高收入人群和Old Money人群，也会把他们的居住点，框定在世界各地的都市圈（包括世界六大城市群）之内。

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根据“楼神”研究所的报告，全球高收入及老钱人群中，有87%的西方社会人士及53%的中国内地人士，会在两个极端间居住——都市区的核心城市，及距此60-200公里以外的乡村地带。

而随着中国内地的高速发展，国内的数据在上升。

这两个极端居住地点，符合“保罗·福塞尔地带”地带人群的居住特征：或在市心公寓，或在远郊乡村。

越有钱，越需要隐逸。钱和隐逸，是正比关系。但隐逸不是隐匿，隐匿是完全躲起来，让别人看不见；隐逸是躲起来，但又时常露出，时隐时现。

安徒生说：“有钱的鸟，飞起来声音也大。”确实，有钱的人，总想让人看到；但又不能让人完全看到。

美国波士顿一个蓝领阶层人士说：“当我想到一位真正的富人时，我想到的是那些你从公路上压根就瞅不到影子的大宅的主人。”

他通常看不到富人，但他知道那儿有富人，说明富人做到了隐逸，而不是完全隐匿。

宾夕法尼亚大学教授保罗·福赛尔说：“他们的私宅从来就建在远远避开街道或公路两侧视线的地方。他们喜欢隐藏在山里，要么就远走希腊或加勒比沿岸的小岛（他们往往会买下这些岛屿），但求能暂时避开世人的嫉妒和种种烦扰……”

他们隐逸在什么地方？

以杭州为例。

过去的漫长时间里，杭州隐逸地段为城市中的森林，如九溪一带的山林、西溪湿地中的河流池塘边、钱塘江沿岸等。

但随着城市化的推进，交通网络和互联网络的铺开，市区隐逸的地方越推越远，直至远郊、外地小城、外地乡村，最终形成60-200公里的高净值人群隐逸地带。

如下图：

杭州2亿身家高净值人群居住板块分布图

（2008年之前）

“楼神“研究所2019年3月调研报告

杭州2亿身家高净值人群居住板块分布图

（2008年至现在，距离已在60公里之外）

“楼神“研究所2019年3月调研报告

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今天，随着经济的突飞猛进，中国已经成为全球第二大经济体。

截止2018年，中国GDP总量已经达到13.46万亿美元，人均GDP也已达到9630美元，接近1万美元。中国已经跻身中等偏上收入地区。

而且其中已经有15个城市的人均GDP超过了2万美元，达到发达经济体标准。

当一个城市的人均GDP接近1万美元时，这个城市就进入了后工业化时代。

这时候，城市的产业结构将以现代服务业为主导，城市的形态将从“单中心”向“多中心”转变，城市带、城市群、都市圈将成为城市的主要形态。

城市本身的变化，当然导致城市关系的变化。

从此，在中国，各个城市、各个地域，从竞争转入竞合阶段。

相应地，目前中国的城市化率已经达到59.58%。联合国预测，到2030年中国城市化率将达约70%，对应城镇人口为10.2亿。

这意味着，随着人均GDP逐步逼近发达国家，中国的城市化也在向着75%的发达国家标准接近。

不久以后的未来，中国70%左右的人口，会集中在都市圈范围内。

而这样的城市化新浪潮，同时将彻底改变广大乡村。

城市化的进一步推进，都市圈的建设，户籍的充分放开，让许许多多农民和他们的孩子进入城市，务工，上学。

由于农民在城里打工赚到的钱，远远超过在家乡守着一亩三分地，农村的土地因而得以释放，集中到农业企业，用来进行农业机械化耕种，极大地提高农业生产的效益。

农业生产效益的提高，空心村的改造，使得农村的魅力重新焕发，农村以田园风光和山水美景呈现在世人面前。

在高铁、轻轨、高速公路、互联网、物流网的发达背景下，当农村变得更美，城里人会反过来走向农村；原来进城的农民及其后代，同样会以新的面貌、带着新的心情回到农村。

同时，中国正在逐渐进入老龄化时代，由于老龄化人口的身心特点和生活爱好，他们将较多地进入乡村。

此种历史情形之下，中国乡村与中国都市圈，将构成一种新的融合格局，也顺势产生中国的“保罗·福塞尔地带”。

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人类历史发展的普遍规律是：随着经济发展水平不断提高，城市化率不断提高。

