加国头条 i4cc.ca ｜带你重温那激情燃烧的岁月—原汁原味的多伦多1988 （下）

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今天早上的消息，省长Wynne和大多地区的市长们开会，表示安省有足够多的可开发土地，2006年制定的发展计划里，真正用来建新屋的才只有20%。“我们的地还多着哩”，省长同时表示要加快审批流程，解决Supply的问题。其实审批只是一方面，Developer和Builder们本身也没意愿大干快上，把地囤好了一小块一小块往出卖不好吗。所以多伦多所谓的供需矛盾（至少在现在）其实是个伪命题，我在以前的分析里从来不提这个因素。

BOC行长昨天也指出多伦多房地产市场投机气氛浓重，但指望央行加息近期没有可能。三级政府正在商量怎么采取措施冷却当前火热的市场，我看话里话外的意思对可负担性房屋支持力度不小，但对投机者能出什么重招还看不出来，不管是空屋税，歪果仁税，提高资本增值税（这个可能性比较小），还是什么其它调控措施（比如把bidding war改成auction），我们拭目以待。

好，继续带你重温那激情燃烧的岁月—原汁原味的多伦多1988 （上），讲述那年的故事。仍然的，蓝色字体为我的简评。

房价的上升螺旋从70年代初开始，逐渐把人们分化为了两个阶层：那些15年前就以两三万的价格买到房子的人，和那些80年代才入场的house-poor。（1980年多伦多房屋均价七万多）而在70年代之前，房子的价格经历了一段相当长时间的稳定期。

Clayton Hurlburt今年85岁，他是多伦多房地产市场的活化石。他的家族公司从一次世界大战前就开始在多伦多盖房子了。20年代末，Hurlburt接手了父亲的建筑生意，“1912年，父亲在多伦多东边卖了一些半独立房子，价格不贵，只要3300块。”Hurlburt说。到了1930年代初，他在多伦多北边盖的Bungalow和半独立房子已经要5500块，而两层楼的house就得6000到8000块了。当大萧条来临的时候，土地和房子的价格也随之崩溃，并一直维持低位到二次世界大战。二战以后，Hurlburt在多伦多的leaside盖了好几排小的Bungalow，新房子只要5600块就能买到，比30多年前的价格只贵了不到1倍。而且这还是建立在增加的人工和其他成本上。

但是当加拿大的经济开始大发展的时候，故事就不一样了。1953年，Hurlburt盖的Bungalow已经卖到了1万4千块，而在他1965年退休的时候，一个两层的独立屋已经要2多万了。

60年代中期，多伦多的大型建筑相继开工，新的市政厅在1965年投入使用，然后是1967年的TD Centre，城市的第一个现代化的摩天大楼。“那些大楼绝对是里程碑”，William Dimma说，他是Royal LePage的副总裁，“以旧有的制造业为基础的城市正在逐渐转变为一个金融和商业中心，市中心的建设忽然进行的如火如荼。”

房子的价格和其它一切东西一起大涨价，从1965到1968，3年功夫上升了40%，达到了3万的均价。但在那个年代最引人注目的因素是“婴儿潮“，在70年代初，当第一批婴儿潮的年轻人进入他们的成家置业阶段，房屋市场的需求呈火箭式的上升。在1973-1975的火热市场里，房屋价格又上升了75%，在一段时间的回调后又再次缓步上行，直到70年代末。。（盛世房子，乱世黄金。经历了一战，大萧条和二战，30多年房子几乎没什么增值。但一旦有了和平稳定的环境，随着人口的增长，生意的扩张，房子就步入快车道了。）

当房屋价格的涨幅远远超过通货膨胀的速度，人们关于房子的基本观念也在改变。10年前，当你卖掉房子的时候，你可能不会期望房子有什么增值，房子没掉价就谢天谢地了。“人们把房子当做自己的家，他们把房子买来，和自己的家人住在这里，并有一天把mortgage付清”，Irwin Steinberg说，他是一名多伦多的地产律师，“房价基本是不动的，人们也不会担心被市场price out”

而今，在沉寂了10年后，情况发生了改变。每一波房价的螺旋式上升，都让买家蜂拥入场，以免追不上愈来愈高的房价。而且大房子也越来越受欢迎，“流行的趋势是小换大，升级现有的住房，你的收入增加了，也会负担起一个更大的房贷”，Steinberg说，“房子已经成为了一个商品，这也就是市场上聚集了那么多的投资者和投机者的缘故。” （最高领导说了，房子是用来住的，不是用来炒的，可惜30年前的歪果仁不听。）

