人口流动是城市经济活跃，就业机会增长的反映，更是房地产市场发展的“晴雨表”。

根据美国人口普查局最新数据显示，2017至2018年，纽约的五个行政区（曼哈顿、布鲁克林、皇后区、布朗克斯、斯塔滕岛）遭遇了十年来首次人口下滑，人口同比下降0.47％至840万，正式成为人口缩水的城市。

是纽约人在逃离“纽约”，还是全美乃至全世界人们涌向这个“城市大熔炉”的热情在消退？

人口流动的背后，往往一个城市的消费水平、房价以及税收政策息息相关。有相关分析人士认为，除了特朗普政府收紧移民政策导致移民数量减少之外，纽约在民主党人执政下的高税收和高房价政策，也是影响人口迁移的重要因素。

根据美国WalletHub网站数据，综合房产税、个人所得税和销售税等税收与个人收入水平比率来看，纽约州的税收负担全美第一，税负水平达到13.04%，这让纽约的企业和富人不堪重负。

离开纽约，或许与高租金有关。根据美国住宅研究网站RentCafe发布的数据显示，美国3月份平均租金达到1430美元，创下历史新高，同比涨幅为3.2%。在全美20大枢纽城市中，纽约曼哈顿的平均租金最贵，高达4141美元。

千禧一代对购房需求的改变也是纽约人口流失的重要因素。

美国千禧一代，即24 -34 岁的适龄购房人群，这些人随着年龄的增长逐渐到了成家立业的年纪，买房成为了他们的“刚性需求”，根据Zillow调查92% 的人渴望拥有自己的房子，未来3-5年内他们将是潜在的房屋需求主力。

Zillow：千禧一代92%人群希望拥有自己的房子

目前，千禧一代大多处于事业发展期，支付能力有限，他们在关心房价是否能够承担的同时，也会考虑房产本身价值的增长，以及目标城市的产业发展、就业机会、生活成本和宜居性等重要因素。虽然纽约作为世界金融中心，有着不可替代的影响力，但它也是消费水平极高的城市，购房费用动辄上百万美金，房价对于他们来说往往高得遥不可及，同时随着纽约市场的降温，纽约房产本身价值的增长也有限。

高涨的房价，沉重的赋税，已经让纽约居民开始“用脚投票”，选择离开，到性价比更高的地区购房和生活。

事实上，纽约市人口流失的情况并不是特例。数据显示，美国其他几大都会区也面临人口流失的问题，比如说，洛杉矶都会区去年人口减少约0.1%，芝加哥地区也下降0.2%等。与传统大都市人口流失趋势相比的是，位于“阳光地带”的美国南部城市因利好的税收政策和较低的房价开始吸引大量的人口迁入。

位于“阳光之洲”佛罗里达州中部的奥兰多，气候舒适宜人，景色优美，生活成本低，不仅是举世闻名的主题乐园之都，也是超过150家跨国企业的所在地，近几年新建的诺娜湖医疗城更是为整个城市注入了源源不断的活力。旅游业和多元化产业的发展不仅吸引了大量人口流入，更带动了当地房产市场的发展。

佛州人口数据至2020年增长趋势

近十年，奥兰多区域人口以每年2.5%-3.0%的速度增长，福布斯全美人口增长排名第二。尤其是在2017年《福布斯》发布的全美净流入排名（按流入人口净值）排名，奥兰多所在的佛州排名居全美首位！

相对于纽约、洛杉矶、旧金山的房价，奥兰多新房入市门槛相对较低，具有较大的升值空间。2018年，奥兰多被《福布斯》评为房产投资最佳置业城市，并预测到2021年初奥兰多房价将上涨35%，具有极强的投资潜力。此外，根据奥兰多周刊数据显示，奥兰多已经成为美国第五大房租租金收益最高的城市。

综合分析认为，奥兰多人口净流入增加、房价低、租金增长快等原因将进一步推动房价上涨，投资奥兰多房产是绝佳的选择。

风险提示：

1、 投资有风险，理财需谨慎！

2、根据国家外汇管理机关要求，境内个人办理购汇业务时，不得用于境外购房、证券投资等尚未开放的资本项目。请投资人应当遵守国家外汇管理规定，依法合规做好投资资金安排。