自古以来，人口不断地聚集，发展出小城市，又从小城市向大城市集中。今天，人口集中的趋势，不但在发展中国家存在，在城市化率已经达到80%以上的发达国家依然存在。

放眼全球，每个国家的人口和经济都是越来越集中于几个大都市；而总体上，全球人口和经济，主要在向6个世界级城市群及其它约70个大型城市群集中。

6个国际公认的世界级城市群，分别是：

第一、美国大西洋沿岸城市群。人口达4500万，占据全美人口20%；是美国经济核心地带和最大贸易中心，制造业也较为发达。

第二、美国五大湖城市群。人口约5000万，是美国经济的重点区域，也是美国制造业最发达的地带，其中钢铁行业尤其领先。

第三、日本太平洋沿岸城市群。人口约为7000万，是日本政治、经济和文化中心，同时集中了日本80%以上的金融、教育、信息和研发机构。

第四、英国伦敦城市群。人口约3650万，是全球最大的世界三大金融中心之一，是全球的经济重点区域之一，也是全球富豪最集中的地方之一。

第五、欧洲西北部城市群。人口达4600万，10万人口以上城市超过40座，也是巴黎乃至西欧重要的交通中心。

第六、中国长三角城市群。人口达2.23亿，是集世界级经济、文化、高科技产业为一体的大型城市群。在2018年11月中国进博会上，长三角一体化被宣布上升为国家战略，从此进入高速发展时期，很快将成为全世界的经济中心之一。

同时，长三角是中国万亿GDP城市最集中的区域，上海、杭州、苏州、南京、无锡、宁波等6个城市名列其中。

而长三角的国民生产总值，更是达到了3.1万亿美元，接近德国的GDP，超过英国。如果以单独经济体论，长三角已经成为世界第四大经济体。

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世界第六大城市群的长江三角洲，在这方面将走在其它都市圈前列。

按长三角大都市圈人口聚集规律，一条世界性的“保罗·福塞尔地带”正在形成。

以长三角南翼为例，在上面已经提及的距离杭州60公里的隐逸居住板块之外，杭州之外84公里的临安天目山、72公里的绍兴会稽山、128公里的余姚四明山，及140公里的天台山，将共同构成一条“保罗·福塞尔地带”。

看下面地形图：

在这张地形图中，杭嘉湖平原、宁绍平原，是长三角城市群所在地。这两个平原的南部，则是绵延数百里的浙江山区。

长三角南翼的“保罗·福塞尔地带”，就位于这些山脉的北侧，靠近平原的山中。

这里尤其要提天台山。此山地处长三角南冀，距离长三角核心城市上海200公里，距杭州都市圈核心城市杭州140公里。

此山作为佛教名山与道教南宗发源地，更受上海、杭州、台州等地高收入人群及老钱人群的重视。

同时，此山正处在长三角都市群的宁波及金义两个都市圈的交汇地带。

其中，距离宁波80公里，距离义乌86公里，距离温州140公里，距离台州73公里。

目前，在天台山海拔780米的风景线上，已经有三角洲城市群高收入人群聚居，在那里度假、休闲、旅居。

他们聚居的地方，主要是一个生活小镇——莲花小镇。

这个小镇由绿城小镇集团所开发，其中式宅院的建筑形态，及相应的服务体系，堪堪匹配全球都市圈内“保罗·福塞尔地带”的生活模式。

楼  神 | 人文经济学