从这些年我接管处理各类纠纷的统计数字来看，欠租一直是发生最多的纠纷类型。绝大部分的纠纷起因是欠租，或者演变成为欠租。欠租对房东来说，是最直观、严重的损害。房东有固定的成本，要按时支付房贷、保险等。然而，为数不少的房东在欠租发生时采取了错误的管理手段，使得尚可控制的“灾情”，蔓延为不可收拾的“灾难”。欠租一旦发生，我们首先沟通，其次依照法律流程采取行动。

在发生欠租的转天就应该及时追讨，积累越多，追讨难度越大。对于自己管理物业大房东朋友而言，为了维持关系起见，先打个电话，发个邮件询问一下，要求租客尽快回复。但是如果发现租客有意回避或编造谎言，就不应该再等。经验表明，尽早采取行动是降低风险的有效手段。

沟通是避免和解决问题的关键。在我接手的很多纠纷中，很多是房东租客之间因为语言、文化隔阂等原因沟通出了问题。业主或管理经理首先要了解房东或房客的权利和义务，在此基础上与租客有理有据地沟通。很多情况下起因是业主或租客没有意识到他们违反了租赁协议，或者他们不了解自己的权利或责任。因此，沟通过程中，房东了解合约内涵及自己和租客的权利义务非常重要，下一篇文章我会详细介绍，建议大家认真了解。

租赁管理局（RTO）网站上给了我们一个大概的处理指南，但涉及到实际的操作，具体的操作办法和谈判策略因具体案例而异，有经验的管理经理会从中灵活掌握，与租客沟通、有效谈判处理危机矛盾或是将房东的损失减到最小。

租赁管理局（RTO）官方网站

https://www2.gov.bc.ca/gov/lanlordtenant

（图片来自RTB官网）

以上是政府官方网站给我们提供的欠租处理流程。理流程看起来也简单，房东房客管理局网站上的“指南”读起来也不难。但是一旦深入内涵，一切都并非容易。有经验的管理经理在甄选租客和管理环节就会把事情做好，避免纠纷发生。有很多已经产生纠纷的房东找我帮忙，大多也可以在某个环节谈判解决问题。

有房东问”我的租客已经故意欠租几个月了，需要多久能帮我把他们赶出去"？我以两个最近的例子来回答这个问题。

案例一：

了解情况后上门与租客沟通谈判后，租客知道了自己的问题和接下来将要发生的结果，马上搬离该物业。

这种情况并不常见，多数需要进入法律程序。欠租的法律程序，在BC省可以申请 Direct Request快速处理程序。申请成功后，通常3-5个工作日即可拿到判决。再讲一个比较糟糕的例子

案例二：

业主经朋友介绍找到我，了解情况后即上门与租客沟通谈判无果。当面递送10 day notice，租客依旧拒付租金。向法庭申请执行快速处理程序，但是在这个过程中，租客反诉房东。"战争"进行到RTO的仲裁环节。等待了近两个月后，仲裁过程中我代表业主进行答辩，仲裁员当即判定我们赢。拿到仲裁结果的租客仍不肯搬出，最终在拿到高级法院拿到了执行令后，请法警执行驱逐该租客。

这个例子中，租客的“反抗”是使处理时间延长，房东损失增加的重要原因。因住宅类的纠纷较多，仲裁的等候时间1-3个月都有可能。租客“反抗”的理由或者借口经常是房东没有尽到维修责任，所以我常常再三告诉房东朋友要了解并尽到自己在维修方面的义务。

 在我接手处理的欠租案例中，很多是源于租房初期对租客没有严格把关，一开始就租给了有欠租风险的租客。（后续文章中远恒物业管家会跟大家分享一些甄选租客的经验）。另一种原因是在管理过程当中，房东租客之间因为语言、文化隔阂等原因沟通出了问题。我作为在本地长大的华人，完全能够了解房东与本地租客之间在思维、沟通方式上的巨大差异。加拿大的民用住宅法律对房东、租客角色的责权利有很明确细致的规定，建议房东朋友有机会多学习，也是了解加拿大文化的一部分。很多房东未尽到义务，租客以欠租手段反抗，更有租客看准房东不会用法律程序解决问题，恶意拖欠。

“解约驱逐” 这个题目很大，房东朋友在此失误也很多，我们下篇再详谈。

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