最近多伦多市最富有洞察力的专家在罗特曼管理学院的现场观众面前召开了第12届年度活动

LR：Sebastian Clovis，Jennifer Keesmaat，Brian Gluckstein，Lu Han，Michael Kalles，Benjamin Tal，Michele Romanow，Barry Cohen，Maryam Mansouri Hurst和Brad Lamb

对于2019年的POST CITY TORONTO 杂志的房地产圆桌会议，我们在罗特曼管理学院的500多名观众面前举办了一场火热而丰富的现场活动。 通过Apple Podcast和SoundCloud阅读或收听圆桌播客。

2019年主持人

主持人：Nikki Gill 尼克吉尔，Ron Johnson Sebastian Clovis， HGTV加拿大主持人 
Barry Cohen 巴里科恩，加拿大＃1 Re / Max销售人员 
Brian Gluckstein， Gluckstein Design负责人 
LU HAN 陆涵，罗特曼教授 房地产和城市经济中心研究员 
Michael Kalles 总裁迈克尔卡尔斯 
Jennifer Keesmaat，多伦多市前首席规划师 
Brad Lamb 著名公寓开发商  -Lamb 地产开发公司
Mansouri Living副总裁Maryam Mansouri Hurst 
米歇尔罗曼诺，龙在加拿大广播公司的龙穴~q~ 联合创始人，Clearbanc 
CIBC Capital Markets副首席经济学家Benjamin Tal

Nikki Gill：让我们从CIBC经济学家Benjamin Tal 本杰明·塔尔开始，他将对目前的市场状况提出看法。

本杰明·塔尔：是的。 你只给了我两分钟。 这还不够。 所以我会非常非常快。 有一种称为收益率曲线。 收益率曲线是长期利率与短期利率之间的差异，如您所知，通常长期利率高于短期利率。 每当它发生不同时 - 即我们称之为反向收益率曲线，其中短期利率高于长期利率 - 每次发生时，它在过去20年，30年内发生过几次，一年之后我们经济衰退。 没有例外。

如果我们去年10月份进行了这次对话，我的回答就是“哦，我不知道。 这看起来不太好，“因为那时候，美国的美联储正在谈论在2019年再加息四次。

加拿大央行正在谈论在2019年将利率从1.75％提高到3％。他们非常看好，我说，“哦，天哪。 他们将反转收益率曲线。“ 
十一月，十二月，他们两人都做了180改变。 美联储告诉你，“我们已经完成了。”加拿大银行告诉你，“差不多完成了。 也许还有一个。 几乎完成了。“

我建议，如果从多伦多这里可以看出美国经济将在2020年放缓，由于财政收益，美国的美联储肯定也能看到这一点。 所以我相信在2019年末，美联储将有20/20的愿景。

你明白了吗？ 20/20愿景。 我觉得它很可爱。 我认为他们会降息，而不是加息。

吉尔：我们听说过伦敦和悉尼等其他城市的价格下跌。 陆涵，从全球的角度看市场是什么样的？

陆涵：我认为，从全球的角度来看，特朗普绝对并不孤单，就是市场放缓。 有一种说法，所有幸福的家庭都是一样的; 每个不幸的家庭都以自己的方式不开心。

我认为这也是住房市场的完美类比。

当我们看看所有这些城市并思考繁荣是如何发生的时候，基本上，有非常相似的驱动力，例如极低的利率和非常强劲的国内经济增长，紧张的土地约束以及外国的强烈兴趣买家。

但现在所有这些市场都经历了放缓，特别是在2018年，每个市场都有自己的特点。 例如，当我们考虑伦敦时，你知道，英国脱欧会带来不确定性。 当我们考虑北京和上海时，中国经济已经放缓，中美之间的贸易战存在很多不确定性。

吉尔：巴里，现在把它带回多伦多，当我们进入这个重要的春季市场时，你会看到买家在这里发生什么？

巴里科恩：我对市场有点看好。 我没有超过一年的项目，因为我认为任何人都不能非常准确。 但是我们经历了很多事情。 在过去的18个月里，受到了很多影响。

在我40年的职业生涯中，我无法想象在这么短的时间里发生了这一切，看看我们忍受了什么。 我的意思是，市场本身只下跌了4.1％。

独立式住宅也没有做得好。 独立式住宅可能下降了8.3％，而公寓实际上涨了12％。 所以，再次，这就是为什么我有点看涨。 
我认为它将更多地是一个平衡的市场，但它将倾向于卖方。

