当多伦多遇到地产投资者


大都市的房价为什么越来越难以负担,是投资者推高了房价吗?CMHC20182月公布了一份报告,Examining Escalating House Prices in LargeCanadian Metropolitan Centres,从几个方面分析了加拿大都市房价高的现象。投资者是不是房价的推手,是这份报告第8章的内容。多伦多作为人口最多的城市,当受到地产投资者青睐的时候,表现如何呢,租客的命运如何,且看报告分析。这份报告的分析角度以及数据来源,是基于租金收入的报税记录。关于是不是投资者推高了房价,报告没有结论,但分析所用的数据非常宝贵,是从未发表过的,反应出的现象,更是出乎所有人的意料。

 


多伦多背景资料介绍。加拿大的所有纳税人中,多伦多市纳税人比例占比最高,多伦多纳税人口占加拿大总纳税人口的16%,蒙特利尔占11%,温哥华占7%。在申报了租金收入的纳税人中,多伦多租金纳税人的比例也是最高,多伦多租金收入纳税人占全国租金收入纳税人的18.9%,蒙特利尔是13.7%,温哥华是9.3%加拿大人平均租金收入占总收入的5%多伦多人的租金收入占总收入的比例6.3%是三个大城市里最低的,温哥华是7.4%,蒙特利尔是6.7%。多伦多是申报租金收入人数增长最快的城市,20062014年,多伦多申报了租金收入的人数从17万增长到了28万人,增幅超过所有其他大城市。多伦多纳税人中的移民比例最大,申报租金收入的移民人数增速最快。

 


申报租金收入的纳税人,人数逐年增加,主要原因是地产投资的收入与固定收入的金融资产相比,回报更高,尤其是2010年以来低利率环境下,对比尤为明显。投资者转向地产投资的最根本原因是投资回报更高。2014年,加拿大人的租金230亿,多伦多是所有大都市中租金收入最高的,总计44亿,其次是蒙特利尔40亿,温哥华25亿。





值得注意的是,房东的平均租金收入在过去几年中是下降趋势。2009年全国平均租金收入$18,165,到2011年下降到了$14,991,到2012年反弹至$15,456,趋势是下降的。申报租金的人数增加了,平均租金下降了,说明了一个问题:在加拿大,房子已经成为共享经济的先驱,房东分租自己的地下室,卧室的人数在增加。分租现象在多伦多尤为严重。2014年蒙特利尔平均租金收入$19,539,温哥华$17,666,而多伦多只有$15,721,甚至低于埃德蒙顿的$15783





移民,指不是在加拿大出生的加拿大公民或永久居民。在房地产投资领域,移民表现得非常突出。移民们正在用地产投资的方式,追赶本地加拿大人的财富水平。2014年加拿大有480万纳税人是移民,占纳税人口的18%,多伦多移民纳税人数占比高达41%,是大城市中比例最高的,温哥华移民纳税人数占比37%,而蒙特列只有20%,可以说,多伦多是个移民城市2012年,在申报租金收入的多伦多纳税人中,移民申报租金收入的人数占比为50.1%,首次超过了本地居民,到了2014年,这个比例已增长为53.5%。从统计数据上看,多伦多本地人申报的人均租金收入高于移民,所有大城市中,多伦多移民申报的租金平均收入最低,这说明多伦多的移民分租房产的情况最严重,或租金收入最低暴露了多伦多移民购买超过自己负担能力房产,以租养房的事实。

 


    城市中的老年人,是卖了房子享受退休生活去了,还是依然持有投资房不放,继续收租金呢?这份报告做了详细分析,结论很清楚:老人家还在65岁之后继续持有投资房2010-2014年,加拿大65岁以上老年人申报租金人数的增长率超过了任何年龄组。人们在分配自己的储蓄存款到各类资产时会考虑机会成本,过去几年,不投资房地产,机会成本最高,有选择能力的老年人中,更多的人把选票投给了房地产。

 


报告关于大都市房地产投资情况的最后结论是:房价上涨,吸引了民间的微型地产投资。房地产市场的确有利可图。部分房主分租自己的房子,从而提高自己负担房债的能力。投资者的存在刺激了建筑商对房产的供给。加拿大人有5%的纳税人申报了租金收入。所有申报了租金收入的人中,5大城市的人数占比是40%,说明地产投资者高度集中在大都市。随着租金收入者人数的增多,平均租金收入在下降。租金收入者的人数增加,反映出金融投资收益率低的情况下,人们选择了房地产作为替代品

