【 乐家网（canadamls）小李飞毒撰写】进入2019年，大温地产局的数据也好、大温地产经纪公司的分析也罢。提及“买方市场”的次数越来越多，比如独立屋市场、比如豪华独立屋市场，再比如高端公寓场。“买方市场”正在成为地产热词。

但在4月22日，加拿大地产局（CREA）综合了全加拿大各区域地产局的交易数据后正式宣布：加拿大全境都不存在地产交易的“买方市场”。

黄三水告诉小编，大温的地产经纪通常以售挂比判断市场是买方的还是卖方的或者是均衡的，也就是在MSL上的挂盘总量和当月的成交量比值。

以这个比值计算，大温区域有一些细分领域的地产交易量已经进入买方市场区间，还有一些细分领域正在无限迫近买方市场区间。

但CREA的测算方式却截然不同，他们采用的计算口径称为SNLR，意思是“销售额与新上市房源比例”。

售挂比强调的是成交量与全部存量的比值，看重静态的绝对值。

SNLR强调的是当月成交量与当月新增量的比值，更看重活跃房源的成交活跃度。

黄三水解释说，比如卖家在2018年10月挂盘一套独立屋，卖到11月份的时候没有成交，卖家并不急于出售也不想降价促销，同时又由于各种原因没有撤销挂牌。这套房源就成了僵尸房源，

卖家的挂牌价格显然不符合市场的实际情况，但卖家又不肯进行积极的处理。这种僵尸房源极大干扰了地产局的交易数据。

黄三水说，并不能说CREA的统计方法就一定更科学，但至少提供了一种可行的思路让我们更全面的理解地产市场。作为地产经纪，他更支持使用SNLR评估市场状况，因为这毕竟代表了更真实的交易状态。

黄三水解释说，售挂比理论中，售挂比低于12%，则视为进入买方市场，售挂比高于20%，则视为进入卖方市场，12%-20%之间，都视为均衡市场。

以2019年1月大温地产局的交易数据为例，各种类型房屋售挂比为10.2%，独立屋更是只有6.8%，已经是明确的买方市场。

但同样的数据，如果用CREA的统计办法，则全加拿大成交量表现最差的大温地产市场也完全不存在买方市场。

CREA表示，采用SNLR数据的原因是它可以直观反应当月的买家和卖家热度，而无需考量历史库存的影响。

SNLR的基本原则是，数值高于60%是卖方市场；低于40%则是买方市场；40％至60％是均衡的市场。

按照这个标准，2019年3月表现最差的大温地产市场的SNLR值也达到了40.5％，尽管同比去年下降23％，但仍然没有成为买方市场。

菲沙河谷区域的SNLR值为46％，同比去年下降25％，也是均衡市场。另一个西部城市埃德蒙顿同样表现不佳，SNLR值为44.1%，也是在均衡市场的边缘。

加拿大甚至还有四个城市处于卖方市场。分别是：

1、伦敦，SNLR值为74％。

2、渥太华，SNLR值为71.8％。

3、蒙特利尔，SNLR值为71％。

4、汉密尔顿，SNLR值为61.4％。

整个加拿大地产市场的SNLR值则是54.6%，均衡的不能再均衡了！

不过CREA也指出，没有什么指标是万能的，SNLR只是从一个维度告诉我们，加拿大地产市场没有那么悲观，东部甚至可以让大家非常乐观。而最差的西部也处于均衡市场范围，只是过去的好日子让大家有了不舒服的落差。

CREA称，任何人都可以评论地产市场，但市场的真实表现并不能被每个人洞悉。有时候保持独立的思考比人云亦云更重要。

黄三水则认为，CREA有一点说的对，那就是大温地产市场过去的日子太舒服了，舒服到我们把不正常当成正常，把正常看成不正常。

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