拥有一个房子现在已经成为了中产阶级的投资方式。因为多年来通货膨胀的速度高于工资增长的速度，工薪族感觉拥有一个房子才会带来真正的安全感。升值的房子成为了大多数人退休时的主要资金来源，而且还是免税的。（事实确实如此，到现在也没有改变）更高级的操作手法是从已经升值的房屋中借出钱来再投资，去买别的更多的房子。（成也杠杆，败也杠杆）一个有争议的说法是上升的螺旋总有一天会终止，因为总有一天，首次购房者会凑不够首付，升级者会无法负担一个更大的房贷，这时市场就会真正转向。（不得不说这个分析还是靠谱的，但谁也不知道“无法负担”这根皮筋什么时候拉断）但这个情况貌似还没有发生，买家不断的往大调整自己的负担能力，“在多伦多，每个家庭平均需要支付35%的税前收入给房贷”，Frank Clayton说，他是Clayton Research Associates的老板，也是一名地产经济学家，“而在加拿大的其他城市，这个比例只有18%到23%”

传统的借贷机构显然还没有跟上形势，如果你的房屋的月付+地税+取暖费超过家庭税前收入30%的话，去找他们贷款他们对你是不屑一顾的。“过去4个月我已经拒了十几个申请了，因为房价上涨的幅度明显高于他们存首付的速度”，一名TD银行的贷款专员说。（有时候，没跟上形势有没跟上形势的好处：1923年以来加拿大只有两起bank failures，在美国这个数字是17000+）

所以，如果你无法快速凑够首付的时候，市场上还有很多的mortgage brokers，他们会帮你找到一个足够富有创造力的方法（呵呵）把首付减至只需付10%或更少。你的选择有：second mortgage, vendor-take-back mortgage, high-ratio mortgage, 私人借款，或者高利贷。“很多年轻家庭的房贷支出已经达到了他们税前收入的40%到50%”，Steinberg说，“还有更高的到60%，他们知道他们应该多攒一段时间钱，但是他们又担心永远也没办法搭上车。”

为了应付不断上涨的生活成本，把房子的一部分改装出租似乎已经成了普遍现象。虽然有很多bylaw禁止出租地下室，现在也没人在意了，市政府也知道大家不容易。对很多多伦多人来说，他们的北美梦里关于房子的那部分已经褪色了，租房是更现实的选择。而那些想买房的人，也只能考虑买个小房子先。（Yesterday once more）

住在更小的房子里已经成为趋势。15年前，多伦多还根本没有condo，当condo刚刚推出市场的时候，除了特别想拥有住所的人，甚至都没人知道。很多condo的builder都在赔钱，因为一直到70年代末，他们的condo都没能卖完。但现在，首次购房者如果想住在离城市近点的地方的话，condo和townhouse已经成了他们唯一的选择了。

对于收入比较低的人士，如果他们想找一个独立屋，那么只能到城市半径50公里内找一个16万左右的基本款了。城市的规划越来越拥挤，在街上停车变得越来越不可能。很多房子只有30到35尺宽，但面积却是1200尺起，即便这个面积是包括了车库面积，这尺寸和50/60年代盖的Bungalow也都差不多大小了。因为lot小了，房子不得不盖成两层，里面的布局也更加拥挤。如果你想住的又便宜又宽敞，那就往100公里或更远的地方搬吧，比如Kitchener和Peterborough，在那儿你可以买到12.5万的房子。如果你又想便宜又想离城市近，过去几十年还能有这种好事儿，现在就别想了。

多伦多builder行业协会（THBA）最近召开了一次会议，与会的100多名专家聚在一起，讨论多伦多可负担房屋短缺的问题。他们预计，用最佳的空间方案，最有效率的技术，还可以在Metro Toronto的边界以内盖10万个这样的房子：670尺的单卧室无车库Bungalow。而当下，一个1910尺的三卧室双层house的成本是12.3万。“如果人们想买便宜房子，那么他们的期望值必须降低”，Gord Thompson说，他是THBA的总裁。“60/70年代那种好日子过去了，现在的房子已经不可能像那时规划的那么宽敞了。”THBA最近在和一个developer谈判，看看能不能盖一个250个这种小房子的示范村。

在城市规划方面，把地划得越来越小，房子盖得越来越小，和盖更多的condo和townhouse，这种压力正变得越来越大。（土地是稀缺资源，地块划得越来越小，住得越高越挤，这个趋势从来没有改变）去年（1987年）5月，安省政府发布了新的法规，要求市政府在新开发的项目中提供更多的可负担性住房数量，而开发商们也一直在游说政府改变规划，允许建造更多的多层房屋，和把更多的工业用地改为民用。

