中国人想买房，只有钱是远远不够的。

刚需想上车，先问问自己有房票吗？社保交几年了？

落户上海五年想买房？对不起，你太嫩了。

就跟上海这座老龄化城市的气质一样，买房打新也是个老头乐项目。一切新盘都是夕阳红小区，你大爷永远是你大爷。

不信？那就来看看最近刷屏的这个“网红打新盘”，复兴珑御。

想买这个楼盘的房子，需要先达到摇号入围分112.8分的高分——

这是什么概念？上海的积分规则是这样的：

复兴这个项目社保缴纳系数为0.24分，入围最低分112.8分相当于基础分满分，而且要从2003年起交社保，18年间都不能断过，只是少交了一个月。

好家伙，整的跟高考一样，一分定终身。而且18年的社保，哪里是上海打工人玩得起的游戏？

而从网传的上海新房楼盘的入围分来看，好一点、热门一点的楼盘，基本积分都在60分起跳。

也怪不得会有热门盘的销售放话：“75分以下的客户可以直接不用看这个项目”了。

而这魔幻的一幕，在深圳也出现了。

今年年初，深圳某一楼盘开盘，购房入围标准中赫然写着，要交够278个月，也就是23年的社保才入围购房名册。

在上海、深圳，租金涨得猛，房价更猛，租房租不起，连打新盘也是老头乐项目。政府打击炒房的时候也赶跑了刚需和年轻人。

更绝望的是，不断升级优化摇号规则的趋势，将会在越来越多的热门城市出现。

购房门槛，就是这样一步步提到没有最高，只有更高的。

二

相对而言，全世界买房门槛最低，日本肯定是一个典型。

中国人在日本买房，有钱就够了，而且入门费真得是很低。

是的你没看错，不是日本人自己买房，是我们想要拥有一套日本的永久产权住宅，只要准备钱就足够了。

我们常常跟大家讲，海外投资首选日本，就因为它的门槛真的很低——不到50万人民币，你就能在亚洲最先进的都市区，买到一套投资房产，而且还是永久产权。日本对外国人买房没有准入门槛，也没有专门针对海外买家的税收，所有买房投资的税费都跟日本人一样。

唯一的细微区别，可能就是日本人和外国人在申请房贷上的不同。

日本人买一套自住房，可以贷款至少7成。在日本有一种针对刚需的优惠政策FLAT35贷款，这是由日本政府提供的，就是35年固定利率1.17%，没有任何手续费。

基本来说，日本人买房，只用付大概11%的首付，有的银行还可以允许0首付买房。

我们可以看到，日本人自住贷款的利率是很低的，而投资类贷款，利率稍高一些，大概是1.5-2.3%。

但是海外买家想要日本银行给你贷款，就没那么容易了。

需要提供2年以上中国境外的税单，房产价格也提高到了180万人民币以上。

除了港澳台地区的朋友，中国内地投资人拥有海外税单的太少啦，想要用个人名义贷款是真不容易！

好消息是，现在也有日本银行推出了外国人无税单抵押贷款，利率2.8%左右！

但总体来看，在日本买房门槛真的很低。

甚至有时候，日本人买房连钱都不是问题。

感兴趣的朋友可以点开下面这个网站，清一色的都是0元送的房子。

你没看错。在日本，像这种0元送房送地的比比皆是。

比如上面这个位于新泻县的一户建，500平方米的土地加上200多平方米的房子直接白送。买下之后就需要负责房屋整修的费用以及每年的房产税，但也能说明在日本买房真的不难。

三

如果给购房门槛打分，1到10分，分数越高门槛越高。那么日本绝对是在低分段的，中国大概在8到9分的区间。谁能获得10分呢？

朝鲜肯定算一个。开玩笑地说，不成为朝鲜人民的老朋友，别想着买到朝鲜的房子。

纵观全球，虽然国情不同，但大多数热门投资国家的购房门槛都比日本高。

比如，加拿大有海外买家印花税，买房需要交15%-20%。从2022年开始还要开征空置税。

又比如，在澳洲买房，外国人只能购买新房。

还比如，马来西亚要求海外买家只能购买100万马币（约164万人民币）以上的房产。

但你懂的，这些门槛在中国面前都根本不算什么，甚至很多国家设立海外买家购房门槛，就是因为大量中国买家蜂拥而至。

既然海外购房门槛不高，我们可以怎么利用呢？

理财产品。

60万，在上海给首付都不够，在北京也只能买一个厕所。但在我们的客户朋友里面，不少人都会选择把这笔钱拿去买日本东京或者菲律宾马尼拉的一套市中心的小公寓。

因为门槛低的同时，租金回报率还吊打中国城市。

我们来算一笔账就知道了。

比如一套位于东京都丰岛区的22平小公寓，房价大约是58万人民币。每年可以获得69.6万日元的租金收益，扣除掉房产税和修缮费用等支出后，剩余的租金现金流还有53.3万日元，大概是3.2万人民币，净租金回报率为5.4%。

四

本质上说，提高购房门槛正是因为楼市过热，要打击炒房客。

但上有对策，下有政策，炒房客有无数种办法对付调控政策和摇号规则。调控措施往往既没有抑制炒房，也没有保护刚需。

海外国家其实更成熟的选择是提高房地产持有和交易环节的摩擦成本，这也是中国慢慢会选择的方向，建立房地产调控长效机制，让真正的刚需买上房。

长远来看，海外国家也在提高中国买家的购房门槛。

也就是说，海内外都在清晰传达出同一个信息：好的资产不会等你，投资是有窗口期的。

在国内，我们要抓紧下注那些摇号还不盛行的城市，比如广州。

在海外，我们要抓紧选择那些购房门槛还没有调整的国家和地区，提前布局，分享红利.....

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