加国头条 i4cc.ca ｜ 2019年主要国际城市评级：蒙特利尔

很多人想到蒙特利尔第一印象就是寒冷的冬季。蒙特利尔是加拿大魁北克省最大城市。魁北克省在加拿大特殊的地位，以及当地移民政策相比加拿大联邦更加宽松的形势，让蒙特利尔房产最近几年格外受到关注。

随着加拿大近年来不断收紧包括投资移民在内的移民通道，蒙特利尔已经成为追求更加便利移民条件人士的最佳选择。相比加拿大其他城市来说，魁北克的法语环境可能让一些人望而却步，但实际上，作为英法双语混合非常好的城市，在蒙特利尔生活并不像某些人想象的那么困难。而相对更低的价格标准，也为投资者带来更多选择。

宜居评级：★★★

美世生活质量调查排名：第21名

气候：四季分明　

蒙特利尔位于加拿大东部。除了位于东北方的魁北克城之外，正北方几百公里外基本就是荒无人烟的加拿大北寒林地带。冬季寒冷多雪，年降雪量能够达到2.14 米，夏季炎热干燥。1月平均气温零下10摄氏度，7月平均气温21摄氏度。大雪通常并不影响人们出行，因为蒙特利尔政府每年都会花费上千万加元来保证除雪工作正常进行。经常在大雪刚下时，除雪车就已经开始工作了。

空气质量：清洁　

蒙特利尔的空气质量很好。附近地区植被丰富，尽管寒冷但氧气充足。城区PM2.5数值通常不会超过50 左右。

交通：较拥堵　

蒙特利尔居民平均通勤距离16公里，平均通勤时间42 分钟，44%的居民选择私家车通勤，19%的居民选择公共交通，15%的居民步行上下班。蒙特利尔的交通状况在北美大城市中排名中游。城市地铁和公共交通基本能够满足居民需求。同时由于主要的城区都集中在劳伦斯河主流北部的本岛上，所以整体来说，并不算特别拥堵。基础设施相对陈旧可能是当地存在的一个问题，蒙特利尔主要的道路基本都是20世纪七八十年代建成的，近些年城市道路偶尔传出破损的问题，不过政府也在尽力补修。

治安：较好　

魁北克法语区在色情行业等方面管理与加拿大其他地区不太一样。这让市区增添了一些传统意义上比较“乱”的地带。古老的城区和地下四通八达的商业地下城让大量无业游民聚集。但实际上，如果从犯罪率等统计数据看，在整个北美地区，蒙特利尔的治安表现要好于大部分美国城市。整体水平与多伦多、温哥华市区相差不大。

华人氛围：中等　

相比多伦多和温哥华来说，蒙特利尔的华人群体规模较小，活跃程度也不高。市区仅有五六万华人人口，主要集中在大学附近以及老港唐人街地区。魁北克省在加拿大各省中算是比较排外的一个，前往蒙特利尔的华人，除了求学之外，主要是看中了当地相对宽松的移民政策。

教育：良好　

蒙特利尔的教育水平在加拿大范围内是不输给多伦多和温哥华任何一个的。当地知名大学包括麦吉尔大学、蒙特利尔大学、康考迪亚大学等。而中小学教育也基本都是以英法双语教学。在这一点上，希望子女有多语种能力的投资者选择住在魁北克可以说是额外获得了一个无价的法语生活环境。

成本评级：★★★☆

房价水平：适中　

蒙特利尔市区的平均房价为每平方米3 800美元左右。这个价位在全北美大城市中算是比较便宜的。不过当地城区相对古老，尤其是皇家山北部的老城区多为数十年甚至百年以上的老房，这多少拉低了整体的价位。但总体来说，蒙特利尔的房价水平还是要比加拿大另两大城市以及美国各大城市低廉。

交易成本：较高　

当地买房除了房款之外，交易时一次性验屋费500加元可以选择性消费。房屋转让税按照房价不同在0.5% ～ 1.5%之间（按照房价高低税率不同）。其他的律师费等杂费一般不超过1 000 加元。新房买家需要缴纳14.97%的消费税，而二手房买家则不用负担这部分开支。

持有成本：较低　

蒙特利尔地税为0.9%左右，比加拿大其他地区要略贵一些，但仍然比美国东部的地税要低。除了地税之外，蒙特利尔的其他税收也都要比加拿大其他地区多，但并不会差距太大。整体持有成本还是要比美国大部分地区便宜。

贷款成本：较高　

蒙特利尔当地20年贷款固定利率在3.4%左右，略高于温哥华和多伦多。通常贷款的上限是年收入的5 倍左右。

短线评级：★★★

2018价格年率增长：6.2%　

蒙特利尔房价涨势在2018年继续提速。尽管在多伦多和温哥华前两年相继录得超过20%增速后，蒙特利尔的房价涨幅看起来不温不火，但在最近两年上述两个城市房价因为政府打压以及房价难以负担而房市冷却的情况下，蒙特利尔似乎获得了更多的关注。

2019增长预期：3% ～ 7%　

作为加拿大几大城市中的“第三选择” ，蒙特利尔目前的房价上涨仍然需要看多伦多和温哥华两个城市的脸色。另外，近来魁北克地区的地方保护政党势力再次抬头，可能会对蒙特利尔房市产生一些负面影响。

短期影响因素：喜忧参半　

魁北克地区长期以来都因为移民政策相对宽松而吸引不少外来人口。但在2018年魁北克地方政党势力抬头的情况下，未来可能会出现移民政策缩紧的情况。不过考虑到目前蒙特利尔的房价相比多伦多、温哥华都更可负担，城市的就业率也比前几年有所改善，这里仍然能够获得一些对房市积极的影响。

出租投资：有利可图　

蒙特利尔的平均售租比为19.04左右。租金应付地税和管理费开销没有问题。在当地以房养房的策略对于大部分比较容易出租的公寓来说还是非常合适的。不过鉴于当地是较为寒冷的地区，如果在当地有占地较大的独立屋，夏天除草、冬天除雪的成本较高，而且如果屋主不管理好自家门前，市政府也会视情况罚款。

稳定评级：★★★★

政治局势：较稳定

市场发展：规范化

自然灾害：少

城市规模：较大

支撑因素一：宽松的移民政策　

作为加拿大唯一的法语省份，魁北克省的移民政策可以算是加拿大全国最为宽松的。这让魁北克成为很多在其他地区获得移民身份较为困难的投资者首选的登陆地点。当地独特的身份让其政策与其他省份较为不同。所以尽管在加拿大三大城市中，蒙特利尔在气候和经济两方面占不到太多便宜，但通过宽松的移民政策仍然吸引了一些人口流入。当地的房产也因此获得一些需求支撑。

支撑因素二：英法双语环境　

蒙特利尔是一个双语城市，但法语对于美国和中国很多移民来说都是比较麻烦的一个问题。蒙特利尔相对多伦多和温哥华来说都要更加寒冷一些。这些因素让蒙特利尔在加拿大的房产市场相对不受重视。但在全世界范围内，混合英法双语环境的城市并不多，这给蒙特利尔一些相对优势。

风险因素：经济衰退之后缺乏发展方向　

蒙特利尔曾经是加拿大第二大经济中心，而且在20世纪的大部分时期，当地与多伦多的差距非常微小。但随着港口因为国际化船只逐渐变大而被放弃，蒙特利尔引以为傲的外贸和重工业都开始走下坡路。当地经济在进入21世纪之后重新在高科技、金融领域找到一些发展方向。但预计蒙特利尔房产在未来10 到20年内，想要从当地经济方面获得增长的动能难度还是大了一些。