当然，市场上总会存在跌派的声音，他们声称多伦多的泡沫已经到了破裂边缘。他们预期房价在90年代初会大幅下跌，因为安省的支柱产业，汽车行业，那时会面临产能过剩的问题。他们描绘的更远的图景是这样的：当婴儿潮一代老去，他们自己对房子的需求将不再存在，也没有足够多的孩子来继承房产，不但安省，整个大陆的房地产市场都将会崩溃。（房价泡沫是破了，但并不是汽车工业衰退导致的，所谓远景图现在看来更是错的离谱。）

这些孤独的声音在房市上涨的喧嚣声中显得微不足道。对于每天拥挤在上下班道路上的通勤市民，所谓的远景描绘鸡毛用都没有。他们知道城市在扩展，经济在发展，现在有成千上万的人在租房住，如果房价下跌，这些人会毫不犹豫的入场的。（汗，难道不是现在大多数人的想法么）所以，房价是永远不会跌的。人口统计和经济周期已经证明了唱空者是在鬼扯，在多伦多拥有房子是最安全的最可靠的投资。对比一下多伦多和其他大城市的房价吧：

多伦多：28万（2000尺全砖3卧1浴独立屋，20x94的lot）

哈利法克斯：32万（3284尺3室3浴独立屋）

英国伦敦：32.5万（750尺地下室两房公寓）

美国纽约：32.5万（750尺2室2浴老公寓楼）

法国蒙彼利埃：30万（1950尺双车库5室3浴，大花园，游泳池，15分钟到海边）

多伦多的房价还得大涨！（你能说前人没有眼光么？我们现在能分析到的能想到的前人也都分析到了想到了。论点，论据和结论都没有错。）

1954年夏天，我的父母在他们25岁的时候成为了Don Mills社区的第一批入住者。那时他们带着哥哥，还有尚在襁褓的我，从一个downtown的公寓搬到了距多伦多东北16公里远的Berkinshaw Crescent。现在这里已经算多伦多的mid-town了，不过那时还是一派乡村风光，他们那时买的Bungalow只是一个毛坯房，1200尺，3个卧室，1个浴室，1个厨房，1个客厅，1个饭厅和1个没完成的地下室，还有1个车棚。他们为此支付了13500元。我们家的门前没有人行道，水从一个渠里流过，Bell好几个月也没把我们的电话装好。但是我们的lot还算挺大，55尺宽，120尺长，屋后还有一条小溪。我爸爸每天开车到downtown上班，妈妈在家招呼孩子和花园，这就是那个年代人们的典型的梦想生活。

除了父亲母亲在屋前种的长青灌木逐年长大以外，35年来这个房子没有任何变化，也没有经历过任何大修。1959年，我5岁的时候，他们把它卖掉了，卖价是16500。这个房子最近一次的成交记录是在1974年，卖价是58000。现在（1988年）它的市值已经有28万了。Homelife的地产经纪Les Holst介绍说，这片社区的房子如果装修好再卖，可以卖到33万到37万。高涨的房价已经改变了社区的人口结构。（2016年11月，Berkinshaw街上的最新成交价是140万）

当我的父母在这里买房子的时候，平均房价是家庭平均年收入的3到4倍。今天（1988年），家庭平均年收入达到了45000，可是房价已经是家庭平均年收入的6到7倍了。这还没有考虑更高的个人税率和更高的房贷利息，和需要准备更多的首付。

如果现在要在Don Mills这个社区安家，年轻夫妇已经买不起了，除非他们属于富有的，家庭年收入10万+的阶层，成群的孩子在街上玩闹的情景已经消失了。

“好几年前就没有很多小孩子了”，一个住在我父母以前的房子里的人说，“这条街上很多人不是快退休了就是已经退休了，社区相当安静。”他是一个省府的公务员，因为买不起房子，一家三口一直租住在这里。

（全文完）

正如我们所知道的，泡沫在来年（1989）破灭了。

我们事后诸葛亮的简单分析一下，跌派的远景图被事实证明完全不靠谱，婴儿潮一代在退休的时候完全没有抛售房屋的打算，因为市场足够好，积累的财富足够多，反而使得他们成了最不着急卖房子的人；另一方面，全球化的浪潮带来了大量的新移民，这些人落地生根之后成为了市场的主力，推动着市场一波波上涨。所以，只要不发生全世界面积的战争和饥荒，对于多伦多这么一个曾经的猪肉镇，未来的黄金宝地，看跌是完全没有前途的。

另外一方面，我们似乎也没有任何理由嘲笑涨派，今天市场上看涨的所有观点，30年前就被他们都论述过了，历史也证明了这些理论是经得住考验的。但是，非常多的涨派仍然被市场的波动吃的渣渣都不剩。为什么呢，就是拿着正确的观点，把杠杆放的太高，干了自己力所不能及的事情，最后折戟沉沙。

下篇我会讲三个泡沫破裂以后的真实故事，然后比较一下今天的泡沫和30年前的泡沫，看看我们所处的位置和应当采取的策略。

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