主持人Nikki Gill和Ron Johnson

吉尔：布拉德，公寓结束怎么样？ 你在看什么？

布拉德·兰姆：我们现在在市中心的多伦多市缺少住房。 我们测量到LAWRENCE，下到LAKESHORE 以及DVP和Dufferin之间。

整个城市有不到900套公寓可供出售，而2015年此时有超过2,100套公寓。

所以我们显然没有足够的CONDO 以分层住房的方式在这里出售，我们在城市和省内都有需要改变的反发展政策。如果我们不改变这些政策，我们将会遇到比现在更糟糕的情况。

吉尔：Jennfer，你想要说几句吗？

Jennifer Keesmaat：哦，看，她知道我想跟随Brad。 这是前几年的趋势。

在过去的五年中，我们真正专注于审批流程并获得越来越多的单位批准，并且发生了一件非常有趣的事情：我们已经走出了建筑行业。 因此，在这个城市批准了超过290,000个单位，尚未建成。 现在，为什么呢？ 那么，实际上建造这些单元有各种各样的限制。

我在业界听到的一个重大问题是建筑成本，包括劳动力和获取材料。 所以现在这个城市有一个非常大的项目，刚刚延迟了将近一年半。 一切都准备好了。 融资到位，工会都准备好了，但它可以获得具体的服务。 访问具体服务是延迟。

因此，由于获得具体的服务，该项目将推迟一年半。

我认为真正指出的是，有各种各样的要素，无论是批准程序，是否是劳动力行业，都会对城市供应的实际供应产生影响。

罗恩约翰逊：人们想要更实惠的住房，他们想要更实惠的租金。 我想知道，我们的小组成员会做些什么才能让我们到达那里？ 对于这个问题，我们再次与Keesmaat女士开始。

Keesmaat：所以这是一个非常重要的问题，因为整体住房生态系统，如果你愿意......奢侈品[住宅]，中产阶级房主可以负担得起的房屋，新的首次房主单位，然后租房，社会住房之间存在相互关系。

事实上，当我们在该系统的任何部分中存在差距时，人们会受到撞击和移动。

例如，租赁房屋面临的一个巨大压力是当抵押贷款规则收紧时，越来越多的人无法到达，无力承担房屋所有权并且停留在租期更长或者不再渴望房产权。 这给我们在这个城市的租赁市场带来了巨大的压力。

当人们无法进入这个城市时，这是一种风险，因为他们完全无法进入住房。

这是该市面临的最基本问题之一：我们需要重新调整我们的努力，转而大力提供更多租金，以及更实惠的租金，以建立城市整体住房生态系统并提供稳定性在整体住房市场。

LU HAN：我完全同意詹妮弗所说的话。 供应是一个非常重要但也是一个非常难以管理的问题。 另外，负担能力。为了让多伦多成为一个具有全球吸引力的城市，我们必须让住房更便宜，特别是对年轻一代。 如果我们考虑一下，今天与三年前相比，为了有资格购买多伦多的普通住宅，您将获得多少收入。 好吧，我认为你的年收入大约需要160,000 加元。 与三年前相比，仅为10万加元。

那么，为什么我们有这么大的增长呢？ 我认为至少有三分之一来自这些高利率以及抵押贷款收入压力测试。

约翰逊：先是布拉德，然后是巴里。

LAMB：好的。 因此，我认为有290,000个已批准的房屋是不可思议的。 我可以告诉你，目前在多伦多市没有可供出售的网站进行重新分区。 我真的很想深入研究这个数字。

我可以告诉你，每天，每一天，我的公司都会为了得到这个城市的关注而斗殴。

每周我的律师都会打电话给这个城市。 每个星期我都会叫我的律师尖叫他们。 这是胡说八道。 现在需要10年才能完成这座城市的建筑。 从购买到挣扎于城市，与省份挣扎，与许可证挣扎，融资，销售和建设，这是10年，我一生中的10年。

我们在这个城市中遇到了一个严重的问题，他们正在梦想新的技术，新的分区技术，以及阻碍发展的新规则。城市中的新HCD，市中心的“历史控制区”，1950年以前建成的所有东西现在都是历史性的。 这很疯狂。

