中国一线城市深圳自7月15日推出房地产严控政策后，又于8月底推出提高保障房、压缩商品房比例的新政。在深圳经济特区成立40周年的节点上，推出重磅房地产新政，被业界认为具有风向标意义。但这种政策能否顺利实行？又对全国各地的城市是否有借鉴意义？

深圳将向新加坡学习，目标是使公私住房比例达到六比四，即让六成市民住进由政府提供的租赁或出售的住房。

不愿具名的金融创业者H来深圳已经十二年，在经历了疫情期间网络金融行业崩塌、换工作等种种折腾后，他的小家庭安稳地留在了深圳。

但一谈到深圳的房价，他还是直言太高：“房价飞涨给大家带来的压力确实是非常大，特别是2015年以来的上涨，新一波毕业生来了深圳，买房子基本上很难、很难。”

所以，当深圳市政府推出了保障房、压缩商品房比例的政策时，H是欢迎的。根据媒体预判，新政如果得到顺利实施，深圳房产的均价将走低，商品房单价将保持。

高房价的应对之策

H的感受在深圳颇有代表性。今年年初就有报道，深圳房价实现逆袭，超越北京重回全国第一。另据《证券时报》报道，去年底深圳二手房的均价就高出北京两千五百元，更是达到了同在珠江湾区、同为国内一线城市广州的近两倍。

对深圳房价的抱怨多年来屡见报端。官媒新华社2012年的一个报道统计，在北上广深这四个一线城市中，深圳非户籍人员对房价满意度最低。

深圳经济高速发展，吸引着全国各地人口流入；深圳狭窄的城市地域又加剧了用地紧张，这些因素都让深圳房价居高不下。但高房价产生的“挤出效应”已经和深圳自身的城市定位产生了尖锐的矛盾。

深圳经过多年的发展，高科技产业早已成了当地的“当红花旦”。深圳在2019年上半年的高科技制造业产值就超过了一万亿元人民币，2020年上半年虽然有疫情的困扰，但高技术制造业增加值仍然比去年同期增长了2.2%。

高科技的产业定位需要吸引人才，但深圳的高房价却阻碍着人才前往深圳。

深圳的H先生表示，“深圳的高房价带来的恶果是削弱了城市的竞争力，很多人他感觉看不到希望了。虽然近几年深圳人口仍然是在净流入，但是我觉得深圳的吸引力是在弱化。”

曾在国内多个城市考察过的中国前民营企业家胡力任对这个矛盾深有体会。“科技企业有一个特点，就是不断要让年轻人充实进来，这些年轻人到深圳来，他们要住的；但他们又没什么钱，刚刚毕业。如果深圳不实行保障房的制度，他们连住的地方都没有。”

所以，8月28日，当深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡在公开演讲中提到，要学习新加坡模式，将深圳的保障房提高到百分之六十的比例后，立即在媒体引来了积极的响应。

新华网很快转发了“第一财经网”的评论，指出深圳这一住房新政具有风向标的意义，深圳房市可能面临巨变。

张学凡还表示，深圳制定了一百一十万套公共租赁住房的目标，每年建设公共租赁住房十万套；深圳将通过五至八年的时间，弥补现有住房的短缺局面，缓和住房供需矛盾。

“新政”既不新 也不独

但房地产新政能否解决高房价问题，却让观察者有些犹疑。

深圳的H先生认为，这个政策在推行过程中有可能会遇到不同方向的拦路者：“现在的房地产开放商背后有利益集团，他们会给政府施加压力。他们中一波人可能是需要房地产来吸纳就业，因为经济快撑不住了，需要这一块来带动和刺激。”

他还指出，中国一直是土地财政，就是靠卖地来维持财政收入。他暗示，这种利益驱动也可能在政府内部形成对新政的反对声。

深圳房产价格的上涨是伴随中国房市繁荣、房地产价格被爆炒的宏观趋势。中国房价上涨大致从1998年开始，经过了2000年代几波明显的高点后，2010年代更是疯涨。深圳人感受比较明显的是2015年以后的暴涨，这也奠定了深圳如今房价全国第一的地位。

房市的暴涨裹挟了巨大的的财富，社会资金被大量投入房地产市场，房地产被赋予太多金融属性，也因此在房地产上形成了利益集团。

早有分析指出，以中国房地产业协会为首的房地产业界代表可以轻易地把自己的意见传达给中央的房地产调控政策决策人，并利用增加地方政府财政收入等借口，影响地方政府在房地产方面的决策。

实际上，增加保障房、压缩商品房比例的政策在中国既不新、也不独。

据第一财经报道，深圳住房和建设局局长张学凡口中所说的新加坡模式，是新加坡从1964年开始推行的“居者有其屋”计划，中低收入阶层大批购买政府兴建的组屋；到2016年，82%的公民居住在组屋里，住房自有率和组屋自有率均在90%以上。

这种新加坡模式是让住房回归民生属性。中国的上海、重庆等一线和准一线城市，早在十年前就开始实行这种政策。

深圳自身在十三五期间就提出过，要建设四十万套保障住房，并且明确提出其中的二十五万套要用于改善海内外人才的居住条件，帮助深圳吸引和留住人才。

但这种政策的实施状况显然还难以让人满意。胡力任分析说，政策落实还要看当政者自身的利益计算，“比方说，同一块土地，政府把地卖出去所获得的收益，与把人才吸引进来，让他们低价去住从而产生的收益，政府要去比较。”

胡力任对保障房60%的比例这个数字表示了怀疑。他还强调，深圳出台房产新政，是有作为高科技产业的造血功能为基础，但如果放在国内其他地方，可能未必合适，“因为中国很多地方除了房地产，它没有这种经济上的造血能力，其他的一些产业都完蛋了。我去过中国很多地方，不少地方的实体经济几乎是零。”

在另一方面，从1990年代末就开始实行的以“经济适用房”为主要形式的保障房建设，多年来腐败消息频传。保障房的分配执行环节多种猫腻和异化已经成公开的秘密，甚至不时出现开宝马住保障房的事例。这也让舆论对深圳保障房新政表示了担忧。

四十年后仍是弄潮儿？

今年8月26日是深圳经济特区成立四十周年的日子。中国官媒《人民日报》发表评论文章（《深圳经济特区建立四十周年 再立潮头创奇迹》），用口号式的语言呼吁深圳“再立潮头创奇迹。”

深圳在中国改革开放的潮头已经站立了四十年，其在中国经济中的地位也越来越重要。但深圳的房市新政能否为深圳的经济发展再添助力，还有待观望。

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