 



CMHC的报告没有对地产投资类型,趋势,分租情况严重性,以及地产投资对房价总体影响做进一步的研究和分析,可能是因为政府给的研究经费不够吧。

 

从上面信息来看,我个人的感觉是:房地产投资在低利率环境下优于金融资产的投资回报,因此选择地产投资的人数增加了,这些新增加的人可能对地产投资并不了解,所以收益情况可能参差不齐,也难免出现投机行为。多伦多的分租情况,从租金收入与报税人数上得到了充分证明,尤其是移民以租养房的情况非常严重,一方面说明移民买房的动机掺杂了投资,另一方面说明部分移民买了自己难以负担的房产,需要靠分租解决房贷压力。据说,多伦多有上万名华人房东,其中牺牲生活条件,将自住房分租的人应该占了一定比例。分租,严格地说不是地产投资,是一种收入补贴,分租房买家并不是投资者,但却是推高房价的推手。分租要有个度,超过一定限度就属于非法分租,多伦多发生的很多恶性事件、火灾,造成人身伤亡的惨剧,多与房子的非法分租有关。一个房子住4个不同家庭,一定要政府的消防部门检查批准后才能入住。华人新移民,留学生家长要对多伦多这一特有的租房市场情况要给予高度重视。租金便宜的地方,安全隐患通常比较大。

 


安省和多伦多市政府在租房市场上的管理,可以说在解决问题的思路上是一致的,都是南辕北辙,但方向不同,一个是过度监管,一个是过度放纵。

 

多伦多市对非法分租并不采取主动的管理措施,如果市民不拨打市政电话311举报邻居非法分租,对社区安全造成隐患,市政很少主动采取行动整治非法分租行为,这是对非法分租的放纵。

 


安省政府正相反,按照安省的租金管理要求,20182019年,房东每年只能加租1.8%,而不是按照市场实际情况调整租金,每个房东都盼着租客赶紧搬家,租给新租客的时候可以按市场价出租。鉴于租金控制的行政要求,大资本不愿意投资专用于出租的公寓建设,只能靠民间的微型地产投资解决出租问题。曼昆在《微观经济》教材里,提到过两个政府干预对经济的帮助远小于伤害的例子,一个是提高最低工资,一个是控制租金,这两个教科书级别的蠢事,正发生在安省。斯宾塞在《人与国家》中提到:“每年都有大量法律被制定出来,限制了一些过去完全自由的事务,强迫公民做一些过去可做可不做的事情;同时,公共负担,尤其是地方公共负担日益沉重,于是通过减少公民可以自由支配的收益份额,增加政府所得税款,进一步限制公民的自由。”勒庞在《乌合之众》里这样描写:“对个人自由的限制与日俱增,这在每个国家都有各种具体的表现形式。不计其数的限制性法令,使得负责实施它们的公务员的数量、权力和影响大大增加。沿着这个方向下去,这些公务员有可能成为文明国家真正的主人。

 






经济利益和选票政治,正在扭曲多伦多的地产投资行为,多伦多移民平均租金收入在所有大城市中最低,是令人难堪的。安省对非居民征收炒房税,打击了本地买家的信心,同时对本地地产投资者实施租金控制,两项人为干预房地产市场的政策,正在大幅推高市场租金,以及推动分租市场的蓬勃发展。城市的胜利,来自于文明、秩序、机遇和公平。我们敬佩满怀理想,蜗居在城市一角,正在努力奋斗的新市民,同时也为他们居住和生存状况担忧,住在每月几百元租金的地下室,要有起码的安全保障才行。每年见诸报端,死于恶劣居住条件引发的事件太多了,我们应该为阻止悲剧的发生做点什么。教授告诉毕业生,去租金最贵的城市找机会,那里一定机会最多。事实的确如此,中国的深圳,美国的硅谷和纽约,韩国的首尔,加拿大的多伦多,的确是机会之都,但作为繁华都市的后来者,新来的市民首先要能租得起安全的住所,其次还要有出众的才华,城市不仅需要激情和能量,同时也需要和谐与安全。当多伦多遇到地产投资者时,房价被推高了?租金被推高了?还是把租客推到了地下室?你希望看到哪种情况?政府应该做什么呢?

 



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