除此之外，还有一个新的TOcore计划正在Jennifer的手表上进行不同级别的批准。 这是世界历史上最严厉的分区立法。 我不是在开玩笑。

约翰逊：好的。 为什么我们不让巴里坚持一秒钟。

Barry Cohen：是的，我宁愿看Jennifer和Brad一起解决这个问题。

Keesmaat：嗯，我不会说太多，但让陈述几件事。

我们在文化遗产保护区做了一些非常聪明的事情，我很自豪我带来了一个规划方法，这个城市现在每年推进五个文化遗产保护区，我们正在加强遗址保护遗产。

因此，您会看到越来越多的新项目，您拥有遗产建筑，遗产属性受到保护。 我们正在增加新的办公楼，但我们保留了街道的特色。 我们正在保护街道的行人生活。

关于TOcore，在TOcore之前，我们有更大的挫折，因为我们有很多人居住在市中心：75％的居住在市中心的居民步行或骑自行车上班，因此有大量的行人量。 我们需要更宽的人行道。 这座城市如何实现这一目标？通过挫败建筑物并创造更广泛的公共领域。

所以这些都是与创造一个更宜居的城市相结合的事情。 是否意味着一些开发站点不再为公寓开发？ 是的，绝对的。 但没有人有权在任何他们想要的地方放置公寓。

在TOcore中，我们确保了建筑高塔之间25米的间隔距离，以保护市中心的天空视野和阳光。 这是人们涌向多伦多生活的原因之一：因为我们的政策正在保护我们的生活质量。 所以最好的项目，让我们以最快的速度建造它们。

约翰逊：米歇尔，千禧一代试图进入这个市场有什么机会？

米歇尔·罗曼诺：嗯，我认为这对千禧一代来说变得越来越难。 我的意思是，去年的租金上涨了10％。 多伦多的一居室公寓平均价格为2,100美元。

所以人们推迟了他们的第一次购房。 他们希望生活在市中心中心，因为所有这些新技术工作都在市中心。

我们没有谈到的推动这一点的另一件事是短期租金的影响。 现在，您可以拥有物业经理和业主

他们知道，他们短期租赁的多个单位与长期租赁相比，这再次推动了供应减少并推动了租金上涨。 
因此，我认为我们将要看到的是大城市中发生的很多事情，人们正在寻找生活空间的各种创意选择。

约翰逊：塞巴斯蒂安，你在装修市场看到了什么？

塞巴斯蒂安 ：你知道，人们似乎选择为自己翻新房屋并留在这些空间，而不是试图将它们投放市场并翻新房屋进行转售。 那只是，很难转售。 这是一个非常高价的市场。 有很多土地转让税和与之相关的东西。

显然，收入套房是一件大事。 每个人都想在某个地方找到某种类型的收入房产，无论是在地下室还是在阁楼里。 或者，如果他们有一个车库，他们试图将它转换成某种类型的宜居空间或他们可以租用的东西。 因此，我进入的每个房子都有一个车库，人们在询问巷道房屋，他们可以转换这些类型的房产。

我也看到很多人正在以朋友的身份购买住房，而且我认为共同生活就是这样，而不是生活在家里的夫妇和翻新房子。

有很多人作为朋友一起搬进来。 我最终要做的是翻新房子并试图将房子拆分成一个仍然是单户住宅的房子，但是内置了很多隐私，因为那里的朋友不一定在一起。

他们试图保持彼此的隐私和自主权，但他们自己买不起房子。 所以他们把钱汇集在一起。

约翰逊：布莱恩？

布莱恩格鲁克斯坦：你知道，我们最近有两个建筑，我们最近从公寓转换。 我想我们都同意租房生活不是一个有保障的生活。 我们已经看到了。 我已经看到，即使是在客户，即使是在奢侈品层面，他们认为他们将租用这个豪华公寓，他们会很高兴，然后主人将它卖给他们。

因此，我们无法真正将公寓视为有保障的住房。

人们需要有保障的住房，他们可以租用。 如果他们想要度过一生，从不想买东西，或者不想在城市买东西，也许他们在城里租房子，他们买了乡间别墅，因为这是他们买得起的东西，而且这是一种生活方式的选择。 他们没有在城里拥有房子。

所以我们有两个正在进行的项目，我们做了一个180，并说我们没有营销它。 我们不是在建立销售中心。 我们要去特制的租赁。 这对我们来说是一个很大的变化。

塔尔：问题是我们现在处于循环中。 直到2016年，我能够解释多伦多的一切。 我有各种型号，供应，需求，数量。 我能够解释，直到2016年。2016年发生的事情，我所有出色的模型都无法解释，如果我无法解释，那一定是坏事。

我相信，在2016年，我们在多伦多的公寓空间看到了一波投机。 我确信这就是为什么市场在2017年第一季度之前一直如此疯狂的原因。当重力开始发生的时候，那就是政府推出他们的16点公平住房计划，那就是市场开始走下坡的时候下。

