加国头条 i4cc.ca ｜商业地产产权调查之留置权

我们经常谈论房地产，但是有多少人意识到，房地产最重要的其实不是它的实体形态，而是它的法律权利。极端地说，房地产是一个权利束（a bundle of rights），是多项权利的集合，它们可以归属于同一个人（经济实体），但大多数情况下是分属不同的人或经济实体。例如，出租物业的所有权和收益权属于业主（Owner/Landlord），而占有权和使用权属于租客（Tenant）。人们也可以在房地产上创造新的权利，例如地役权（Easement）、留置权（Lien）等等。虽然说在房地产交易过程中，产权调查是律师的工作，但律师的工作一般仅限于对事实的陈述，除非有专门的要求，否则他们并不去调查这些权利的来龙去脉。因此，房地产的业主、投资者有必要了解这些权利是什么含义？是如何设定在特定物业上？对业主的权利有何影响？在必要的情况下如何解除这些权利？这里我们主要谈谈留置权。

一、什么是留置权？

留置权，也叫扣押权，英文名称是Lien，它是设定在房地产资产上的债务求索权，是以房地产资产的价值为担保，确保债权人对业主债务得以清偿的权利。一般来说，如果业主有未清偿债务，可能是因为没有其它资产来清偿，也可能是因为存在纠纷而不愿清偿，当然也可能是存在分期偿还债务甚至是未知债务，无论是因为什么原因，债权人都可能依据法律合同、债权凭证、或法院判决等，到政府的产权登记机构办理登记留置权。

二、留置权的类别

留置权多种多样，从业主的意愿上看，大体上可以分为自愿和非自愿留置权：

1. 自愿留置权

自愿留置权是业主主观上知晓并愿意在房地产上设置的留置权，例如大多数业主都希望通过借贷融资来购置房地产，而放贷机构又希望能保障本金和利息的安全性，在这种情况下，创造并设置留置权就成为双方都能接受的一种解决办法。因此，房贷的求索权就是一种留置权。

2. 非自愿留置权

非自愿留置权是业主主观上不愿意或不知晓而被债权人通过法律程序而设置在房地产上的留置权。例如当业主欠税（地税、所得税等）而没有意愿或没有能力支付时，税务部门可以在业主的房地产设置留置权。

3. 机械性留置权

在现实中，大多数的非资源留置权是因为债务纠纷而设置的，这些留置权通常又被称为“机械性留置权（Mechanic Lien）”或“建筑商留置权（Builder’s Lien）”，因为最常见的债务纠纷是由于服务合同，例如建筑装修等，造成的，要么是业主认为建筑装修的开支远远超出预算，要么是建筑装修的质量没有达到业主的预期等等。

三、留置权的设立与解除

留置权的设立与解除与各地的法律法规有关，同时，这方面的法律法规也可能发生变化。例如安大略省自2017年以来，已经两次通过了“安大略省建筑留置权修正案”，实施时间分别2018年7月和2019年10月份。

一般来说，自愿性留置权的设立比较简单，只要有相应的合同或协议就可以，但非自愿性留置权的设立，则需要有法庭立案相关文件，而且债权人有义务通知业主（债务人）。

要解除留置权，只需要按照登记留置权的数额全额赔付即可。当然，有些地方的法律规定，如果留置权超过一定的期限，例如25年，就会自动作废解除，但这种情况并不多见，比较常见的情况反而是业主被动全额偿还的局面。例如合同纠纷在法庭审理过程中，业主虽然胜诉的可能性非常大，但由于种种原因需要处置设有留置权的物业，例如融资时放贷机构要求放款前必须解除留置权。这个时候业主等不到官司胜诉而被动支付全款。当然，有些法庭也会同情业主的处境，可以在业主的要求下，在业主支付法庭等额债务的押金后，即可解除留置权。如果业主最终胜诉，押金将退还业主。反之，押金将交付给债权人。

四、留置权的顺位

前面提到一个物业上可以有多个留置权，那么在物业被变卖或收回赎回权后，不同留置权的债权人在求索债务时的先后次序是如何决定的呢？这就涉及留置权的顺位问题。顺位在前的债权人优先得到全额偿还。

一般来说，留置权的顺位由登记日期决定，登记日期在前的，偿还顺位也在前。但登记日期并不是唯一的依据，债权人的性质也很重要。例如政府和公共机构的顺位高于一般债权人，像税务留置权、管理费留置权高于房贷及其它债权的留置权。

因此，顺位靠后的留置权，偿还风险就比较高。这就是为什么在申请房贷时，放贷机构都会要求业主证明没有欠税。这也是为什么三贷的利率比二贷高，而二贷的利率比一贷高，因为高风险需要高利率来补偿。

五、共同所有权上的留置权

有些房地产有不止一个业主，因此形成了共同所有权。那么，共同所有权下的房地产，会不会因为其中一个业主的债务而设置留置权呢？这个问题跟共同所有权的性质有关。

共同所有权也各不相同，大体上有2个类别：

1. Joint Tenancy，不区分股份的共同所有权。这类共同所有权不在业主之间进行股份的区分，所有业主都平等享有全部的所有权，它一般出现在夫妻之间。它的优势是，当其中一个业主身故时，他/她的所有权自动转给健在的业主，不需要有法律上的转让手续，也不成为遗产。另一方面，它的劣势是，某个业主的债权人可以没有障碍地在该房地产上设置留置权。

2. Tenancy in Common，这种共同所有权是可以划分股份的，例如某个业主占某个百分比。该业主名下的比例是可以根据他/她自身的意志转让继承的。相应地，该业主的债权人也可以在他/她拥有股份的房地产上设置留置权。虽然该债权人不能要求别的业主代替该业主偿还债务，但债权人可以通过法庭要求拍卖该房地产，从拍卖所得中按股份比例获得偿还。