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【加拿大乐活网lahoo.ca 专栏作家郭星撰写】加拿大Equifax的数字显示，温哥华抵押贷款违约率创下历史新低，仅为0.15%，2016年底这个数字还是0.21%，如此高速大幅度的违约率变化令吃瓜群众欢呼，却令金融专家感到恐慌。特别是温哥华的这个数字比加拿大全国平均数字高出4倍。

神奇的数字表明，温哥华地产金融正处于失重状态，也就是说地产泡沫不但在快速成长，而且有脱离地面向太空飞行的迹象。

泡沫如果在高空破裂，对房产持有者和金融机构将是灭顶之灾。

这是耸人听闻吗？

在加拿大看家庭医生，头疼脑热是不可能得到任何药片的，通常的处方就是水和睡眠。因为医生都知道，常年不患病或者患病就能被药物迅速控制的人，一旦患上大病就可能是绝症。因为免疫系统经过长期闲置，已经禁不起太大的风吹草动。

银行及其他金融机构向外发放贷款时遵循同样的理论，设定的贷款门槛、风控措施和市场风险之间的平衡必然导致有稳定比例的客户出现违约。违约率就像精密的雷达，是对市场风险基准持续不断的回波接收反射信号。

如果银行发现自己发放出去的贷款完全不存在违约现象，通常意味着两种情况：

1、风控过严。银行低估了贷款人的还贷能力，相当于银行丧失了一部分应得的利润。

2、市场过热。所有贷款人都非常相信未来的还款能力，宁愿透支流动性，也拒绝贷款违约，寄希望于未来资产增值，从而赢取远期收益。

第一种情况意味着银行花高薪聘请的精算师、会计师、咨询公司统统变成了笑话。第二种情况则意味着贷款的远期风险爆发率增加，本应该选择违约的贷款决定硬撑下去，累积到一定数量后集中违约就意味着金融风险集中释放，这个瞬间被称作泡沫破裂！

现在让我们回到温哥华看看发生了什么？

根据上面的理论我们可以明白，违约率的下降如果是因为还贷能力的增强，那么就是积极正向的，失败者是银行，赢家则是全体贷款买房的居民。

比如，加拿大1998年——2001年期间，曾有37%的违约率下降速度，那时正值科技泡沫，加拿大人的薪酬收入和股息收入都大幅上涨。所以违约率的剧变很好解释。

但遗憾的是，温哥华2017年薪酬上涨幅度不超过1%，明显不符合还贷能力增强的假设。由于加元贬值带来的通货膨胀甚至使温哥华居民的实际购买力不增反降。

所以，违约率下降只能是另一种情况，就是温哥华的地产抵押贷款人激活了更多的流动性对抗当前的债务。

给予人们这种信心的正是火爆的温哥华地产市场。不断升高的房价使得一些面临还贷危机的贷款人坚信只要能赢得时间，必然可以换取偿还贷款的资金。

一些已经没有流动性偿还贷款的人选择出售房屋，只要能很快变现，也就不存在违约问题。

最危险的则是已经没有还贷能力的贷款人，预期未来房价还将上涨，不惜进行二次抵押，以获取更多的流动性。

这三种人在地产市场处于常态时都不会跟债务压力做对，但高涨的房价却使他们愿意用高风险的办法激活流动性，来对抗债务压力。

一旦潮水褪去，他们终究要面对自己裸泳的现实。

假设房价回调20％——30%，大量每月还款5000-10000加元的投资性贷款购房者就丧失了变现能力，也丧失了再融资激活流动性的能力，当大量同样命运的贷款人夺门而出倾销房屋时，也就是泡沫破灭，重新洗牌的时候。

但从更长远的眼光看，无需担心温哥华地产的未来，因为收割过的草地，第二年涨势更凶猛！

作者：郭星

责任编辑：芮静

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