我建议我们现在所做的不是自由落体。 让我们提醒自己，市场正在放缓。 它是广阔的，但它正在放缓。 这是令人失望的疯狂岁月，而不是自由落体。

现在我们必须看看市场的两个部分。 高层建筑和低层建筑。 在低层板块中，这是迄今为止B-20 [联邦政府的抵押贷款收入压力测试]的头号伤亡人员，有预售和转售，是吗？ 预售市场已经死了。 它绝对是死的。 人们正在远离80,000加元，90,000加的押金。 他们坐在库存上。 他们无法摆脱它们。

记得2016年，疯狂的一年？ 两种价格都上涨，转售和预售。 但预售量增加了很多。 差距变得巨大。 我们以前没见过这个差距。 现在它正在纠正，预售，新建筑的价格下降速度远远快于转售。

市场的高层部分，完全相同的事情。 我们已经看到两种价格在一起，在一起，并猜测是什么？ 预售与现有之间存在巨大差距。 猜猜我们现在在哪里？ 在高峰期。 它还没有下降。 我认为公寓市场将在预售市场放缓。 它将放缓，因为我们已经看到公寓空间价格上涨了56％：两年内增长了56％。 这太过分了。

差距非常大，特别是在多伦多。 我建议这会慢下来，这将是一件好事。 我没有看到这里的自由落体。

我们都知道，超过50％的买家是投资者。 有些人会告诉我60％，70％。 这取决于项目。 这些投资者中有45％现在处于负现金流状态。 
这并不是说他们会出售，因为他们是老练的投资者，他们中的大多数人都知道，如果你想让你的儿子或女儿有机会在这个城市生活10到15年，你呢？现在肯定要买，因为如果你觉得这个地方现在负担不起，你就等。

约翰逊：好的，让我们去问问迈克尔，让brad Lamb 做最后的称述在我们讨论政府干预之前，

迈克尔 Michael Kalles：人们并不是在谈论市中心的A级[顶级质量]办公空间，其中空置率为2.7％，这是北美最低的。事实上，去年在多伦多创造的科技工作岗位多于硅谷和西雅图的总和。

我认为我们要做的是关注2016年和2017年是不可持续的市场 - 2018年是一个非常好的市场。 这只是一个真正的市场。 这是可持续的。

我有一种说法，你看世界越多，多伦多看起来越好，我的意思是地缘政治有千种不同的原因。 多伦多是一个令人难以置信的世界级城市。 所以我对市场非常看好。 我认为本杰明提出了许多好处，但总的来说，我认为我们已经度过了一段美好的时光。 但我认为我们不能满足~q~16，~q~17的期望。

我看看我们公司，2018年，我们下跌了13％。 但这是我们61年来第三个最好的一年。 我会签到2018年。如果我能连续10年这样做，我现在就签合同。

兰姆LAMB：我真的专注于核心区域。 我可以告诉你，新旧住房之间的差距一直在5％到10％左右。 之所以存在差距，是因为从您购买的时间到您购买新公寓的时间，这大约是五年。 因此，消费者可以[购买公寓]减少15％，并且[在完成之前]超过五年，并且他们可以看到当时价格上涨25％或20％，因为我们看到每个五到四个一年的分数增加了。

他们每英尺大约1050。 所以没有真正的脱钩 - 本杰明，对不起，没有 - 不是闹市区。 它可能存在于905地区。它完全有可能。 但我可以在核心区告诉你这不是真的。

核心市场并不强劲。 我会说这是对的。 如果你看到一个购买的地方，你通常需要几周的时间来做出决定和购买。 这不是买方市场。 它仍然是一个卖方市场。

约翰逊：我知道这将是一个受欢迎的问题。 我们将再收集两条评论。 第一个Jennifer Keesmaat，然后是塞巴斯蒂安。 然后我们将把它包起来。

Jennifer Keesmaat：两条评论。 至关重要的是，我们在城市的某些地区继续保护土地以促进就业增长，正是因为这两件事情齐头并进。 
我很高兴地缘政治环境受到重创，因为我们在过去12到24个月内看到如此多的科技增长的原因之一实际上是因为美国的移民政策收紧。 对移民的开放对于推动这个城市的科技产业至关重要。 因此，作为一个与城市经济的长期可持续性直接相关的城市，我们的文化不应被视为理所当然。

第二部分是关于经济实惠的出租房，特别是因为我认为，当我们谈论租赁时，我们需要将市场租赁房屋与经济适用的出租房屋分开。 我们知道有一部分房地产市场不会以营利为基础交付给布拉德的观点。 你不能从中获利。 然而，我们也知道有一部分人口，并且越来越多地成为一个更宽的带宽，无法承受这个城市可负担的租金。

这是一个以真正非常重要的方式使用城市土地的机会，我们可以与私营部门合作，确保我们提供住房。 对于年轻人的工作，今天许多工作，你在这个城市买不起房。

有些年轻人可以选择与父母待在一起。 我完全希望我的孩子有一天能和我一起搬回去。

克洛维斯：就是这样。 我喜欢你刚才说的话。 我得说，你知道，我每天都和家人打交道，基本上，这些装修工作。 我看到它是多么困难，房主如何努力在这些房子里养家，并试图翻新这些房屋并尽可能地伸展他们的钱。

你知道，现在人们所承担的债务是巨大的吗？ 由于这种债务，人们无法执行他们想要的装修类型。 我的意思是，我不是一个庞大的人，但我很确定[家庭]债务约为170％。

所以我并不是说我们很快就会崩溃，或者如果经济衰退，它将会发生。 但如果确实如此，那我们就麻烦了。

因此，当我正在听这个小组时，你知道，我无法帮助......但是我的心有点受伤，因为这些房屋不仅仅是投资工具。

这不仅仅是我们可以通过多少钱来销售这些房屋并投资这些房屋并翻转这些房屋。

在过去的10年里，人们一直在向左，右和中心翻转房屋并通过推动房价到达高位。 我们现在正处于房屋几乎太昂贵而无法翻转的地步。

我想有人在一分钟前说过，投资房屋的人中有60％或50％只是投资。 他们甚至没有搬进家里。 这个不好。 这个国家和这个城市的房屋是供人们养家的，我们需要注意这一点。 我们需要考虑这一点，展望未来，而不仅仅是我们明年可以赚多少钱来翻转这些房屋。

2030看起来像什么？ 我们需要为此做好准备。 我们需要确保街道有阳光，人们可以走在街上，有地方可以去。 这不仅仅是一种投资模式。 这就是我们生活的地方。

吉尔：我们要谈的下一部分是政府干预，本杰明，我们将从你开始。 你在压力测试中站在哪里？

塔尔：好的。 首先，让我谈谈债务问题。

听着，债务与收入比是一个米老鼠指标。 这不是一个好的指标，我不会理解为什么。 它只是媒体使用的一个非常流行的指标，但它没有告诉你什么。 
因此，如果你真的想了解债务状况，你必须更深入。

并不是说我们没有处于高额债务状态，而是引用的数字170，实际上是在夸大局势。

克洛维斯：那是加拿大的统计数据。

塔尔：当然，但这个数字的含义是无稽之谈。 没有经济学家真正关注这个数字，因为它没有任何意义。

这并不是说你不对。 你是绝对正确的。 我们对高利率很敏感。 我们承担了过多的债务。 我们只需要小心我们引用的内容，因为这些简单的数字试图简化更复杂的情况。

现在，问题在于明显更高的利率会使市场放缓，而且这个市场在过去10年或15年都受到监管。

你知道，每两分钟你还有其他的东西吗？ 现在它是市场的非保险部分。 我支持B-20。 现在，如果你不知道，B-20就是你以五年的速度提高200个基点的资格。 所以你支付五年的费率，但要符合条件，要高出200个基点。 我支持这一点，因为我认为我们本应该拯救许多加拿大人。 完全同意。

但是，200个基点，谁想出了这个数字？ 渥太华的某个人早上醒来说“200个基点。”这个数字背后没有科学依据。

关于B-20，我要说的是让它变得灵活。 谁说它应该是200个基点，特别是当银行利率比现在低75个基点时确定？ 所以它上涨了75个基点。 现在我们仍然有200个基点，这只是一个数字。

使其更灵活。 这就是下一场战争。 第一场战争是租金控制，我们赢得了这场战争[当福特政府推翻新建筑的租金控制时]。 下一场战争将是B-20。

同样，我们必须拯救加拿大人。 但是，与此同时，我们必须谨慎对待情况。 我们不想杀死市场

吉尔：压力测试对私人和另类贷方的增长有何影响？

塔尔：嗯，我认为这是一个改变游戏规则的人。 我认为我们已经看到市场明显放缓。

如果你问我最重要的因素是什么，那就是B-20，然后是利率，然后是引力。 这就是市场的运作方式。 现在，问题是，这对于B-20来说是负面的，就是你去银行，银行说，“对不起，你没有资格。”你做什么？

你有押金。 你需要一些东西。 你去另类贷款人。

次贷。 替代信用。 现在是抵押贷款市场增长最快的部分，那些是替代贷方。

城市 市场 房屋 没有 现在